Apple Itunes
Spotify
Stitcher
RSSNemovitosti v USA – příležitosti a úskalí přímé investice
natočil Josef Podlipný 
Ceny nemovitostí v USA v posledních dvou letech převážně klesají.
Pro mnohé to může představovat příležitost.
Josef Podlipný v USA za posledních 14 let vybudoval významné portfolio nemovitostí a v tomto podcastu sdílí zkušenosti z různých lokalit a to, co všechno by měli investoři zvážit před vstupem na tento trh.
Proč je americký nemovitostní trh atraktivní? Důvodů je hned několik a Josef vedle diverzifikace majetku zmiňuje i velikost, robustnost a třeba historickou schopnost zotavit se z krizí.
Je však kriticky důležité rozumět specifikům jednotlivých lokalit v USA, protože i krátká vzdálenost může znamenat výrazné rozdíly v hodnotě nemovitostí a jejich výnosnosti.
Správné plánování může znamenat velký rozdíl v daňové zátěži. Někdy i desítky procent. Josef sdílí i osobní zkušenost, že pro nastavení majetkové struktury je potřeba mít místní odborné znalosti.
V Americe vládne tvrdý kapitalismus, který nikomu nedá nic zadarmo. Pro mnohé může být překvapením náročnost kupujících a nájemníků nebo přísná pravidla.
Oproti investování v Evropě není investice USA krátkodobou záležitostí a vyžaduje pečlivé plánování – třeba i toho, jak pracovat s výnosy, které jsou opravdu zajímavé.
Tato epizoda podcastu Mezi Rentiéry je nezbytným poslechem pro každého, kdo zvažuje investice do nemovitostí v USA. Najdete v ní cenné rady a upozornění, jak se vyhnout častým chybám a jak správně přistoupit k investování na lákavém americkém trhu nemovitostí.
Poslechněte si také epizodu 40, ve které se Josef soustředí spíše na rizika spojená s investičními nemovitostmi v USA.
Textový přepis
Vladimír Fichtner
Dobrý den, dámy a pánové, moje jméno je Vladimír Fichtner.
Vítám vás dnes opět Mezi Rentiéry.
Josef Podlipný
Mé jméno je Josef Podlipný, a i já vás vítám Mezi Rentiéry.
Vladimír Fichtner
Dnešní téma je: nemovitosti v USA.
Nedávno jsem na Twitteru četl, že nemovitosti na Manhattanu klesly o 26 % dokonce od svých vrcholů. A některé nemovitosti se na Manhattanu dokonce dají koupit za ceny, které byly v roce 2006, což mi přijde zajímavá nákupní příležitost.
Koho jiného se zeptat na americké nemovitosti než někoho, kdo má v Americe ne úplně malé nemovitostní portfolio?
Těším se na dnešek, protože se něco dozvím.
Jak to máš s americkými nemovitostmi? Jak to máte jako rodina a co vás do Ameriky do nemovitostí přivedlo?
To je první otázka.
Kde jste, jak jste začali a proč?
Josef Podlipný
Začnu odpovědí na otázku proč?
Nemovitostní krize.
Z Ameriky se přelila do celého světa nemovitostní krize. Ti, kteří jsou ročníkem narození podobně jako my, si to pamatuji velmi dobře. Nebudu zacházet do detailů, co bylo jejím spouštěčem. Nicméně v důsledku nemovitostní krize klesly ceny nemovitostí v Americe o vyšší řády desítek procent.
To ale neznamená, že nemovitosti ztratily svoji užitnou hodnotu.
V mnoha případech to byly developerské projekty, které byly na samotném začátku ve skvělé lokalitě, nebo to byly nemovitosti, které byly mladé z pohledu nějakého zastarávání, opotřebení. A i přesto v drtivé většině byla z ničeho nic, skoro meziměsíčně nebo mezikvartálně, hodnota o 50, někdy i o více než 50 % nižší.
Tak to je sakra zajímavá příležitost, minimálně k uvažování.
A druhá odpověď na proč je i to, když se podíváte na ČR na globusu. Budete ji nějakou dobu možná hledat, i přesto, že budete do Čech zamilovaní. Kde je vlastně ta ČR? Ona je maličká, i když je v srdci Evropy.
Když se podíváte na Evropu, řeknete si, že to už je o něco větší, ale stále mladé. Ta stará ekonomika za Atlantikem, která je poměrně robustní a schopna se vyrovnat se spoustou krizových historických krizových období, je právě ta americká.
Takže dřív nebo později dospějete k závěru – a proč vlastně nejsme v Americe?
Takže odpověď na otázku, proč, byla znovu proč.
Proč tam nejsme?
Vladimír Fichtner
Hodně lidí nemá odvahu jít do Ameriky do nemovitostí, protože je to daleko, neznáme trh, je to těžké. Dneska doufáme, že se něco dozvíme.
Proto lidé často řeší expozici na Ameriku ve svém majetku přes finanční aktiva, kdy je řešení hrozně jednoduché.
Ale vraťme se k nemovitostem.
Chápu strategický pohled na americký trh, jeho velikost a jeho robustnost. Chápu tu příležitost.
My, když jsme byli v letech 2010 až 2012 v Texasu, jsme to tam také viděli.
Bohužel jsme v té době ještě neprodali firmu. Ale chodili jsme po nemovitostech a celá situace byla fascinující, protože ceny poklesly brutálně dolů o 50, 70 %. Souhlasím. Tohle bylo v jižním Texasu.
Na druhou stranu nájmy dramaticky vzrostly, protože nikdo nedostal hypotéku.
Takže ten, kdo měl cash, byl king. My jsme v té době už nějakou cash měli a nenašli jsme způsob, jak to udělat, abychom se nevystavili americké daňové povinnosti a spoustě dalších detailů. Tak jsme se nakonec do toho nevrhli.
Ale příležitostí tam bylo opravdu hodně.
Ještě než půjdeme dál, Pepo, řekni malinko o svém portfoliu.
To, co znáš trošku víc, protože já už od tebe vím, které regiony jsou ti bližší, a kde máš kamarády a známé.
Josef Podlipný
Rád doplním. informace, které s vámi posluchači sdílíme s Vláďou v tomto podcastu, není vždy možné použít tak, že platí absolutně. Nebo, že to jsou nějaká pravidla a když se podle nich budete chovat, budete úspěšní.
Pro americký kontinent to platí obzvlášť.
Já půjdu stále hlouběji do detailu, kam až mě Vláďa pustí.
Začnu nejprve shora.
Je úplně jiné starat se o nemovitosti v Texasu nebo na Floridě.
Když se podívám na odlišnosti LA, Tampy, Miami a Fort Lauderdale. I zde nacházím relativně velké odlišnosti.
A když se podívám na Fort Lauderdale, konkrétně část, která je blízko vyhlášené Street Las Olas, která je možná nejbohatší ulicí v této lokalitě, i tam o ulici dál, to funguje úplně jinak. Je to jiný svět.
Znalosti se opírají o vlastní, ale i ty sdílené zkušenosti. Mám dobrého kamaráda, který má nemovitostní portfolio v New Yorku, a potvrzuje tvá slova, resp. slova o poklesu cen na Manhattanu, protože před několika měsících si je ověřoval.
„Hele, jak to vypadá v Miami?“
Když se mnou sdílel svou zkušenost z New Yorku, kde má nemovitostní portfolio složené primárně z kancelářských budov, částečně tam jsou průmyslové haly nebo obchodní prostory, bylo to na hony vzdálené.
Měl jsem možnost srovnat to s portfoliem, které je ve vyšších desítkách bytových jednotek.
Když jsem se díval na vývoj Fort Lauderdale nebo Miami a dalších lokalit, říkal jsem si:
„Já si teď dělám určitou obavu z toho, že tohle může přijít nejenom do této části Ameriky, ale i odlišného typu nemovitosti a jejího dlouhodobého pronajímání.“
Protože on mě trošku vyděsil tím, že říkal.
„…50 % nepronajatých prostor a nevidím světlo na konci tunelu.“ Není to tak, že by se nájemníci střídali a jenom jsem měl složitější správu. Když jsem chtěl změnit strukturu nemovitostního portfolia tak, aby tam také byly nějaké bytové jednotky nebo domy, nabízeli mi cenu, která byla blízko šedesáti procentům hodnoty před několika lety.
On říkal že prostě nechce z ničeho nic vyhodit 40 % toho, jak to má v hlavě, a i v ekonomice naceněno.
Vladimír Fichtner
Na druhou stranu, o 50 % nižší nájmy – dává smysl, že bude o 50 % nižší hodnota nemovitosti.
Josef Podlipný
To je zajímavá úvaha. Určitě ano. S tím souhlasím.
Vladimír Fichtner
Pokud to vydrží, samozřejmě. Ale jak říkám, může to být také příležitost. A proto jsme tady dneska.
Pepo, jenom abych podtrhl v tom, co jsi říkal, to hodně zásadní:
specifická znalost specifické lokality je nesmírně kritická. Protože potvrzuji, když jsme v Houstonu nebo v Corpus Christi bydleli někde, o kilometr dál, je úplně jiný svět, úplně jiné ceny, nemovitosti, úplně jiná struktura obyvatel, úplně jiné sociální problémy anebo status těch lidí.
A to znamená, jak se platí a tak dále a tak dále.
To se v ČR tolik nestává.
Tady v Praze a v Ústí je to jinak. Ale ne, že by na I. P. Pavlova bylo něco a na Muzeu to bylo úplně jinak.
Tak to si nikdo z nás nedokáže představit. A pro nás to bylo také velké poučení, takže to vnímám. Dávat si pozor na opravdu lokální znalost a místní znalost.
Není to stejně. Když je něco vedle levnější, má to svůj důvod.
Josef Podlipný
Většinou ano, potvrzuji. Ve Fort Lauderdale se můžete dívat přes 6proudovou silnici na druhou stranu a koukáte do okna na úplně jiného člověka.
No logicky jiného, nemůže být vaším jedinečným odrazem.
Nicméně jiného, žijícího v jiných podmínkách, s jinými možnostmi a možná i v nemovitosti, která má dramaticky rozdílné kondice z pohledu generujícího nájmu anebo její hodnoty.
Vladimír Fichtner
Když jste přišli do Ameriky, tak tohle místo, ta lokalita a ta důležitost té lokality byla asi jedna z věcí, která tě překvapila, že to funguje trošku jinak než tady.
Co dalšího tebe nebo tvoji rodinu překvapilo, když jste začali?
Protože v tu chvíli to je asi to, co překvapí nás ostatní případně, když se tam vrhneme do nemovitostí.
Josef Podlipný
Rozumím, ten výčet je opravdu veliký a já z toho zkusím vytáhnout jenom pár věcí.
Pokud máte na takovouto investici nižší stovky tisíc dolarů, vážení posluchači, tak do Ameriky nechoďte.
Musíte na to mít kapitál. Protože vytvořit to nemovitostní portfolio tak, že tam vrhnete nějaký kapitál a vytvoříte ho teď během měsíce nebo pár měsíců, je nesmysl.
Vy tu lokalitu potřebujete poznat.
Potřebujete zjistit, jaké podmínky vám ta lokalita nabízí. A nejenom vám, pokud je to investice.
To znamená, chcete tu nemovitost třeba pronajímat. Je potřeba zjistit, jak bude vyhovovat budoucím nájemníkům. To je strašně důležité, protože jedna z odlišností je třeba i ta, že když nájemník má nějakou adresu, tak ta adresa zcela určuje, kam budou jeho děti chodit v základní a střední škole.
To není tak, že si řeknete: „No tak ušetříme, přesunem se do nějaké lokality, kde to bude levnější, vydržíme, že tam bude možná větší kravál, méně uklizeno. Ale děti pošleme o pár ulic dál nebo o míli dál a do skvělé školy.“
Ne, tam vás prostě nepřijmou.
I když byste za to byli ochotni zaplatit a darovat vlastní ledvinu, neexistuje.
Další překvapení, na které my tady v Čechách určitě nejsme zvyklí je, že někdo určuje, jak můžete nemovitost využívat.
Vy si logicky můžete říct: „Sakra vlastním ji, tak já určuji pravidla.“
Ne, ne, ne. Až na některé výjimky ta pravidla neurčíte. Nemůžete tam mít třeba domácího mazlíčka. Ne, je to prostě zakázané. Že ho máte doma a vycházíte s ním ven, nesete ho třeba v tašce. Nikoho nezajímá. Prostě tam nemůže být.
Nemůžete dát popelnici, kde se vám zlíbí. Nemůžete dělat třeba krátkodobé pronájmy. Já neříkám, že krátkodobé pronájmy jsou tou optimální cestou, ale pokud zrovna vám vyhovuje taková strategie, no tak si sakramentsky musíte uvědomit, jestli vybíráte lokalitu, která vám to dovolí a spoustu dalších a dalších věcí, které si mnoho investorů do Ameriky uvědomuje někdy v průběhu a někdy třeba i pozdě.
Jako třeba i majetková struktura.
Do čeho to strčím.
Vladimír Fichtner
To je jedna z věcí, kterou jsem chtěl doplnit a jenom nastíním jeden příběh.
Když jsme byli ve Státech, tak jsem hodně jezdil do New Yorku.
Potkali jsme se tam s jednou holkou, jejíž rodina měla nemovitosti na dolním Manhattanu. Tenkrát vím, že díky tomu jsme byli schopní zachytit, že se trh otáčí v dobrém slova smyslu. Po krizi. A začali jsme trošku víc investovat v Americe, do finančních aktiv. Já jsem s ní jednou byl na Manhattanu na schůzce, a omlouvala se, že měla nečekaný telefonát a říkala: „Tak konečně mi po dvou letech někdo volá, že potřebuje si něco pronajmout. To se dva roky nestalo.“
To bylo zajímavé. Protože její velmi zajímavá rodina s majetkem po celém světě měla opravdu velké portfolio, říkala:
„Když chceš přijít do Ameriky, musíš si sakra rozmyslet, jak to uděláš, protože když to uděláš špatně, tak budeš platit klidně 40 % daň nebo víc. A když to uděláš dobře, tak to bude třeba 15 %.“
Ale to už znamená, že člověk to musí mít rozmyšlené. Musí na to mít peníze, aby se o tom s někým poradil.
A ne s nějakým účetním, daňařem, který ještě v životě neviděl Čecha.
Prostě není to vůbec triviální záležitost, ale může to mít jako obrovské dopady na to, jak to bude fungovat. Především daňově. Protože jakmile jednou člověk něco postaví, koupí si na sebe tu nemovitost, tak se vystavuje nějakému nebezpečí daňových konsekvencí. Když postaví strukturu, zase to má jiná nebezpečí.
Ale zpátky k té struktuře, jenom potvrzuju to, co mi Paulina tenkrát říkala se svými zkušenostmi:
„Rozmysli si to velmi dobře, pak seš v pohodě.“
Josef Podlipný
Já k tomu doplním, respektive zvýrazním jednu informaci, kterou už t jsi s našimi posluchači, Vláďo, nasdílel: „Rozmyslete si to, vážení posluchači, a nebuďte na to sami.“
A nebuďte na to sami, nejenom podtrhuji. Doplňuji k tomu – přizvěte si odborníky znalé trhu, odborníky, ne osoby, ale firmy, kterým jde o jejich dobré jméno, o zachování pověsti a třeba o stoletou budoucí historii. Kterým jde o budoucnost svoji i vaši.
Protože v ten okamžik, ve většině případů, odhalíte cesty, které vám budou dělat radost a ušetří vám spoustu starostí.
Vladimír Fichtner
Takže – jak jste na to šli, Pepo?
Josef Podlipný
Zpočátku laicky.
Výběr lokality – ano, s odborníky. Znalými dlouholetými Američany nebo v uvozovkách náplavou, přistěhovalci, kteří měli generačně české kořeny, což je úplně super.
Ale v určitém okamžiku jsme si řekli, že americká dědická daň není úplně dobrá věc, protože když vlastníte něco na sebe, jako na fyzickou osobu, a pokud z tohoto světa odejdete, v podstatě potrestáte své nástupce. Oni dříve, než jim majetek je uvolněn, musí zaplatit nemalou progresivně rostoucí dědickou daň. A ta progrese je dána hodnotou majetku, ne výnosu. Srovnání třeba za co se to v minulosti nakoupilo a za co by to teď bylo zpeněžitelné.
Pak jsme si říkali ok – tak co nějaká majetková struktura?
Po poradách s odborníky byla logickou cestou LLC. Což je v podstatě české s.r.o. Najednou si říkáte, že máte několik výhod. Je to seriózní. To znamená, můžete přijít do banky a chtít úvěrovou linku na nákup dalších nemovitostí nebo na provoz téhle společnosti a tak dál.
Je to ale také seriózní pro americký daňový úřad, protože vy máte každoroční informační povinnost říct, kdo je příjemcem zisků a ztrát z této společnosti.
Někdy může být rozdíl mezi vlastnickým podílem a příjmem nebo ztrátou, kterou tato společnost generuje.
Příjem a ztráta je v tomto případě logicky počítaná proti sobě, což je další výhodou, že vlastně jste schopni optimalizovat daňovou zátěž.
Vlastně ty jsi říkal. Někde daním tak, někde onak.
Tady se té daně úplně nezbavíte.
Ale máte šanci velkou měrou ovlivnit základ, ze kterého se daň počítá. I zde je to tak, že příjem je zdaněn s progresí. Ta progrese končí lehce pod 40 %.
Teď si asi říkáte, 40 %, proč bych to vlastně dělal?
Když vyberete dobře, budete mít dobré správce, odpověď na „proč bych to dělal“ snadno naleznete sami. S tím vám teď nemusím pomáhat. Ale malou nápovědu vám dám. Výnos v dobrých lokalitách se pohybuje od nějakých 12 %, v našem případě do 16,8 %
Ale takový zdravý průměr je 15,4 % ročně.
Vladimír Fichtner
Nájemní výnos, to znamená hrubý nájem versus nákupní cena.
Josef Podlipný
Ne versus tržní cena.
Vladimír Fichtner
Tržní dokonce.
Josef Podlipný
Tržní. To je důležité.
Vladimír Fichtner
Kdybychom dneska nakupovali, tak řekněme nákupní.
To je jako v Čechách, ne?
Josef Podlipný
No to není.
Vladimír Fichtner
Já si dělám legraci. Tady je to 1-2 %.
Josef Podlipný
Ale je potřeba si uvědomit, že pak vám z toho začne řezat.
Něco si vezme daňově stát, Amerika.
Něco si vezme správa.
Něco si vezmou pojistky, něco si vezme administrativa a tak dál.
A běžná zkušenost i vlastní je, že je optimálně nastavený model tak, aby ten vehikl fungoval správně, když se pohnete k hranici 50 %.
Já nyní použiju to nižší procento, abych nebyl takovým životním optimistou. V každém případě polovina z 12 % je 6 %.
Pokud je pro vás 6 % zajímavý výnos, pak může být uvažování o amerických nemovitostech dobrou cestou, ale ne jedinou.
Vladimír Fichtner
Pozor, ale to je cashflow výnos, výnos z nájmů. Čistý výnos z nájmu.
Není tam zhodnocení nebo znehodnocení nemovitosti.
Josef Podlipný
Přesně tak.
Vladimír Fichtner
Je to cashflow výnos.
To je to, co je v Praze 1 nebo 2 %, tak v Americe po odečtení všech daní, nákladů, které tady ještě spoustu z nich nemáme, ty teprve přijdou do Čech.
Tak je to 6% cashflow.
Takže 6% nájemní výnos, čistý, řekněme. Ta čísla jsou z jakého regionu a lokality, abychom řekli specificky, případně je to podobné v jiných lokalitách.
Josef Podlipný
Z těch čtyř zmíněných lokalit. Začnu odspoda, abych to seřadil.
Tampa.
Vlastně i L.A., ale to je možná i místem v LA.
Pak Fort Lauderdale.
A Miami.
Největší stabilita portfolia je v Miami.
A pak bych klesal zpátky směrem k Tampě.
Nicméně nejsou mezi tím nějaké zásadní rozdíly. Tak by i vás posluchače možná mohlo napadnout. Tak proč teda čtyři lokality?
Ono to má svoje kouzlo a opodstatnění třeba i v optimalizaci. Protože když jste v jedné lokalitě, obtížně dostanete náklady typu cestovní výdaje, auto, kancelář, letenky atd.
Jakmile jste ve více lokalitách, mezi uznatelnými náklady jsou stravné, šatné, cestovné, auto a jeho třeba odpisy, reklama, internet.
Americký finanční úřad je sice velmi přísný, ale když máte na své straně odborníky, kteří se v tom dobře orientují, i v čase změn, jste schopni postavit ekonomiku toho cyklu tak, že udržíte zásah do hrubého nájmu do hranice 50 % včetně nákladů správcovské firmy.
To je poměrně důležité zdůraznit. Protože pokud se tomu nechcete věnovat sami – což je blbost, jakmile máte víc jak 10, dejme tomu 15 bytových jednotek – to se fakt nedá.
A pokud budete ve dvou lokalitách, tak to ani nechcete.
Důvody už jsem možná částečně sdílel v předchozích dílech podcastu.
Pokud máte na to správcovskou firmu a chcete mít fakt kvalitní správcovskou firmu, tak si za to zaplatíte. Není to levné. V Čechách na to nejsme vůbec zvyklí, na takové náklady, které jsou s tím spojené.
Nicméně v plné výši je použijete jako uznatelné náklady.
Vladimír Fichtner
Ještě něco dalšího, co tě překvapilo na americkém nemovitostním trhu?
Máš zkušenosti třeba s tím, že jenom držíš to portfolio jako rodina.
Nebo kupujete, prodáváte?
Josef Podlipný
Překvapením, byť si myslím, že i v Čechách jsou nároční klienti, byla náročnost Američanů.
Řeknu Američanů, ale někdy kupující nebo pronajímatel je třeba Španěl, Mexičan. To je vcelku jedno.
My jsme šli i do varianty koupě, rekonstrukce, prodej.
Nebo koupě, rekonstrukce, pronájem.
Nebo nový developerský projekt.
Nebo developerský projekt, pár bytových jednotek a pak najednou přišlo racio, že bychom potřebovali celé patro, abychom si to mohli uzavřít recepcí. A mělo to vlastní režim.
A to, co mě opravdu velmi překvapilo, je především náročnost klientů, ať už to je na straně kupujícího anebo pronajímajícího.
Nic vám neslaví. Jinými slovy. Projekt se mnohdy při rekonstrukci definuje už k obrazu potřeb budoucího kupujícího. Není to úplně pravidlem, ale také to není výjimkou.
A to, že firma nebo vy jako dohlížející, ideálně s nějakým odborným dohledem, zapomenete na to, že tam byl projektováno a jednoznačně definováno, že tam bude bazén s hladinou přes hranu. Že to vypadá, jako když nikde nekončí.
A prostě tam někdo prskne nějaký kámen, který ten pocit zkazí, není to tak, že investor a budoucí vlastník se dohodnou a mávnou nad tím rukou, případně dají nějakou slevu.
Ne, to normálně končí kontrakt. Vracíte všechny peníze i třeba zálohově a hledáte dalšího ženicha nebo nevěstu, kteří si tu nemovitost budou chtít pořídit, kterým to bude vyhovovat. Anebo to celé vybouráte. To je na tom úplně to nejhorší.
Oni netolerují to, že odstraníte jenom ten kámen a že to tam jako nějak zahladíte, jak se říká v ČR. Že to nějak zakryjete a že to je nějaký šolich.
Ne, oni chtějí vidět, že jste to odstranili, oni to chtějí vidět, oni se přijedou podívat, i kdyby měli letět z druhé strany Ameriky, z New Yorku do Miami třeba. Tak se přiletí podívat nebo tam pošlou svého odborníka. Nebo to minimálně chtějí od vás nafotit, že to zmizelo a buduje se to tam znova.
Vladimír Fichtner
No skvělé, to je další důležité překvapení.
Ještě něco dalšího?
O amerických nemovitostech by se dalo povídat hodně dlouho a možná i do mnohem větší hloubky, ale náš čas je omezený.
Tak pojďme ještě něco zmínit.
Josef Podlipný
Možná jsme se toho částečně dotkli.
V Americe si všimnete, že se mění cena nemovitostí. Upozorní vás na to daňový úřad, protože vám vyměří jinou daň. Tam se totiž mění často a mění se právě s cenou nemovitosti. Takže to není tak, že byste si toho nevšimli.
Spousta investorů do Ameriky zapomíná na to, a ty ses na to na začátku ptal, a velmi dobře, že připočítávají výnos stále proti té původní investici. I přesto, že už vědí, že mají jinou daňovou povinnost. Cena nemovitosti se změnila a obhajují tenhle výpočet tím, že to nechtějí nikdy prodat, tak je nezajímá tržní cena.
No ale v ten okamžik rezignují na to, že měří výkonnost a ztratí signální světlo, které třeba říká:
„Byl jsem v dobré lokalitě a už možná nejsem.“ Protože třeba právě o těch pár ulic nebo o ulici dál zjistíte od někoho jiného, že má výnos hrubého třeba 16,8 %. A vy máte 12 %.
No to je o skoro 5 % méně.
To není úplně málo.
Je to příznak, je to signální světlo, když to budete stále svazovat s tržní cenou, vám něco napovídá. I k vývoji té tržní ceny.
Zároveň vám to signalizuje, jestli máte optimální nájmy.
A i zde je, vážení posluchači, důležité mít skvělého správce, protože to je jeho role.
Není vaší rolí obcházet nájemníky nebo si dělat nějakou rešerši a zjišťovat, jestli pronajímáte za férovou cenu. To není vaše role.
Vladimír Fichtner
Jak často tam létáš nebo létáte?
Josef Podlipný
Ze začátku, když to vznikalo, tam chtěli být všichni a furt.
Najednou se vyrojila spousta kamarádů a všichni chtěli objevovat Ameriku. Ze začátku často.
I při budování, správě a získávání zkušeností to bylo nutnou podmínkou.
Třeba i jednou za týden nebo minimálně za měsíc.
Vladimír Fichtner
Pamatuju si, jak ti dcera říkala, že to je nechtěný sourozenec. Že jsi tam až moc z jejího úhlu pohledu.
Josef Podlipný
Vám posluchačům osvětlím. Nechtěný sourozenec z pohledu investovaného času a energie někam jinam než do vlastní rodiny a dětí anebo i kamarádů anebo blízké rodiny.
Vladimír Fichtner
A dneska, po patnácti letech?
Josef Podlipný
Není potřeba víc jak jednou za rok. A někdy ani to není potřeba.
Drtivá většina musí fungovat automaticky. I přesto, že se zbavujete části nákladů, které můžete použít pro daňovou optimalizaci, protože i předchozí letenky všechny šly do nákladů.
Kompletně všechny od okamžiku, kdy to je v LLC.
Vladimír Fichtner
Nejzákladnější shrnutí, které já si z toho odnáším je, že kapitalismus je ve Státech mnohem tvrdší.
Josef Podlipný
To určitě.
Vladimír Fichtner
A je potřeba do toho jít opravdu intenzivně a nepodcenit tam jedinou věc, protože jinak to může mít velmi negativní konsekvence.
Josef Podlipný
Dokonce bych řekl fatální.
Vladimír Fichtner
Mám kamaráda, který do Ameriky nemůže, protože něco daňově podcenil. A jde po něm americký daňový úřad. Řeší to dlouho a pořádně neví, co s tím má dělat.
Prostě je to tam tvrdší, to prostředí je korektní, ale náročné.
Tys to popisoval v různých oblastech, ale když se na ně člověk dobře připraví, může to dopadnout dobře.
Josef Podlipný
Já jen doplním pro vás posluchače.
Vy byste na to dřív nebo později přišli, nebo by vás na to upozornil americký daňový úřad.
I délka pobytu, když se sečte na tři roky, vás najednou udělá americkými daňovými rezidenty.
Vladimír Fichtner
A to vzhledem k úrovni daní v ČR a úrovní daní v Americe, když na to není člověk připraven, úplně nechcete.
Josef Podlipný
To nechcete, opravdu ne, to potvrzuji.
Vladimír Fichtner
Pepo, moc děkuju za dnešní povídání a nasdílení zkušeností tvé rodiny s americkými nemovitostmi.
Pro mě to bylo určitě zajímavé.
Věřím tomu, že pro naše posluchače také. A budu se těšit někdy příště zase s tebou.
Josef Podlipný
I mě těší, že jsme si na toto téma mohli popovídat, Vláďo. Pro vás posluchače chci na závěr říct dvě kriticky důležité věci.
Ať se budete rozhlížet po americkém kontinentu nebo kdekoliv jinde po světě, přemýšlejte o správě vašeho rodinného bohatství z holistického pohledu.
Ne jenom kvůli tomu, že jdete do Ameriky.
Druhá věc s tím přímo související – nezapomínejte na hledání řešení.
Co budete dělat s výnosy z takové části portfolia? To je nesmírně důležité.
Spousta lidí si myslí, že ty výnosy musí existovat stále tam, kde vznikají.
Na udržení hodnoty toho, co generuje ty peníze to dává smysl.
Ale nezapomínejte na to, že finanční majetek, který díky takové investici získáváte, vám může pomoci budovat další pilíř vašeho rodinného bohatství, jinak spravovaný finanční majetek.
Vladimír Fichtner
Díky, Pepo, za tu poslední myšlenku.
Peníze, které vznikají, člověk může reinvestovat do toho samého segmentu trhu, třeba do nemovitostí v Americe, nebo je může začít vytahovat a dávat do finančních aktiv.
To je ale téma samo o sobě na několik podcastů.
Tak to si necháme na někdy příště.
Díky vám všem, že jste nás dneska sledovali a určitě budeme rádi za vaše komentáře. Budeme rádi za dotazy, mějte se krásně a příště zase někdy Mezi Rentiéry na shledanou.
Josef Podlipný
Já pro dnešek děkuji a s posluchači se loučím a přeji krásný den a úspěch při správě rodinného bohatství. Znovu někdy na slyšenou.