Apple Itunes
Spotify
Stitcher
RSSMiliardáři prodávají investiční nemovitosti: 3 rizika nemovitostního trhu
natočil Josef Podlipný 
Na nemovitostním trhu se něco děje.
V médiích už se občas píše o poklesu cen nemovitostí.
Převážně těch starších.
Ale to není celý obrázek.
Josef a Vladimír přináší unikátní pohled do zákulisí nemovitostního trhu a sdílí reálné, vlastní i zprostředkované, zkušenosti z posledních měsíců.
Poslechněte si tento díl a dozvíte se, s jakými riziky nyní při nákupu či držení investiční nemovitosti počítat.
Pokud máte zájem o více detailu a dat z nemovitostního trhu, máte nyní možnost získat zdarma analýzu „Nemovitosti nad propastí? Na nákup to ještě není.”
Získat analýzu trhu nemovitostí
Textový přepis
Josef Podlipný
Pokud přemýšlíte o tom, jestli vsadit na to, že stabilita a dlouhodobý růst v oblasti nemovitostí bude vždy tažen poptávkou – ať už po bytech, komerčních nemovitostech nebo rozvoji podnikání – tento rozhovor asi není pro vás.
Pokud ale uvažujete o tom, jak chránit rodinné bohatství a přemýšlet o rizicích spojených s investicí do nemovitosti, čtěte dál. My se s vámi o ta rizika spojená se začleněním nemovitostí do svého portfolia podělíme.
Vladimír Fichtner
Pokud člověk kouká ven jen úzkým průzorem, nevidí případná nebezpečí. Voják ve válce na Ukrajině vidí z tanku jenom jedním směrem, který mu dovoluje průzor. Že na něj letí raketa seshora nebo z druhé strany, si všimne pozdě nebo vůbec.
Nezáleží na tom, jestli to je nemovitost, vlastní byznys, akcie nebo dluhopisy, o kterých si lidé dlouho mysleli, že když někomu půjčí a on mu slíbí úrok, dostane ty peníze zpátky. Dnes spousta lidí zjišťuje, že to tak není.
Prostě měli příliš úzký průzor. Pro toho, kdo si ho chce zachovat, tato diskuse není. Je pro toho, kdo si chce – jak se trefně říká – rozšířit obzory.
Josef Podlipný
Začnu příběhem. Před několika měsíci jsem se potkal se zástupci jedné z nejbohatších rodin v ČR. Bylo velmi zajímavé, když popisovali, jak se jim v rodinném bohatství zvětšil finanční majetek. Jeho zdrojem byl prodej developerského projektu, kde mělo vzniknout – a věřím, že i vznikne – téměř dva a půl tisíce bytových jednotek.
Prodali již rozjetý projekt – jednalo se o zasíťované pozemky, geometrickým plánem je již přesně vyčleněn půdorys jednotlivých bytových jednotek a zároveň existuje projektová příprava až do stavebního povolení. Přestože chtěli velkou měrou tento projekt realizovat samostatně, projekt prodali.
Vladimír Fichtner
To znamená, že přišli o nějaký developerský zisk? Proč prodali?
Josef Podlipný
Důvodem byla možná změna prostředí, ve kterém se jejich investice pohybovala. To byl jeden dílek skládačky.
Vladimír Fichtner
Přemýšleli o tom, že scénář budoucnosti může být v jejich neprospěch?
Josef Podlipný
Ano, přesně tak. Viděli určité náznaky toho, že se může měnit regulované prostředí. Ať už co se týká norem, které jsou spojeny s výstavbou, tak úrokových sazeb, nebo i apetitu kupujících. Protože v minulosti byli zvyklí na to, že teprve zahájená výstavba byla už v podstatě prodaná.
Vladimír Fichtner
Malé riziko, dobré ceny, dobrá marže.
Josef Podlipný
Přesně tak. Teď měli určité signály, že by se tento scénář už nemusel opakovat. A tak si říkali, jestli jim to ještě stojí za to. Tuto otázku si zařadili do kontextu s celostním obrázkem jejich majetku. Byznys jim funguje, dokonce ještě mnohem lépe než v minulosti.
O další dílek skládačky se starají také tak, že nabízí zajímavou diverzifikaci.
Tady viděli stále rostoucí míru rizika, a tak se ptali: „Stojí nám to ještě za to? Chceme riskovat, že ztratíme likviditu? Nebo že se z potenciálního ziskového projektu může stát ztrátový?“ A odpověděli si, že nestojí. Naštěstí si na tuto otázku odpověděli v čase, kdy byl ještě dostatek zájemců.
I na nemovitostním trhu se situace může zkomplikovat
Vladimír Fichtner
Myslím, že to je docela unikátní. Hodně lidí vlastnící nemovitosti je ponořeno ve svém segmentu. Celý život dělali jenom a jenom nemovitosti, což v ČR v průběhu posledních 30 let bylo skvělé. Vidím na nich, že občas nemají rozhled, nekoukají se na další scénáře. To, co jsi popsal, je způsob uvažování, který je mi hodně blízký.
Přemýšlet dopředu. Ne měsíc dopředu, ale roky dopředu. Co se může stát? Co se může dít s úrokovými sazbami? Co se může dít s inflací? Protože když přemýšlíš roky dopředu, tak i z nemovitostí nebo developerských projektů, které mají někdy víceleté časové období, lze ještě včas vycouvat. Pokud můžeš, nebo pokud očekáváš, že to prostředí bude výrazně horší.
Josef Podlipný
Ano, měl jsem pro tyto úvahy velké pochopení. Vlnila se nám dlažba kolem bazénu, tak jsme oslovili vyzkoušené stavební firmy, které se této činnosti v minulosti věnovaly. Překvapilo mě, když mi dva ze tří majitelů řekli, že už firmu prodali.
Na otázku „proč“ odpovídali, že už to nestálo za to. Potýkali se se starostmi typu stále rostoucí cena materiálů, stálé dohadování se o inflační doložce anebo o změně předem nasmlouvaných cen ve smlouvě o dílo. Probíhaly časté hádky s projektantem, který je upozorňoval na nějaké normy nebo specifické podmínky. Tak to prostě opustili. Činnost, které se věnovali třeba i desítky let, měli zaměstnance, strojní i subdodavatelskou výbavu, a i přesto z tohoto segmentu odešli.
Teprve v tenhle okamžik mi došlo, že trh asi ví, že se v oblasti nemovitostí něco děje. Jenom o tom nikdo z nich nechce nahlas moc mluvit, protože by nebyli schopni odejít ještě za dobrou cenu.
Až se o tom bude psát palcovými titulky a Lucie Borhyová s Rayem Korantengem budou mluvit o tom, jak krachuje jedna stavební firma za druhou anebo jeden developer za druhým, už bude na odchod ze segmentu pozdě.
Nemyslím si, že je to v ČR tak špatné. Na druhou stranu jsem přesvědčen, že se v této oblasti opravdu něco děje, protože i velká a velmi silná rodina rentiérů, kteří za mnoho desítek let vybudovali opravdu velké bohatství, opustila zmiňovaný developerský projekt se dvěma a půl tisíci bytových jednotek. To určitě o něčem svědčí. Možná bylo jejich rozhodnutí motivováno strachem o likviditu nebo tím, že se mohou realizovat ve větším bezpečí a s násobně větší diverzifikací.
Láska k nemovitostem by měla být hlavně racionální
Josef Podlipný
Nicméně, pojďme zpátky k tvé vlastní rodině, Vláďo. Tvoje manželka Radky má nemovitosti jako svou zálibu. Ty jsi opakovaně jsi zmiňoval, že ne vždy máte na věc stejný názor. Jak funguje chemie vaší diskuse stran investic do nemovitostí?
Vladimír Fichtner
Zajímavé na našem přístupu podle mého názoru je, že máme více úhlů pohledu. Protože Radka vidí a cítí ten nemovitostní trh a moje role je ve firmě. Mám zkušenosti z finančního trhu, makroekonomiky, z pohledu do světa a hledání různých scénářů budoucnosti. Od úrokových sazeb až po geopolitické záležitosti. Když se bavíme, kombinujeme tyto přístupy a z toho vzniká nová kvalita.
Proto pro nás bylo před rokem a půl (tj. přelom 2021/2022) poměrně jednoduché říct, že v ČR už nemá moc cenu cokoliv v nemovitostech řešit. Ceny už jsou příliš vysoké na to, aby se na tom dalo rozumně vydělávat. A když se nám nechce kupovat, tak bychom měli chtít prodávat – pokud jsou ceny dostatečně vysoké.
A co si budeme povídat, před několika lety se stály na nemovitosti fronty, lidé se předháněli, pořádaly se aukce. To je ideální okamžik k prodeji. Ne v okamžiku, kdy už se všichni bojí a kdy jsou hypotéky místo padesáti miliard měsíčně jenom pět miliard, a tak dále.
To nejcennější na naší diskusi je právě to, že je vícevrstvá, že probíhá z různých úhlů pohledu. V našem časopise pro rentiéry jsme o tom před časem psali v článku „Cihla není taková jistota, jak to vypadá“.
Josef Podlipný
A nebyla tím myšlena zlatá cihla.
Vladimír Fichtner
Přesně tak. I mně při diskusi se známými a kamarády nebo klienty pomohla přesně tahle Radčina zkušenost z nemovitostního segmentu.
Josef Podlipný
Znamená to tedy, že jste prodali část nebo všechny nemovitosti, které jste měli v portfoliu ještě před začínajícím poklesem anebo obavou ze začínajícího poklesu?
Vladimír Fichtner
Prodali jsme všechny, které jsme chtěli. Teď už míříme do Španělska, kde jsou ceny a situace na nemovitostním trhu výrazně příznivější.
Josef Podlipný
Pojďme teď zkusit pojmenovat některá z rizik, která jsou spojena se začleněním nemovitostí do rentiérského portfolia.
1. riziko: Inflace a úrokové sazby
Vladimír Fichtner
Jedním z nich je inflace a úrokové sazby. To je nesmírně důležitý faktor pro jakýkoliv byznys, ale pro ten nemovitostní je klíčový.
Josef Podlipný
Jinými slovy říkáš, že tyto dva faktory ovlivňují jak nabídkovou stranu, tak poptávku. Pojďme si to zkusit představit na nějakém konkrétním příkladu.
Vladimír Fichtner
V první fázi je to především poptávka. Řádově půlka bytů se ještě poměrně nedávno kupovala na hypotéky. V roce 2021 se uzavíraly hypotéky zhruba za 50 miliard měsíčně. Teď na začátku roku 2023 je to jen 5 miliard.
Josef Podlipný
Jinými slovy říkáš, že cena peněz určitě ovlivňuje to, jak vysoká je poptávka, ať už po bydlení, nebo po komerčních nemovitostech, nebo třeba pro podnikání. Je to tak?
Vladimír Fichtner
Jednoznačně. Samozřejmě to ovlivňuje i ty, kteří staví, protože oni často nestaví za své. Pokud staví za své, neovlivňuje je to tolik. Respektive, mohou si také říkat, že když mají 6 % bez práce, tak proč by se měli snažit a s komplikacemi vydělat 7 % nebo 8 %?
Ale je spousta lidí, kteří si na developerské projekty půjčují. Přístup k úvěrům se zhoršuje, jednak jsou výrazně dražší, než byly v minulosti, a jednak ani banky – a to asi potvrdíš ty – nemusí mít tolik chuť projekty financovat.
Josef Podlipný
Nebo minimálně zpřísní, a to třeba i výrazně, podmínky pro poskytnutí financování. To určitě mohu potvrdit. Mohou tím zkomplikovat život těm, kteří vytváří nemovitostní portfolio v rámci nějakého developerského projektu anebo na pronájem takzvaně na páku. To znamená s určitým dílem cizích zdrojů, protože pak nemusí úplně souhlasit s tím, že se některé nemovitosti vyvážou, byť to tak původně bylo zamýšleno. Protože vnímají určitou míru rizika, že klesne hodnota zajištění. I toto samotné riziko může přimět banku k větší ostražitosti.
2. riziko: Zvýšení daní
Vladimír Fichtner
Cena peněz a úrokové sazby jsou jedním ze zásadních faktorů, které nemovitosti určitě ovlivňují.
Dalším je nedávno schválený úsporný balíček vlády Petra Fialy, jehož součástí bylo i zvýšení daně z nemovitosti až o 80 %, a zároveň byl zaveden inflační koeficient, který bude výši daně každý rok upravovat. Je pravda, že doposud byly naše daně z nemovitostí legrační.
Josef Podlipný
Někdy dokonce žádné.
Vladimír Fichtner
Byly extrémně nízké. V zemích kolem nás na západ se platí 1, 2 nebo klidně i 5 % z tržní hodnoty ročně.
Josef Podlipný
Mohu potvrdit. Jako příklad vlastní i sdílené zkušenosti mohu uvést, jak to funguje v Americe. Ty jistě přidáš příklad, jak to funguje ve Španělsku.
V Americe se platí daň podle aktualizované tržní ceny nemovitosti, ne historické, ale současné. K aktualizaci dojde obvykle jednou za deset let. Takže spousta vlastníků se diví, že jim nad hlavami krouží dron, který fotografuje a natáčí, jak vypadá jejich nemovitost, jak si ji za těch necelých deset let zvelebili. Že tam najednou mají novou zimní zahradu, nový bazén a spoustu dalších výdobytků doby.
Vladimír Fichtner
Tudíž má nemovitost vyšší hodnotu a majitel bude platit vyšší daň. Můj kamarád, který dělá inspektora finanční správy na oceňování nemovitostí, vyprávěl, že v minulosti to bylo složitější, protože musel obcházet domy a koukat se, jestli na zahradě nevyrostl bazén nebo něco dalšího. Teď mu k tomu poslouží Google Maps.
Ale to důležité je, že daň z nemovitosti se – podobně jako nově i u nás – platí z neustále aktualizované, a de facto tržní hodnoty. Ona je odhadovaná, není to přesná tržní hodnota, ale v nějaké relativně blízké tržní hodnotě.
Josef Podlipný
Blíží se to tržní hodnotě, to určitě mohu potvrdit. Klíčové je – jak jsi již zmínil –, že jsou to 1 nebo 2 %. Na Floridě je běžné, že to je blízko 2 %.
Vladimír Fichtner
2 % z 10 milionů je 200 tisíc, jen abychom řekli to číslo.
Josef Podlipný
V ČR určitě není ani po přijetí Fialova balíčku daň z nemovitosti 200 tisíc, to je první velká odlišnost.
Druhá – v minulosti jsme platili daň z převodu nemovitostí, ta od roku 2020 není. Velmi pravděpodobně se tato daň v budoucnu vrátí. S jakou silou, těžko říct. Ale v Americe je daň z převodu nemovitostí někde těsně pod 1 %, což není úplně málo.
Vladimír Fichtner
Ve Španělsku je 7 %!
Josef Podlipný
Další velmi silný moment, který mě samotného překvapil. V Americe je běžné, že každý –prodávající i kupující – má svého agenta. Obvykle mu za realizaci platí v řádech nižších procent z tržní ceny nemovitosti.
Co mi přijde skvělé – byť je to samozřejmě spojeno také s nějakými náklady – je tam naprosto běžné – dokonce si myslím, že když je to financováno hypotékou, tak i povinné – zaplatit za odborný posudek. To znamená, že přijde někdo, kdo má od státu pověření podívat se na kvalitu střechy a topení, jestli tam náhodou nejsou termiti a spousta dalších faktorů, která mohou být skrytými vadami.
Vladimír Fichtner
Jaký má tohle vliv na trh nemovitostí?
Josef Podlipný
Ten, že je třeba vnímat trh nemovitostí jako něco, co může být v budoucnu snadno regulováno. To, co teď prodávám bez zatížení daně z převodu nemovitosti, bez výrazného zatížení poplatků za zprostředkování prodeje nebo nákupu a bez dalších jiných nákladů na jakost nemovitosti, může vzít v budoucnu za své.
Vladimír Fichtner
Zjednodušeně, když mám v Praze deseti milionový byt, tak ho pronajímám za dvacet tisíc, možná pětadvacet měsíčně. Dvě stě čtyřicet ročně, řekněme. No a když přijde dvouprocentní daň z nemovitosti, tak to je 200 tisíc, tak to už mi moc nezbude. A nemluvím ještě o spoustě dalších poplatků, které mohou naskočit.
Nemovitosti mají velikou citlivost na to, kolik je peněz, dají se dobře regulovat.
Jeden dobrý kamarád mi jednou říkal: „Majetky můžeme zavřít do různých majetkových struktur, ale nemovitosti nikam nezavřeš. Vždy jsou vidět, ty tam prostě stojí a z nich se ta daň bude vybírat. To jako neodvedeš někam. Na to si neuděláš holding v Holandsku nebo někde na Kajmanských ostrovech a tak.. Prostě ta nemovitost tam stojí.“ Z tohoto pohledu jsou napadnutelné poplatky a daněmi, které zatím u nás nejsou běžné nebo byly zrušeny.
3. riziko: Geopolitika
Josef Podlipný
Bavili jsme se o úrokových sazbách, inflaci a daních. Napadá tě ještě něco, co zásadně ovlivňuje trh nemovitostí?
Vladimír Fichtner
Když začala válka na Ukrajině, každý hned vnímal, že má všechen majetek v České republice – v koruně nebo v nemovitostech. Když raketa doletí o kousek dál, možná to nebude úplně příjemné. Místo, abych odešel s rancem, odejdu s ranečkem, protože tady všechno nechám.
Mám pocit, že v tuhle chvíli na to lidé zapomněli. Nedostává se tomu tolik pozornosti, kolik by mělo. Když se chci dobře starat o svůj majetek, musím mít jistotu, že ho nemám v jednom místě, v jednom typu aktiva, v jednom regionu, ale chci ho diverzifikovat. Geopolitika tomu plně napovídá – lidé, neblázněte, nebuďte jenom tady. To, že teď to vypadá dobře, že to Rusové nedotáhnou? My nevíme, co se stane, komu v Rusku zítra přeskočí a něco se začne dít i tady.
Moje doporučení je: Jděte tomu naproti, nezůstávejte na místě a přemýšlejte dopředu.
Josef Podlipný
Tomuto tématu se věnujeme právě proto, že známe spoustu příkladů, u kterých existuje nemovitostní portfolio a oproti dřívější radosti přináší jeho majitelům trápení.
Mám na mysli třeba dva spoluvlastníky nemovitostního portfolia ve vyšších řádech stovek milionů korun, kteří byli spoustu let pyšní na jeho výkon – na průběžnou pravidelnou výnosnost. Nastavili velmi solidní nájmy a cena nemovitostí rostla.
Až časem si uvědomili, že to nemusí trvat donekonečna. Uvědomili si to ale bohužel až v okamžiku, kdy to došlo i dalším potenciálním kupcům jejich nemovitostního portfolia anebo jeho části.
Vladimír Fichtner
Potkáváme se s těmi příběhy pravidelně. Pamatuji si na kluky, kteří chtěli nemovitosti v hodnotě 300 milionů začít přesouvat do finančních aktiv. Bavili jsme se, co jim mohou finanční aktiva začít přinášet, a brzy dospěli do správné strategické polohy přemýšlení o majetku. Ale přišli pozdě. Dnes mají problém ty nemovitosti vložit na trh a získat dostatek hotovosti ke snížení dluhu, a ještě se přesunout do finančních aktiv.
Josef Podlipný
Rentiéři se často zabývají otázkou množství a charakterem nemovitostí ve svém portfoliu. Je dobré si říct, že nemovitosti mají ve svém portfoliu i nejbohatší rodiny světa, ale pouze určité procento.
Pokud jich tam budeme mít hodně, může nám to přinášet trápení především v okamžiku, kdy se destabilizuje nemovitostní trh či ekonomické prostředí, případně pokud geopolitické vlivy ohrozí náš majetek a naše klidné spaní.
Vladimír Fichtner
K tvému podařenému shrnutí bych řekl ještě toto: Vždycky o budoucnosti přemýšlejte ve scénářích, nejen o jednom scénáři. Je to věc, ke které se opakovaně vracíme, protože ochraně majetku výrazně pomáhá.
Druhá věc je: Dívejte se ven, co se tam děje. My neustále sledujeme, co se děje na nemovitostních trzích v Evropě, co se děje v Americe. Víme, že kancelářské budovy v Americe mají obrovské problémy. V Kalifornii se ještě před pár lety prodávaly za 300 milionů a dnes má hodnotu 80 milionů dolarů. A nikdo ji nechce. Protože covid všechny zaměstnance vyhnal ven a lidé se nevracejí.
Vidíme, jak SPV (Special Purpose Vehicle – společnost zvláštního určení), které mají i některé velké rodiny v Americe, nebo velké instituce vlastníci klidně pouští do insolvence. Protože jsou kupované na páku a stoupají úrokové náklady. Náklady jsou vyšší než nájmy, což nechtějí doplácet a nechávají to spadnout do insolvence.
Když se člověk rozhlíží po světě, když nemá jen úzký průzor, ale vnímá, co se všechno může dít, udělá o svém majetku mnohem lepší a kvalitnější rozhodnutí.
Získat analýzu trhu nemovitostí