Apple Itunes
Spotify
Stitcher
RSSInvestice do nemovitostí v USA – náklady a daně
natočil Josef Podlipný 
Investice do nemovitosti v zahraničí jsou pro Čechy stále běžnější. Lidé si kupují nemovitosti ve Španělsku, Itálii, Chorvatsku. Občas někdo zamíří i za oceán.
Poslechněte si zkušenosti a postřehy Josefa Podlipného, který svou první americkou nemovitost koupil již před 13 lety a nyní vlastní hned několik nemovitostí na Floridě – ve Fort Lauderdale a Miami.
V tomto díle podcastu Mezi Rentiéry se mimo jiné dozvíte:
- Co je kritické pro výběr jakékoliv nemovitosti – i té v Americe
- S jakým výnosem z pronájmu můžete počítat
- Jaké jsou s investicí spojené náklady
- Jak s investorem v USA jednají poskytovatelé služeb
- Je lepší se o nemovitost starat osobně nebo mít správce
- Co skrývají americké daně z nemovitostí
- Na co myslet, když budete nemovitost využívat hlavně pro sebe
Textový přepis
Vladimír Fichtner
Dobrý den, tady je Vladimír Fichtner. Vítejte opět Mezi Rentiéry.
Je tu druhá část našeho povídání o nemovitostech v Americe.
Josef Podlipný
Tady je Josef Podlipný a přesouváme se opět do Ameriky.
U bytu za více jak půl milionu dolarů můžete počítat s tím, že nájemní výnos je mezi třemi a půl až čtyřmi tisíci dolarů měsíčně. To je úplně v pohodě. Vůbec s vámi nikdo nediskutuje, pokud to není ve špatné lokalitě.
A to je další nebezpečná věc. V Čechách máme zkušenost, že vedle sebe může být téměř vybydlená nemovitost a luxusní nemovitost miliardáře. Tak si to obežene holt vyšší zdí a bude tam mít ochranku. Nějak zajistí výrazný odstup od těch dalších nemovitostí, tak, že nekoupí několik tisíc metrů pozemku, ale třeba několik hektarů. A netrápí ho to.
Ve Fort Lauderdale, když jsem tam poprvé přiletěl, se mi stala taková úsměvná věc. Šel jsem si zaběhat. A protože jsem ještě nebyl dostatečně znalý lokality, spletl jsem se ve světové straně a běžel jsem namísto k vodě od vody. Do vnitrozemí. A sám jsem přišel na to, že některé lokality jsou nebezpečné.
Vladimír Fichtner
Že se něco kolem mění – domy a lidé, i to, jak se na tebe koukají.
Tak ses naučil běhat rychleji.
Josef Podlipný
Ano, v určitém okamžiku to zrychlilo mé tempo.
Vladimír Fichtner
To znám, v Čechách je to hrozně nepředstavitelná věc. Lokalita je ale v Americe zásadní.
Josef Podlipný
Až potom, když jsem vše spojil v myšlenkovém pochodu s investicí do nemovitostí, jsem zjistil, že opravdu ob ulici může být dramatický skok nejenom ve schopnosti pronajímat a mít pravidelné cash flow.
Samozřejmě je klíčové i to, komu pronajímáte. Protože najednou zjistíte, že ..
Stojí ještě za to říct, než dopovím myšlenku, následující.
Já jsem byl trošku překvapen, že Američané, a nejen ti, co se tam narodili a žijí už několik generací, ale domestikovaní Mexičané, Španělé, multi-kulturní skupina, mají v mnoha případech třeba tři práce. Pokud nejsou vysloveně už několikátou generací bohatých správců rodinného bohatství. Já se k tomu potom vrátím. Ale je to důležité zmínit.
Protože najednou zjistíte, že v nějaké lokalitě ty tři práce jsou: jednou úklid, podruhé úklid, potřetí úklid. No a tím pádem ani tři práce nejsou schopny té ženě nebo muži nebo rodině vytvořit dostatečnou jistotu, že vám bude platit pravidelně nájem. Takže se začnou vyměňovat nájemníci nebo se tam sestěhuje další rodina, aby s nájmem pomohla.
To můžou být opravdu velké starosti a má to vliv i na cenu nemovitosti. A to velmi výraznou. O ulici dál může být cena třeba o 50 procent nižší.
Vladimír Fichtner
My jsme tohle zažili se školou. Do školy se chodí podle toho, kde bydlíte. A to, že si vymyslíte, že budete chodit do jiné školy? Ne, ne, ne. Vy bydlíte tady a chodíte do této školy. Prostě tak to je.
Josef Podlipný
I do kostela.
Vladimír Fichtner
Kdybychom chtěli chodit do jiné školy, tak bychom se museli přestěhovat. Jinak to nejde, respektive je to velmi netypické. Ti, kteří si můžou dovolit chodit do správné školy, tak si dovolí koupit správnou nemovitost. A proto se vytváří zóny, které jsou bonitnější, bohatší. A zóny, které jsou chudší. Protože tam ekonomika hraje velkou roli. Proti Čechám je to obrovský rozdíl, sociální rozdíly jsou obrovské. Vůbec si je tady většinou nedokážeme představit.
Takže pozor na lokalitu. Nestačí si říct pro a proti. Je to jedna z věcí, kterou musíte detailně řešit!
Pojďme dál, abychom se posunuli.
Josef Podlipný
Je dobré přemýšlet o tom, že i přesto, že koupíte set bytových jednotek v apartmánovém domu, i přesto, že vyberete správnou správcovská společnost, nemáte po starostech. Pokud nevyberete správnou správcovskou společnost a zůstanete na to sami, máte jednu starost navíc. Jednu zásadní starost. Protože ten velký apartmánový dům je velkým klientem pro různé společnosti, které dozorují kvalitu vzduchotechniky, kvalitu požárního zabezpečení a spoustu dalších a dalších věcí. Tím pádem, když zadavatel, který má pod střechou třeba tisícovku bytových domů, poptá nějakou firmu, může poptat velikou firmu. Když poptá velkou firmu, má velikou slevu. Ale na vás jako správce/vlastníky to klade jednu zásadní povinnost, na kterou v Čechách nejsme určitě zvyklí. Dostanete termín. V předstihu třeba měsíc. V tomto časovém úseku, v tento den od do, bude probíhat v celém baráku kontrola vzduchotechniky, zajistěte přístup do svých bytových jednotek. Pokud je máte pronajaté a nemáte tu smůlu, že nájemník má tři práce a skoro ani nespí, nebo spí v jedné z těch tří prací, je to řešitelné.
Pokud je nemáte pronajaté všechny, už nastává problém. Tam nefunguje režim, že vytvořím náhradní klíč, dám ho dole recepci a recepční to s tou firmou oběhne. Neexistuje!
Co se pak stane? Stane se to, že termín „marně proběhne“. A to neznamená, jako jsme zvyklí v Čechách, že se nic nestalo. Až bude příští revize, tak se tam podívají.
Ne, vy to musíte do určitého termínu dodat. Ale je daná firma nebo okruh firem, které musíte poptat. Ale tam už nepřicházíte jako vlastník tisíce bytových jednotek, ale jako vlastník sedmi bytových jednotek. Takže máte úplně jinou cenu, úplně jiné jednání. A vůbec s vámi nesmlouvají v tom duchu, že máte koupenou letenku za 14 dnů. Oni vám dají termín, a zařiďte si to.
Takže to je hned další starost, která vás přinutí až na úplné výjimky vybrat si správnou správcovskou firmu.
S tím je spojeno jedno negativum, které si ne každý uvědomí hned na začátku. Ale v okamžiku výběru nebo potvrzení správcovské firmy si to uvědomí, protože to má finanční dopad.
Z nájmu odevzdáte od pětadvaceti do padesáti procent té správcovské firmě. A neberte to, že jsou extrémně drazí, to je standard.
Vladimír Fichtner
Vždy, když vidím, že si někdo bere tady v Čechách méně, jako správcovská firma, říkám si, že z mého pohledu to není dlouhodobě udržitelný model. Protože když si bere deset procent z nájmu, tak musí jít do dalšího. Někde se to začne ukazovat, že servis není takový, jaký by měl být a podobně.
Takže ano, ve Španělsku je to podobné – pětadvacet až padesát procent. A je potřeba s tím počítat.
Josef Podlipný
S čím je určitě potřeba také počítat, a to se postupně dostáváme k tomu, co ukusuje z výtěžku nebo ze spokojenosti s kapitalizací naší investice.
Já začnu kapitalizací, protože to bude velké ukousnutí.
V Americe, podle toho, do jaké kategorie jako vlastníci spadnete z hlediska danění příjmů z nemovitosti, se daní i příjem z kapitalizace investice. To znamená z rozdílu mezi nabytím a pozbytím nemovitosti. Pokud máte tu smůlu, že koupíte špatně a potřebujete to prodat, nejenom, že koupíte špatně, ale chcete se toho rychle zbavit, máte trošičku štěstí, že zájemce seženete rychle. Ale zároveň s tím spojenou smůlu, že to všechno proběhne do roka od pořízení nemovitosti. Tak parkujete v daňové zátěži, která může být od deseti až po necelých 40 procent. Z rozdílu mezi cenou při nákupu a při prodeji. To je docela bolestivý zásah.
Vladimír Fichtner
Ale když to člověk prodal se ztrátou, tak to není téma.
Josef Podlipný
To je pravda. To je pozitivum amerického daňového systému, že lze i započítávat ztráty proti výnosům.
Vladimír Fichtner
Přesně tak.
Josef Podlipný
To v ČR není úplně zvykem, tím ale nechci vůbec říct, že finanční úřad v ČR se chová nějak špatně. To bychom si je hned znepřátelili. Ale spíše řeknu, že se v USA chovají příkladně pro celý svět. Když najdou chybu v daňovém přiznání, daňovým poplatníkem udělanou nebo společností, která ho vytváří, tak nejenom na tu chybu upozorní. Ale vrátí přeplatek třeba. To je super příkladný přístup.
Nicméně všechno si to zaplatíme. Napadl mě takový malý příběh, který mi pomůže poukázat na ty další daňové zátěže.
Kamarád je velmi zručný manuálně, mimo to je bedna. Takže mu nejenom myslí dobře hlava, ale je schopna správně ovládat i ruce a nohy. Logicky proto nepovažoval za příliš velkou výzvu, že si vymění něco v rámci elektroinstalace ve své nemovitosti.
Řekl si, že vše prostě koupí v nějakém hobby marketu a půjde si to vyměnit. Protože není kutil jako v příběhu „A je to“, ale opravdu je i trošku znalý, věděl, že to nebude samozřejmě vyměňovat pod proudem. Vypínal, vypínal, ale pořád tam byl proud. Nakonec přišel do místnosti, o které věděl, když kupovali nemovitost kdysi, že existuje, ale nevyužívají ji. Tam ještě také byla elektro skříň. Otevřel ji a vypnul všechno. Až na dva vypínače, které měly i světelnou a zvukovou signalizaci. Udělaly takové to píp píp píp, když je vypnul. V ten okamžik už nebyl proud tam, kde potřeboval něco vyměnit. Tak to vyměnil, a když už se jal to zapínat zpátky. Říkal mi, že bylo štěstí, že nezajistili hlavní vchod do nemovitosti. Protože se zvenku ozýval dupot, jako když dusají koně nebo býci. A najednou se rozrazily dveře a vběhla tam parta nabušených hasičů. Jak to vypnul, vyvolal požární poplach. Hned to vydalo signál. A on říkal: „Ježišmarja, moc se omlouvám, co jsme dlužni? Vy jste marně vyjeli, že jo?“ Jeden z hasičů ho tak poplácal po ramenou, a říkal „Vždyť platíte daně.“
Jednou z těch daňových zátěží je i místní daň. Místní daň slouží na budování infrastruktury, udržitelnost školství a spousty dalších věcí. Pohybuje se podle těch lokalit různě. Někde to může být 0,5 %, někde 1,5 %.
Vladimír Fichtner
Z čeho?
Josef Podlipný
Z tržní ceny nemovitosti.
Vladimír Fichtner
Děkuji. Někdo má pocit, že z nájmů nebo něčeho podobného. Ne! Z aktuální tržní ceny, která se mění neustále.
Josef Podlipný
Pak je samozřejmě klasická daň z nemovitosti. Ta klasická daň z nemovitosti je také různá. V lokalitě, o které jsem hovořil, je od 1,5 do 3 %. Konkrétně ve Fort Lauderdale je 1,5 % Ale tam to stoupalo, byla níž. Takže ta daň se vám mění pod rukama.
Vladimír Fichtner
Opět z aktuální tržní ceny.
Josef Podlipný
Je to z aktuální tržní ceny nemovitosti.
Vladimír Fichtner
A tu si nelze úplně vymyslet.
Josef Podlipný
Určitě, určitě.
Vladimír Fichtner
Ta je daná. Můj kamarád dělá v Texasu inspektora, který chodí po nemovitostech a říká: „támhle postavili bazén, tak to bude o 50 tisíc větší hodnota nemovitosti.“ Také říká, že teď už je to dobré, když jsou Google Maps „Podíváme se, co je nového a už nemusíme vykukovat za vrátky.“ Samozřejmě potom jdou a je potřeba to i vidět.
Daně se platit musí. Jsou někdy více a někdy méně rozumně využívané. Ale to daňové zatížení je poměrně velké.
Kolik je ten celek? Kolik je to daňové zatížení?
Josef Podlipný
Když se budeme držet úplně reálných minim, třeba ve Fort Lauderdale, 1,5 % z tržní ceny nemovitosti, to je prostě ložené. Další minoritní daně ani nebudu zmiňovat, potom je vlastně daň na turistický rozvoj lokality, kde ta nemovitost je. A federální daň.
To je dohromady 12 %, protože to je 2krát 6 % z příjmů.
Vladimír Fichtner
Takže z pohledu ceny nemovitosti nebo aktuální tržní ceny je to 3–5 % daně. Včetně lokální daně.
Josef Podlipný
No může to být spíš ke dvěma procentům, dvě, tři.
Vladimír Fichtner
Podle toho, kde to je. Takže dvě tři z pohledu aktuální tržní hodnoty a potom daň z příjmů.
Josef Podlipný
A tady je ještě potřeba říct, že z hlediska danění příjmů, o daňovém rezidentství rozhoduje i délka pobytu v Americe. A to i přerušovaného, spousta lidí to vůbec neřeší. Nebo možná to ani nevědí. Ale je dáno 183 dnů. Nepočítá se do toho, když je Amerika mezipřistáním. Ale i když tam jeden den přiletím a ten samý den odletím jenom proto, že jsem tam přiletěl třeba podepsat něco, k čemu jsem nemohl nikoho zmocnit. Tak je to den. To za prvé.
Za druhé, se do daňového testu počítají tři roky. Takže se z toho hlavního roku, kdy se to počítá, vezme 100 %, z dalšího roku se vezme jedna třetina a další část z toho třetího roku. A když součet překročit tuhle hranici (183 dní). No tak, vážení přátelé.
Vladimír Fichtner
Se stáváte americkým daňovým rezidentem.
Josef Podlipný
Daníme všechen příjem.
Vladimír Fichtner
To není vůbec žádná legrace. To byla jedna z věcí, proč my jsme nikdy do nemovitostí v Americe nešli. Ani jsme nezkoumali způsoby, jak do toho jít. Bylo tam právě nebezpečí daňového rezidentství, které jsme nechtěli riskovat.
Josef Podlipný
A pak tam jsou už takové nuance, na které je dobré myslet. Pokud budete chtít chránit rodinné bohatství i pro budoucí generace, tak vás logicky bude zajímat dědická daň. Americká dědická daň, progresivní zdanění majetku drženého ve Státech, a to nejenom nemovitostního, to mohou být třeba i finanční aktiva, končí na čtyřiceti procentech z hodnoty majetku.
Vladimír Fichtner
Ne ze zisku, ale z hodnoty majetku. Souhlasím.
Josef Podlipný
To není málo a ochrana proti této dani je titěrná. Vzhledem k tomu, že nemáme s USA smlouvu o dvojím zdanění.
Vladimír Fichtner
Pozor, máme smlouvu o dvojím zdanění, ale ne z pohledu dědictví. Ano, chybí tam ta klauzule na dědictví.
Josef Podlipný
To se bavíme o nižších desítkách tisíc dolarů. A všechno to, co to překročí, je spojeno s touto daňovou povinností. I přesto existují určité možnosti, jak majetek chránit.
Těm se dnes nebudeme věnovat. Jen upozorním na to, že i řešení zaparkování majetku do nějakého trustového uspořádání může vypadat na první pohled jako jednoduchý způsob, jak něčeho dosáhnout. Ale všechno to má souvislosti.
V Americe totiž existuje i takzvaná přenositelnost daně. Tu hodně propagují ti odborníci, které je dobré povolat si ku pomoci, aby vám našli optimální daňové řešení, třeba i právně daňové z hlediska vlastnictví.
A u přenositelnosti, která chrání daňový základ i pro budoucí generace, když se to předává, tam je ale nutná podmínka, že to drží vždy fyzická osoba. Nemůže to být trust. To už jsme si taky prošli, tohle jsme už poznali. A je to hodně důležité.
Co bych určitě na závěr chtěl říct, pokud tedy nemáš ještě dotazy.
I samotné nastartování pronájmu nemovitosti není závislé jenom na samotné koupi. Vy se musíte, vážení posluchači, registrovat. V podstatě se v Americe stanete podnikately. A pokud se neregistrujete a někdo zjistí, že pronajímáte. To nechcete.
Vladimír Fichtner
Regulace tam fungují. Jak máme občas pocit, že se v Čechách dá z toho nějak uniknout, to v USA nikoho nezajímá. A nestojí to za to, protože oni se tam s vámi nemažou.
Na to je potřeba dávat velký pozor a pečlivě to rozmýšlet před tím, než se do toho pustíte. Je třeba dělat to s velkou celkovou rozvahou. A hlavně s lidmi, kteří tomu rozumí. Ideálně s lokálními odborníky na různé oblasti. A třeba se před tím pobavit s Pepou, který vám k tomu řekne ještě i některé další věci.
Pepo, moc zajímavé povídání. Díky za sdílení spousty, spousty zkušeností a příběhů.
Z mého pohledu je možné k tomu americkému majetku přistoupit různým způsobem. Určitě je dobrý pro diverzifikaci. Určitě je důležité, abychom majetek v Americe a v dolaru jako rentiéři měli. A ne nutně úplně malý. My jako rodina zatím více využíváme finanční aktiva, protože nám to přijde jednodušší z mnoha úhlů pohledu. Do Ameriky se také díváme, ale ještě tam nejsme.
Vy jako rodina, Pepo, máte americké nemovitosti ještě pořád? Nebo už ne? Protože to možná není úplně patrné.
Josef Podlipný
Odpověď je ano. A důvod pro to je jeden hlavní – bezpečí a stabilita politického prostředí. Je to prostě lokalita, kde, kdyby se něco dělo, něco závažného, tak si myslím, že mohou být naše rodiny rentiérů v bezpečí.
Vladimír Fichtner
Rozumím, to je docela zajímavá tečka. Budu se těšit zase někdy příště na povídání o nemovitostech v Americe.
Josef Podlipný
Děkuji, potěšení na mé straně. I s vámi se budu těšit. Pokud vás zajímají otázky ke správě nemovitostního portfolia v Americe anebo otázky na to, co udělat, abychom se případně vyhnuli starostem spojeným s tou správou, tak budeme rádi, když nás oslovíte anebo nasdílíte svůj příběh.
Vladimír Fichtner
Mějte se krásně, na shledanou zase někdy příště Mezi Rentiéry.
Josef Podlipný
I já děkuji, loučím se pro dnešek a přeji krásný den.