Josef Podlipný

Investiční nemovitost ve Španělsku: zkušenosti s výběrem a nákupem

24. 7. 2023 by Josef Podlipný

Ceny nemovitostí v České republice stagnují či klesají. Výnosy z nájmů v posledních letech nejsou extra zajímavé. Není divu, že se oči investorů obrací i do zahraničí.

Vladimír Fichtner se svou rodinou právě dokončil první realitní transakci ve Španělsku. Koupi samostatně stojícího domu na jihu Španělska. Pro rodinu i na pronájem, tj. jako investici. V této epizodě otevřeně sdílí svůj postup i zkušenosti.

Dozvíte se, na jakou emoci si dát pozor při koupi nemovitosti (nejen) v zahraničí – a nejedná se o chamtivost ani strach.

Zjistíte, jak si ušetřit čas s osobními prohlídkami nemovitostí a přesto mít jasnou představu o tom, která lokalita je pro vás vhodná.

Vladimír sdílí i náklady, které byly s koupí nemovitosti spojeny a nejsou zrovna malé. Přitom je musíte připočítat k ceně domu či apartmánu, který vidíte v inzerci.

Po poslechu tohoto podcastu budete mít jasnější představu o tom, co koupě nemovitosti v zahraničí zahrnuje. A bude se vám to hodit, i když zvolíte jinou zemi než Španělsko.

V epizodě 63 pak uslyšíte zkušenosti z prvního roku vlastnění a rekonstrukce.

Přepis podcastu

Josef Podlipný

Vláďo, já vím, že jsi s Radkou koupil nemovitost ve Španělsku. Co tomu předcházelo?

Vladimír Fichtner

Na začátku bylo moje setkání s jedním byznys partnerem v Madridu před dvěma lety, myslím. Bavil jsem se s majitelem jedné IT firmy, která pro nás dělá. A jak to, tak bývá, když se sejde rentiér s rentiérem, samozřejmě mi to nedalo a zabrousili jsme na to, kam investuje, co má a co se děje.

On řekl. „Tak ty nemovitosti, to nese 5-6 % ročně.“

Říkám. „5-6 % jako nájemní výnosnosti?“

A on. „Cashflow“

A já. „Ok, to mě zajímá“.

Ještě než jsem odjel z Madridu, našel jsem si nějaké realitní servery a začal jsem se dívat na to, jaké jsou ceny ve Španělsku. Kolik to vynáší. A zjistil jsem, že by to bylo 5-6 % ročně. Porovnal jsem to s českým prostředím, kde to bylo v té době tak 1-2 % ročně. Alespoň v Praze, v pražské oblasti. Cca 5-6 % v euru – to mě zajímá.

Asi tam to začalo. Někdy před rokem a půl, necelými dvěma lety.

Josef Podlipný

Začátek tedy už známe.

Takhle to vypadá, jako že ten hlavní impuls byl výnos.

Na to říká Radka také dlouho. Itálie je lepší, ale v Itálii skutečně sluneční svit podobně jako v jižním Španělsku je jenom na Sicílii. A v severní Itálii už ne. No a na Sicílii je to trošku z ruky. To už zase není úplně tak krátká cesta.

Tuhle diskusi jsme vedli dlouho. Takže jsme se koukali i na Itálii i na Španělsko. Protože jsme zjistili, že ceny v Itálii jsou podobně dobré jako ceny ve Španělsku.

Radka říkala, do Itálie je to blízko. A já jsem říkal – no právě, je to blízko.

Podobně reagovali třeba na stožár vysokého napětí, který vyvolal obavy v mamince toho kluka. Že by z toho mohl dokonce i onemocnět , protože je lékařkou.

Dílem máš štěstí, že Radky srdeční záležitost je právě investice do nemovitostí. Je dobré toto připomenout, i pro budoucí kupující je potom mnohem důležitější, co by měli opravdu dělat, aby se nespálili.

Nebo jsme potkali holku, desátého ledna a říkáme, že máme zájem se přijít podívat a ona se za týden ozvala. 17. ledna se ozvala, že sedmého února, v poledne, by to šlo. Časový horizont úplně bláznivý. Z našeho pohledu měsíc, žádná míra.

No a pak jsme potkali lidi, kteří dodržovali čas, reagovali hned a říkali: Nemá cenu jako se tam potkávat na té nemovitosti, pokud o to nemáte vážný zájem. A co potřebujete vědět? My vám všechno pošleme nebo řekneme, ale sejděme se, až když to budete myslet vážně.

Z toho člověk pozná, že si váží svého času, že nepřijedou kamkoliv, hlavně abych dostal nějaký kšeft. Evidentně lidi, který to moc neumí.

Tak takových věcí si člověk všímá. Rychlost reakce a srozumitelnost reakce. Žádné nesmysly apod..

Josef Podlipný

Takže i přesto, že jste byli ve Španělsku, tak jste nemuseli slevit ze svých standardů.

Vladimír Fichtner

Ne.

Josef Podlipný

Na které jste zvyklí. Jen bylo možná složitější nalézt ty partnery, kteří ty standardy naplňovali.

Na slyšenou.

3 investiční inspirace z Nobelovy nadace pro rentiéry a podnikatele

17. 7. 2023 by Josef Podlipný

Nobelova nadace vznikla v roce 1900. Od té doby neustále vyplácí odměny v řádech milionů, a přesto drží podobný majetek jako na začátku.

Jak je to možné?

Vladimír Fichtner a Josef Podlipný přináší lekce dlouhodobého investování z jedné z nejznámějších nadací světa a odkrývají tajemství portfolia, které vyplácí nekonečnou rentu.

Textový přepis

Josef Podlipný

Vladimíre, ty s Nobelovou nadací jako inspirací pracuješ už mnoho let, čím může být pro rentiéra Nobelova nadace právě tou inspirací?

Vladimír Fichtner

Děkuji, že to připomínáš.

Je pravda, že ta myšlenka vznikla možná už před dvaceti lety. A mimo jiné proto, že Nobelova nadace se chová jako zodpovědný rentiér. Respektive dneska už se chová jako zodpovědný rentiér.

Nebylo tomu tak vždy.

Nobelova nadace totiž žije a rozdává jenom z toho, co vydělá, a přitom ještě udržuje hodnotu nadačního jmění na stejné úrovni i v porovnání s inflací. To znamená, že reálně je hodnota jmění pořád stejná.

Vladimír Fichtner

Poprvé jsem to asi potkal v roce 2008, kdy jeden z mých kamarádů, který měl jednotky milionů korun přišel s tím, že prodal firmu a má teď stovky milionů. A co s tím? Jak o tom má přemýšlet?

Tam jsem měl poprvé šanci nastavit tu strategii hned od začátku právě u někoho, kdo najednou dostal větší objem majetku a kdo vlastně tu strategii chtěl.

Protože věděl, že pokud si neřekneme jasný cíl a nějaké parametry, jak toho cíle dosáhnout, a budeme všechno řešit ze dne na den podle toho, jak se vyspíme, tak to nemusí mít dobré konce.

Josef Podlipný

Zůstaňme u tebe a tvé rodiny. Když sis toto uvědomil, co jsi změnil při správě nebo ochraně rodinného bohatství? K čemu to inspirovalo přímo tebe?

Vladimír Fichtner

Jedna z věcí, kterou Nobelova nadace jasně deklaruje je, že chce vydělávat zhruba 3 % nad inflaci. To znamená, když je dlouhodobě inflace 3 %, tak oni chtějí vydělávat šest. Kdyby byla dlouhodobě deset, tak budou chtít vydělávat třináct.

A druhá věc, že vlastně utrácí zhruba jenom… na svůj provoz a na ocenění půlku z toho výnosu. Půlku z těch šesti procent (v dobách inflace 3 % + 3% výnos) .

A ta druhá půlka, to je právě ta inflace, o kterou se navýší hodnota toho majetku.

Takže když je tříprocentní inflace, oni vydělají šest, tři nechají v majetku, aby to majetek navýšilo o inflaci a tři utratí na různé věci.

Josef Podlipný

Jinými slovy neutratíš víc, než vyděláš nad zhodnocení, které pokryje reálnou hodnotu nebo respektive zajistí reálnou hodnotu té podstaty.

Vladimír Fichtner

Přesně tak. Takže v tom to bylo zajímavou inspirací i pro naši rodinu.

Josef Podlipný

Vladimíre, rozumím. Co se ale fakticky změnilo při správě rodinného bohatství? Můžeš uvést jeden, dva příklady?

Vladimír Fichtner

Když člověk podniká, tak ten cílový výnos má stanovený někde jinde. Chce vydělávat 30 %, 20 % ročně.

Ale ve chvíli, když člověk má peníze, kdy už „má dost“ a už se místo podnikatele stává více správcem, tak je dobré přemýšlet o nastavení, které může dlouhodobě vydržet. Které má fungovat skutečně desítky nebo stovky let.

A nadace, která funguje dneska už přes 100 let, tak má za sebou zajímavé příběhy, zajímavá poučení. Nejenom ta, o kterých jsem mluvil, ale ještě se dostaneme určitě i k dalším.

A správné nastavení toho, co od toho majetku očekávám, je pro skutečně dobré starání se o ten majetek nesmírně podstatné. Když řeknu, že chci 20 procent, tak zároveň totiž říkám, nevadí mi ztráta a riziko. A to třeba Nobelova nadace nechce.

Josef Podlipný

Vladimíre, chápu tedy správně, že jsi slevil z dosavadního cíle výkonnosti?

Vladimír Fichtner

A rizika.

Josef Podlipný

A rizika.

Vladimír Fichtner

Je zajímavé, že my jsme v rodině, ani já osobně, Nobelovu nadaci v minulosti nevnímali až tak jako něco, co je hodné našeho zřetele. Abychom čerpali inspiraci pro správu rodinného bohatství. Vnímali jsme ji jako neuvěřitelně skvělý počin někoho, kdo vybudoval nějaký rodinný majetek a spojil ho s opravdu skvělým odkazem. To ano. Jako příklad. Ale nedívali jsme se na to jako na něco, co je dobré zkoumat a zjišťovat, čím nám to může prospět.

Až v době, kdy jsme uvažovali o studiích našich dětí. A začali jsme se dívat na to, jak je financovaný Harvard nebo nějaké světově známé univerzity. Tak jsme se v podstatě v ten okamžik začali vracet k myšlence Alfreda Nobela a jeho odkazu. Protože jsme si říkali, že velká část rodičů dětí, které studují Harvard, jim studium financují. Anebo alespoň spolufinancují. A nemuseli by. Protože když se podíváte na ekonomiku Harvardu, tak zjistíte, že ona je v podstatě samofinancující se. To je zajímavý model.

Oni pracují se svým finančním majetkem, ale i finančním majetkem, který je vložen třeba do nemovitostí investičního charakteru tak dobře, že jsou schopni zachovat majetek. Mnoho desítek, stovek let ta univerzita s velkou pravděpodobností bude existovat na tomto světě i pro třetí, čtvrtou generaci po nás následující.

Vladimír Fichtner

Takže to není jenom Nobelova nadace, ale spousta dalších nadací, třeba amerických vzdělávacích institucí, jako jsou univerzity.

Josef Podlipný

Takže my jsme se do téhle oblasti dostali vlastně přes otázku vzdělání. Říkali jsme si, že to je ten skvělý model. A tak jsme začali víc zkoumat Nobelovu nadaci, a právě jsme přišli i do roku1953, který ty jsi zmínil. Říkali jsme si, co se tam vlastně změnilo? A co je vedlo k té změně?

A zjistili jsme, že ta síla toho odkazu je neuvěřitelně důležitá právě pro budoucí přístup k tomu rodinnému bohatství.

Takže my jsme se nechali velmi inspirovat tím samotným odkazem spojeným s rodinným bohatstvím a soustředili jsme naši diskusi, s velkou pokorou k našim předkům, právě na to, aby existoval nějaký odkaz. Byl všemi vnímán jako přijatelný a bylo tudíž možné rodinné bohatství zachovat i třeba pro sedmou po nás nastupující generaci.

Vladimír Fichtner

Takže odkaz byl to první, co vás inspirovalo. … Kdy jsi v průběhu života slyšel poprvé o té strategii? Vzpomeneš si třeba na tu změnu?. Aha, takovouhle změnu museli udělat. Protože v Čechách to fungovalo dost podobně. Spousta lidí akcie vynechávala. A do dnešní doby, myslím, že často vynechává, že to není úplně přirozená alternativa.

Většina z nás budovala svoje firmy, potom nemovitostní portfolio. A pak ty akcie…U mě to tak není, protože akcie jsou můj byznys, tak je přirozené se do nich dostávat. Ale hodně lidí, které znám a kamarádů, tak ty akcie pro ně byly také jako poslední v řadě v principu.

A ty jsi se taky potkal nejenom v rodině, ale se spoustou lidí velmi zajímavých. Vnímal někdo tu story Nobelovy nadace? Nebo vyprávěl jsi jim jí někdy. Když ty jsi se s ní potkal? Tohle mě zajímá ještě.

Josef Podlipný

Z investiční strategie jsme na Nobelovu nadaci a na změny ve struktuře portfolia začali koukat v okamžiku, kdy jsme si říkali, že jsme získali v restituci nějaký majetek. A babička, i přestože byla ráda, měla zároveň strach, aby nepřišel znovu rok, kdy rodiny o majetek přijdou. Říkali jsme si, co vlastně tehdy mohli udělat jinak? Naši prarodiče nebo naši rodiče, aby o ten majetek nepřišli?

Říkali jsme si, asi nemít všechna vajíčka v jednom košíku. To znamená nemít třeba veškerý majetek v nemovitostech, nemít všechno v Čechách. A říkali jsme si, že vlastně podobně na to asi nahlížel i Alfred Nobel, byť vlastně nemovitosti zmiňoval v kontextu se zemí, které nejvíce věřil. Hotovost zmiňoval s měnou, které nejvíce věřil.

Ale pak přišla ta změna a najednou to portfolio bylo velmi zajímavě diverzifikované. Rozkládalo riziko, které by vlastně mohlo potkat některou ze složek toho portfolia. Takže jsme vlastně se nechali inspirovat i tím, že jsme začali ten koláč krájet na více dílků. A na každý ten dílek jsme se dívali tak, aby mohl fungovat, pokud možno v různých budoucích scénářích. Nejenom v jednom, na který vsadíme, že nám tady bude dobře. A že právě třeba v oblasti nemovitostí, půdy, lesů atd. budeme schopni zachovat hodnotu rodinného bohatství. A z toho prospěchu se těšit nejen my, ale i ti, kteří mají méně štěstí. Nemají třeba takový majetek, protože je potřeba rentiérství spojit i se správou rodinného bohatství. Takže také pomáhám, že se dělím o tu radost.

Vladimír Fichtner

S Nobelovou nadací hodně souvisí právě i to, jak nedělat tolik chyby. A to, co se mi hodně líbí na Nobelově nadaci jako na inspiraci pro rentiéry, je právě ten jasně stanovený a rozumný cíl.

Protože jedna z věcí, kterou vidím u hodně institucí dneska, i u církví, třeba, které přebírají majetek nebo dostávají peníze od státu, aby se začaly starat vlastně o majetek samy. A financovat svoji budoucnost samy. Tak vidím, jak těžké je, aby ta instituce měla rozumný cíl. A to je jedno, jestli to je město, obec, kraj, církev.

Přemýšlel jsem, čím to je. A uvědomil jsem si, že na rozdíl od Nobelovy nadace ti lidé, kteří zastupují tyhle organizace, vlastně nemají tu zkušenost dlouholetou. Nikdo je neučil, co by měli chtít, jak by měli fungovat. A proto čas od času slyšíme – tady ten měl dvě miliardy tam a tam a asi o to přijde. Tady ten udělal tuhle chybu, tihle investovali tady a přišli o 100 milionů. A proto změnili strategii.

Já jsem si uvědomil, že Nobelova nadace je právě zajímavá v tom, že jí jednak řídí lidi, kteří vědí, co dělají a vědí, co chtějí. A mají takovou nit, podle které se orientovat, už kdysi dávno vytyčenou a na ní staví. Máš ty nějakou zkušenost s institucemi, které vlastně nebyly schopny říci strategii a dodržovat ji? Nebo i rentiér, to je to samé. Ale u těch institucí, když tu instituci zastupuje pětičlenná rada nebo dvanáctičlenný orgán, tak vlastně s nimi je velmi těžké najít společnou řeč na dlouhodobé investování. A dlouhodobé udržení cesty. Což je v případě Nobelovy nadace podle mě skvělá inspirace pro nás, jako pro všechny rentiéry.

Josef Podlipný

Nevím, klidně mě zastav, pokud bych neodpověděl přesně na tu otázku. Ale pokud jsem pochopil správně, tak uvedu příběh jednoho známého, který se spálil při investici části svého finančního majetku. A vlastně napadají mě dva příběhy. Tak nejprve ten jeden, který mě napadl první.

Tento člověk, říkejme mu třeba Jiří, část svého finančního majetku spojil s cílem, který zmatematizoval. Řekl si – očekávám od toho finančního majetku zhodnocení mezi devíti, deseti procenty ročně. A toto byl vlastně jediný nebo jeden možná ze dvou důvodů, proč investoval do korporátních dluhopisů. Přišlo mu to jako dobrý nápad. No až do okamžiku, než začal stále častěji číst o podobném prostředí, nakonec dokonce o tom, kam investoval. Že přináší také vyšší míru rizika.

On totiž s tím cílem nespojil tu druhou otázku, kolik je za to ochoten zaplatit. Za to, že získá těch devět až deset procent. A tím zaplacením nemám na mysli jenom nějaký poplatek tomu, kdo mu to zprostředkoval nebo poradil. Ale mám na mysli i klidný spánek, čas věnovaný analýze toho, do čeho investoval a sledování spousty dalších a dalších, někdy třeba i nefinančních investic z jeho strany.

No a ten s těmi nemovitostmi souvisí. V podstatě investor, který měnil strukturu svého portfolia, nebyl jako rentiér, jako správce připraven na to, co bude dělat s penězi, které při prodeji části portfolia získá.

Neměl tu vizi, nepracoval s nějakým odkazem a neměl pevně danou nějakou strategii. Takže mu přistály na účet stovky milionů korun z prodeje dvou bytových domů. A on začal být netrpělivý. Říkal si, že všichni okolo vydělávají a on nemůže za žádnou cenu donutit tu svoji banku, aby s těmi stovkami milionů něco dělala.

Bylo to období, kdy v bankách nebyl zájem o hotovost. Úrokové sazby byly téměř u nuly. V Německu dokonce záporné. A tak říkal – co s tím budu dělat? A když už to trvalo několik měsíců, když už to trvalo přes rok, tak znova investoval do nemovitosti. A polovinu investice spálil. Protože investoval do špatné nemovitosti. Sice se to nabízelo jako skvělá investice v lokalitě, která byla zajímavá, ale až následně zjistil, že byla zatížena různými břemeny, stavební uzávěrkou a spoustou rizik, které mu ti, kteří ho přizvali do té investice, poněkud zatajili.

Sice se soudil a částečně vysoudil svoje finanční prostředky zpátky. Ale jak se říká – na holé dlani chlup nenajdeš. Takže těžko hledal nějaký ten finanční chlup na těch v uvozovkách holých investorech nebo spolu investorech. A jenom, pokud si dobře vzpomínám, mě říkal, že pracoval s jedinou jistotou a to, kolik zaplatí svému advokátovi. A bylo to ve vyšších řádech milionů, které zaplatil.

Vladimír Fichtner

To znamená, když to vrátíme k příběhu Nobelovy nadace, tak nepřemýšlel strategicky o tom, co se s penězi stane poté, co je dostane na účet. A jakmile je dostal, tak začal být ve větší a větší křeči. Tím, že to neměl předpřipravené, tak začal být ve větší a větší křeči. Co vlastně teď bude? Utíká mu příležitost, peníze nevydělávají. A vlastně nastoupil do něčeho, do čeho by možná v normálních časech, kdyby nebyl pod tlakem, ani nenastoupil.

Což je také důležitý odkaz Nobelovy nadace. Prostě přemýšlet strategicky, v klidu, dlouhodobě. Myslím, že pro spoustu lidí, kteří prodávají firmy (a o tom si budeme někdy taky povídat), hodně lidí dělá tu chybu, že když prodává firmu, tak dělá jenom na té firmě. Dělá jenom na to, aby prodejní cena byla co nejlepší. A nepřipraví se půl roku dopředu, co udělá s těmi penězi. No ale to je téma na jindy.

Josef Podlipný

Vladimíre, celou dobu se bavíme o inspiraci, kterou můžeme čerpat z odkazu Alfreda Nobela. Pojďme teď pro naše posluchače shrnout, v čem tedy může rentiér být inspirován Nobelovou nadací?

Vladimír Fichtner

Tak první věc je, že Nobelova nadace se chová jako rentiér, chce dlouhodobě udržovat hodnotu majetku v reálném nastavení. A to je první inspirace.

Druhá věc je, že je samo- financovatelná. Má dlouhodobě udržitelný provoz, protože utrácí zhruba jenom polovinu toho, co vydělá. Když je tříprocentní inflace, tak vydělává zhruba šest procent. Půlku z toho utratí a půlku nechává na to, aby se jistina zvedla o inflaci.

Dále určitě platí to, že Nobelova nadace si umí rozumně stanovit své strategické cíle. A už taková podmnožina, ale pro české prostředí ne nedůležitá, má v akciových strategiích zhruba 55 procent majetku, v nemovitostech zhruba deset procent majetku a velmi důsledně diverzifikované.

Josef Podlipný

Vladimíre, děkuji. Vážení posluchači, věřím, že pro Vás to také byla velmi zajímavá inspirace Nobelovou nadací. Pokud by Vás, naše vážené posluchače, napadlo něco, co by mohlo další rentiéry inspirovat, budeme rádi, když se o tuto inspiraci s námi podělíte. Pro dnešek se s vámi loučím a přeji krásný den. Na slyšenou.

Vladimír Fichtner

A příště zase někdy Mezi Rentiéry. Mějte se krásně, na shledanou.

Po prodeji firmy: Přemýšlejte o budoucnosti nejen z pohledu byznysu

10. 7. 2023 by Josef Podlipný

Podnikatelé mají často tendenci investovat peníze z prodeje firmy do nového podnikání. Je to vždy ta nejlepší volba?

V této epizodě podcastu Mezi Rentiéry Vladimír Fichtner a Josef Podlipný skrze inspirativní příběhy ukazují, že rozhodnutí investovat do nové firmy může mít důsledky, na které byste neměli zapomínat.

Někteří podnikatelé mají problémy s řízením nových projektů, protože do nich vstupují bez jasné strategie. Jaké otázky byste si měli položit předtím, než se rozhodnete znovu pustit do podnikání? Na co si dát pozor, abyste zbytečně nevyměnili starost za starost? A je vhodné do toho všechno zapojit rodinu a děti?

Poslechněte si tuto epizodě, abyste si udělali více jasno v tom, co s majetkem dělat po prodeji firmy. Zjistíte, že investice nejsou jen vlastní firma, a že existují i jiné faktory, které byste měli zvážit, abyste dosáhli svých finančních a životních cílů.

Edičně upravený přepis

Josef Podlipný

Investice nejsou jen vlastní byznys. Mnoho úspěšných podnikatelů na to přijde až záhy. Nikoli až ve vysokém věku, ale po úspěšném prodeji svého podnikání.

Zrovna dnes ráno jsem seděl na terase u jednoho z miliardářů. Těsně před schůzkou mi volal: „Zapomeň na to, že přijedeš za kravaťáka.“ Tak jsem si oblékl něco méně formálního a na terase jsme diskutovali o budoucnosti jeho rodinného bohatství. Až v tento okamžik zjistil, jak naléhavé je orientovat se i v ostatních oblastech správy rodinného bohatství. Nejen ve vlastním byznysu, kde se mu podařilo díky zkušenostem a štěstěně vybudovat opravdu nesmírné bohatství.

Vláďo, ty máš určitě spoustu příběhů, ze kterých je jasné, že investice není jen vlastní byznys.

Vladimír Fichtner

Ano, je to pravda. A zároveň znám ještě víc příběhů, kdy se lidé po prodeji zase vrací a založí nový byznys. Vidíme to i na spoustě českých miliardářů. Některé příběhy známe osobně, o jiných mají povědomí všichni, protože jsou medializované. Támhleten koupit tohle a teď to najednou jde dolů. Pořád to klesá a už tam má mínus dvě miliardy.

Vlastní byznys je vlastní byznys. Vždycky je tam riziko. Když má člověk koncentrovaný majetek v jedné investici, může vždy přijít i špatná situace nejenom ta dobrá.

Je přirozené, že když prodáme, jdeme do něčeho dalšího. Protože jsme prodali, dokázali jsme to, uspěli jsme. Domníváme se, že to dokážeme i podruhé. Většinou se to nepovede, ale občas někomu ano. Je nám to blízké. Je to naše krev. Podnikali jsme celý život, tak jdeme podnikat zase.

Jeden dobrý známý prodal svojí softwarovou firmu, vzal část peněz a zainvestoval je do několika start-upů. Moc nevěděl jak na to a počítal s tím, že něco z toho vyjde a něco ne, ale v principu si od toho moc nesliboval. Naštěstí to udělal jenom s malou částí majetku, a když jsme se potkali, tak už v tom pak nepokračoval.

Takových případů je určitě víc, ale ne vždy se potkáme včas, takže občas narazíme na někoho, kdo řekne: „Sem jsem investoval peníze, a asi to nedopadne. No, mám tam docela hodně.“

Josef Podlipný

Napadá mě příběh Františka. Také úspěšně prodal svou firmu, a když jsem se po nějaké době podíval na jeho portfolio rodinného bohatství, zjistil jsem, že tam má další tři firmy. Ptal jsem se, jak je to možné. A on odpověděl: „Začala mě svrbět ruka. Potřeboval jsem se realizovat a dokázat si, že na to ještě mám.“ Má otázka zněla: „A co si od toho slibuješ?“ Odpověděl, že se to povede jako v předchozím případu. Plánoval ty firmy prodat za pět, deset až patnáct let s velkým ziskem. „A co budeš dělat těch pět, deset nebo patnáct let?“ ptal jsem se. Řekl: „Budu se starat o to, abych se tam dopracoval.“

Ale to mi nestačilo: „A kam se chceš dopracovat? Jakou hodnotu mají mít ty firmy za patnáct let?“ Odpovídal, že několikanásobnou. Bylo jasné, že peníze, které získal z prodeje předchozí firmy, jenom umístil do byznysu, o kterém je přesvědčen, že mu rozumí. Ale neměl žádnou strategii. Nešel do toho s tím, že když do toho vloží 100 milionů, musí udělat za a, za b, za c, za d, aby se postupně dostal k jedné miliardě. Jeho přesvědčení bylo, že této oblasti rozumí, a když se mu to podařilo v minulosti, podaří se mu to znovu.

Nešťastné podnikatelské záměry

Josef Podlipný

Podobný příběh se týkal Jiřího, který prodal soubor nemovitostí v hodnotě vyšších řádů stovek milionů, a byl nešťastný. Říkal: „Já je snad neměl prodávat, vůbec nevím, co s těmi penězi udělat.“ A proč? Protože o tom nepřemýšlel před prodejem!

Vladimír Fichtner

A udělal něco? Nebo kdy jste se vlastně potkali?

Josef Podlipný

Bohužel jsme se potkali až poté, co nakoupil další nemovitosti. Z těch stovek milionů mu zbyl zlomek v nižších řádek desítek milionů, který, jak říká, by mu měl stačit na spokojený život. Je to skromný člověk, takže na spokojený život by mu to opravdu mělo stačit, ale on spokojený život nežije. Je totiž nervózní z toho, jak si nově nabyté nemovitostní portfolio poradí v současné situaci. Má víc starostí, než měl s tím předchozím, protože se budovy nachází v jiných lokalitách a jsou jiného charakteru.

Přidám ještě velmi podobný příběh ze světa fotovoltaiky. Určitě jste zaznamenali nedávný růst cen energií (2022). Mnoho z nás řešilo, jak tyto náklady optimalizovat. Můj kamarád – říkejme mu třeba Tomáš – investoval do fotovoltaiky nejen s touto vidinou, ale i s vidinou využití střech na velkém komplexu průmyslových hal.

Jeho projektem byla fotovoltaika, která by měla být schopna dodávat do sítě téměř tři čtvrtě megawattu. Tedy nic malého. Když mi projekt představil, následoval dvouhodinový rozhovor, během něhož mi popisoval všechny s tím spojené trable. Na konci mě napadla jediná otázka: „Tome, a šel bys do toho znova?“ Odpověď vypálil bez rozmyšlení: „V žádném případě.“ Pak to několikrát zopakoval.

Jak se do takové situace dostal? Protože do toho šel jen s tou vidinou, že zrealizuje svůj podnikatelský záměr. Neměl dostatečně analyzovány všechny překážky, které mu stály v cestě. Neznal všechna rizika, která musel absolvovat a neměl v rámci scénáře svého přemýšlení rozmyšlené cesty, jak dopad těch rizik snížit, anebo jak se jim ideálně vyhnout.

Vladimír Fichtner

S riziky mě napadá jedna věc. Já jsem si prožil něco podobného. Dokud jsem firmu řídil, rizika jsem vlastně moc nevnímal, protože jsem je řešil. Člověk v tu chvíli ani nemá kvůli nějakému riziku čas nespat, protože jde proti němu a potýká se s ním. Aktivně ho řeší.

Ale jakmile jsem odešel z řídící pozice, najednou jsem věděl, že jsem tam všechna ta rizika nechal a že se o ně musí postarat někdo jiný. A když člověk, který to po vás přebírá, není dostatečně kvalitní, najednou si to riziko uvědomíte neuvěřitelně silně. Buď ta rizika znám a umím si s nimi poradit a když tam nejsem, tak to vnímám jako problém. Ale ještě horší je, když to ani neznám, a ještě ani nevím, co mě všechno čeká. A tím vědomím se hůř pracuje.

Celostní pohled pomáhá udržet nadhled

Vladimír Fichtner

Ale vraťme se k myšlence, že investice nejsou jen vlastní byznys. Člověk by se měl od nějaké chvíle naučit dívat se na majetek trošku jinak, a to z pohledu celostního. Ideální je, když to udělá půl roku nebo rok před tím, než firmu prodá. Aby měl čas přemýšlet, co bude s penězi dělat. Prospěšnost této teze potvrzují i moji známí, kamarádi nebo někteří klienti. Vysloveně k nám přichází a říkají: „Vladimíre, já s vámi budu dělat jako s týmem, když se mnou budete diskutovat celý pohled na majetek – ne jenom část, kterou budete mít v mandátu.“ Mívají to jako podmínku spolupráce.

Tento přístup vítáme, protože teprve když se člověk podívá společně na to, jak majetek vypadá, může si plně uvědomovat výnosy, rizika a likviditu v celé komplexnosti a na základě těchto informací vymyslet investice, které nejsou jenom vlastní byznys. Vymyslet je tak, aby fungovaly výrazně lépe, dlouhodobě, s mnohem menší mírou rizika, než když dostanu peníze, rozejdu se a koupím si webovou agenturu, fotovoltaiku, a ještě něco třetího, co dělá kamarád, kterému do toho dám nějaké peníze.

Josef Podlipný

Rád bych dodal ještě jeden rozměr. Pokud se budu dívat na investice pouze jako na vlastní byznys anebo byznys mého kamaráda, případně jenom v oboru, kterému rozumím, tak se k investicím chovám jako jejich vlastník, nikoliv správce.

S otázkou celostního pohledu a celostní správy rodinného bohatství je důležitá ještě jedna věc. Týká se vtahování dalších rodinných členů a odborníků do diskuse o tom, co patří nebo by mělo v budoucnu patřit do rodinného bohatství. Tak, abych na ta rozhodnutí nebyl sám.

Abych postupně směřoval k nějakému cíli – a ten je kriticky důležitý –, je potřeba si říct, k čemu by rodinné bohatství mělo sloužit, co by mělo být jeho přínosem a pro koho.

Nejbohatší člověk na hřbitově?

Vladimír Fichtner

Jeden můj dobrý známý v Texasu, který dělal pro dolarové miliardáře v ropném průmyslu, říkal: „Když nevíš, co chceš… Chceš být nejbohatší člověk na hřbitově nebo co?“

Co je pro mě důležité. Kde budu za 20 let od této chvíle. Co vůbec chci dělat. Jak chci, aby vypadal můj odkaz. Takové přemýšlení je nesmírně podstatná věc.

Už jsem o tom povídal v jednom z předchozích rozhovorů, tak jen připomenu, jak jsem se svých dětí a ženy ptal, co si myslí, že bude jednoho dne můj odkaz? Chtěl jsem si nastavit zrcadlo toho, co si oni myslí, k čemu já dneska směřuju, jestli to v souladu s tím, co já chci.

Dokonce jsem využil i webové servery, kde jsem si sám pro sebe ujasnil, co pro mě je a co není důležité. Protože otázka „co vlastně chci“ vypadá jako jednoduchá, ale bez toho, aby si člověk s někým popovídal – koučem, který ho navede, webovou aplikací nebo s rodinnými příslušníky –, je to složitější. Náhle dojde ke zjištění: „Aha, tam je ten cíl. K tomu může vést strategie a k té strategii vede nějaký plán. Tady jsou první kroky, druhý, třetí, jak půjdu po správné cestě.“

Najednou investice nebo vlastní byznys, který člověk řešil od rána do večera a zná v něm každý šroubek, ustoupí do pozadí a člověk se soustředím na svoji novou vizi. Už to není vize, ve které hraje hlavní roli majetek, význačnější roli získávají vztahy. Ne to, co si budu pořizovat, ale s kým si to budu užívat. Ať už je to rodina nebo lidé, kterým se tolik nedaří a můžu jim pomoct.

Ale do toho musí člověk trošku dozrát. Možná je to částečně věkem, nevím. Mně je dneska 54, tak zřejmě už mám nějakou fázi za sebou. Vidím mezi svými kamarády, kolegy nebo některými klienty, že ve 40 jsou ještě v plném rozpuku. Ještě chtějí firmu budovat a stále ji zdvojnásobovat, a ještě nechtějí diskutovat o tom, jaký je celostní pohled na majetek a co s ním budou dělat.

Člověk čas ale nezastaví. Děti vyrůstají a člověk je víceméně donucen začít přemýšlet jinak. A když je jim kolem dvaceti, už uvažuji, kdy se s nimi podělím o svoje zkušenosti. O to, co máme. Jak se o to starat. Kdy s učením v téhle oblasti začít. Dostanou peníze v padesáti? Nebo až náhodou umřu při autonehodě nebo jak to bude? Investice prostě najednou začínají získávat jiný rozměr.

Josef Podlipný

Důležité je připomenout, že tím myšlenkovým pochodem bychom v ideálním případě neměli procházet sami. Tuhle myšlenku vysvětlím na příběhu manželů Marka a Věrky.

První rozhovory s Markem jsem vedl ohledně toho, jak postupně začít vytvářet spravovaný finanční majetek. Marek mi opakovaně připomínal, že jim spokojený život zajišťují jeho firmy – kdykoliv potřebují peníze, vytáhne si je z nich. Navíc jim kryjí spoustu nákladů. Když jsme se bavili o tom, kolik je ten spokojený život stojí, bylo vidět, že jeho manželka má přesnější představu. Pomohla mu definovat konkrétní částku. V jejich případě to bylo 200 tisíc měsíčně.

Následnou diskusí jsme dospěli k výši finančního majetku, který by měli v předem určeném čase vybudovat. Zároveň k tomu, jak by ho měli spravovat, aby zachoval svou hodnotu i pro jejich tři děti a stále přitom generoval 200 tisíc korun měsíčně. A to i pro nastupující generace.

K dohodě došli i díky nepatrnému rodinnému konfliktu. Marek říkal: „Dobře, říkáš, že potřebujeme 70 až 80 milionů, tak to klidně zaokrouhleme na 100 milionů. Půjde to docela rychle, protože firma je schopna generovat 50 milionů ročně. Ale teď nepotřebujeme, aby nám finanční majetek generoval nějaké průběžné cash flow. To můžeme udělat, až firmy mít nebudeme nebo až z nich nebudeme chtít peníze vyndávat. Zkrátka až přijde správný okamžik.“

Věrka ale oponovala: „Já bych byla spokojenější, kdyby nám to generovalo už teď, anebo co nejdřív. Abychom spolu nevedli diskusi, jestli už je, nebo není ideální čas vyplatit si dividendu 50 milionů. Jestli by třeba nebylo lepší počkat rok a teď si vyplatíme třeba 12 nebo 15. A z čeho mám zaplatit školu v zahraničí pro naši dceru?“ Dost důrazně ho konfrontovala s tímhle poznáním a touto otázkou.

Na bylo Markovi vidět, jak si najednou uvědomil, že se doposud opravdu velmi intenzivně spoléhal jenom na portfolio vlastního byznysu, kterému nepochybně velmi dobře rozumí, protože ho vybudoval. A to i díky tomu, že se Věrka opravdu příkladně stará o rodinu a rodinnou pohodu.

Ale zapomněl na to, že k té rodinné pohodě přispívá právě stabilita příjmu, pravidelné cash flow. Najednou ležela na stole nejenom naléhavost vytvořit finanční majetek, ale ještě naléhavější potřeba vytvářet ho už s nějakou strategií, která nedovolí dělat příliš mnoho chyb.

Co vám zajistí klidný spánek?

Josef Podlipný

Vláďo, ty máš určitě podobný nebo jiný příběh, který ukazuje, jakou cestou myšlenkového pochodu se vydávají úspěšní rentiéři či podnikatelé, když si začínají uvědomovat – buď s něčí pomocí, nebo sami –, že investice opravdu nejsou jenom vlastní byznys.

Vladimír Fichtner

To hodně souvisí s tím, jací jsou vizionáři. Hodně podnikatelů jsou vizionáři, ale pouze ve svém oboru, ve svém úzkém zaměření. My máme to štěstí, že se potkáváme s lidmi, kteří vidí i vizi pro svůj nabytý majetek, třeba po prodeji firmy. Potkáváme se s těmi, kteří chtějí změnit začarované kolo byznys, byznys, byznys a nic víc.

Říkají: „Byznys dobrý. Část peněz si nechám a budu si něco řešit. Ale tady to už je na tu pohodu. V tom chci mít klid. Chci, aby to dlouhodobě fungovalo, aby rodina věděla, jak to funguje a jak jí to pomáhá. A i kdybych tady náhodou jednoho dne nebyl – to se stává, na každého jednoho dne odejde –, tak už to bude nastavené a mí nejbližší to nebudou muset řešit pod tlakem. Prostě z té firmy vyndám peníze včas a budou pod mojí kontrolou. Budu vědět, co se s tím majetkem děje, budu mít šanci k tomu něco říct a pozvat k tomu ženu nebo děti.”

Protože co si budeme povídat – pokud dělám firmu sám, a ne se ženou, ale třeba se společníky, tak ti často vědí víc než moje rodina. A když se něco stane, tak co se bude dít? Nikdo neví. Kdo zažil takovou situaci – třeba nenadálé úmrtí – ví, o čem mluvím. Je to v životě rodiny velmi kritický okamžik, protože najednou ztratí lídra, který neměl šanci vytyčit novou cestu.

Z mého pohledu je lepší vytvářet ten širší, celostní pohled pod svou kontrolou. Mít to v klidu. Radši mít jak příjem z firmy, tak z finančního portfolia. Klidně ať mám dva příjmy najednou. Nic se nestane. Pak jsme všichni víc krytí a víc v pohodě. I kdyby něco přestalo fungovat, mám něco diverzifikované a nestojí na tom budoucnost naší rodiny.

Josef Podlipný

O té požadované pohodě nebo potřebě klidného spánku často podnikatelé mluví, když říkají „Já vlastně nechci vyměnit starost za starost. Jednu firmu prodám, druhou koupím. V podstatě buduji nový tým.“ Nebo: „Kupuji to s nějakým zažitým pořádkem.“ Nebo: „Už to má nějakou distribuční síť a vazby na spousty partnerů, se kterými jsem se ještě nepotkal.“ Tak to může být průšvih a klidnému spánku to zřejmě nepřidá.

Cestou, jak si klidný spánek zajistit, bývá především znalost, srozumitelnost a dlouhodobá udržitelnost nové cesty, na kterou se vydávám.

Co vám, vážení čtenáři, chceme doporučit, je: určitě diskutujte o strategii, o budoucím scénáři z celostního pohledu. Tak, abyste i budoucí generaci připravili na správu rodinného bohatství. Protože správa rodinného bohatství je vytyčena především tím, že budeme přemýšlet o budoucích scénářích a budoucích rizicích, kterým se – pokud možno – nejlépe vyhněme. A zároveň pamatujme na to, že ne všechny naše zkušenosti a dovednosti jsou přenositelné. Co když naše děti třeba nechtějí v daném oboru vůbec podnikat?

Vladimír Fichtner

Dodal bych k tomu, že často vidím, jak se někdo snaží svoje děti donutit, aby převzaly byznys. My s Radkou to řešíme jinak. Říkám dětem: „Dělejte, co vás baví. Až budete chtít být v byznysu, přijďte. Můžete začít od píky a zkuste, jestli uspějete, nebo ne.“ Ale nenutíme je k něčemu.

Uvědomil jsem si, že mnohem důležitější než připravit děti na to, jak mají fungovat ve firmě, je připravit majetek na to, jak má fungovat v rodině. To je vlastně to, jak má vypadat náš budoucí byznys rentiérů. Přemýšlení jiného typu a příprava majetku na jinou situaci.

Josef Podlipný

Dodám jen: A připravit rodinu na budoucí správu rodinného bohatství, nejenom jeho vlastnění. Investice nejsou jen vlastní byznys. Existuje spousta cest, jak připravit další generaci na to, aby byla schopna zachovat hodnotu rodinného bohatství a předávat odkaz z generace na generaci.

Výhody a nevýhody lombardních úvěrů

3. 7. 2023 by Josef Podlipný

Mnoho podnikatelů cítí odpor vůči dluhům. Ale nic není tak černobílé.

V této epizodě podcastu Mezi Rentiéry se zabýváme neprávem opomíjeným nástrojem rentiérů – lombardními úvěry.

Představíme tři hlavní výhody lombardních úvěrů, které mohou udělat rozdíl ve vašem majetku, ale i podnikání. Ale pozor, nic není jen růžové, a tak upozorníme i na past, ve které se z dobrého sluhy stane zlý pán.

Po poslechu této epizody budete mít lepší představu o tom, jak lombardní úvěry fungují, zda a případně k čemu je využít.

Pokud máte zájem o více detailu o švýcarském bankovnictví, máte nyní možnost získat zdarma report „Výhody a nástrahy uložení peněz ve Švýcarsku.”

Získat report o švýcarském bankovnictví

Získat report o švýcarském bankovnictví

Miliardáři prodávají investiční nemovitosti: 3 rizika nemovitostního trhu

26. 6. 2023 by Josef Podlipný

Na nemovitostním trhu se něco děje.
V médiích už se občas píše o poklesu cen nemovitostí.
Převážně těch starších.
Ale to není celý obrázek.

Josef a Vladimír přináší unikátní pohled do zákulisí nemovitostního trhu a sdílí reálné, vlastní i zprostředkované, zkušenosti z posledních měsíců.

Poslechněte si tento díl a dozvíte se, s jakými riziky nyní při nákupu či držení investiční nemovitosti počítat.

Pokud máte zájem o více detailu a dat z nemovitostního trhu, máte nyní možnost získat zdarma analýzu „Nemovitosti nad propastí? Na nákup to ještě není.”

Získat analýzu trhu nemovitostí

Textový přepis

Josef Podlipný

Pokud přemýšlíte o tom, jestli vsadit na to, že stabilita a dlouhodobý růst v oblasti nemovitostí bude vždy tažen poptávkou – ať už po bytech, komerčních nemovitostech nebo rozvoji podnikání – tento rozhovor asi není pro vás.

Pokud ale uvažujete o tom, jak chránit rodinné bohatství a přemýšlet o rizicích spojených s investicí do nemovitosti, čtěte dál. My se s vámi o ta rizika spojená se začleněním nemovitostí do svého portfolia podělíme.

Vladimír Fichtner

Pokud člověk kouká ven jen úzkým průzorem, nevidí případná nebezpečí. Voják ve válce na Ukrajině vidí z tanku jenom jedním směrem, který mu dovoluje průzor. Že na něj letí raketa seshora nebo z druhé strany, si všimne pozdě nebo vůbec.

Nezáleží na tom, jestli to je nemovitost, vlastní byznys, akcie nebo dluhopisy, o kterých si lidé dlouho mysleli, že když někomu půjčí a on mu slíbí úrok, dostane ty peníze zpátky. Dnes spousta lidí zjišťuje, že to tak není.

Prostě měli příliš úzký průzor. Pro toho, kdo si ho chce zachovat, tato diskuse není. Je pro toho, kdo si chce – jak se trefně říká – rozšířit obzory.

Josef Podlipný

Začnu příběhem. Před několika měsíci jsem se potkal se zástupci jedné z nejbohatších rodin v ČR. Bylo velmi zajímavé, když popisovali, jak se jim v rodinném bohatství zvětšil finanční majetek. Jeho zdrojem byl prodej developerského projektu, kde mělo vzniknout – a věřím, že i vznikne – téměř dva a půl tisíce bytových jednotek.

Prodali již rozjetý projekt – jednalo se o zasíťované pozemky, geometrickým plánem je již přesně vyčleněn půdorys jednotlivých bytových jednotek a zároveň existuje projektová příprava až do stavebního povolení. Přestože chtěli velkou měrou tento projekt realizovat samostatně, projekt prodali.

Vladimír Fichtner

To znamená, že přišli o nějaký developerský zisk? Proč prodali?

Josef Podlipný

Důvodem byla možná změna prostředí, ve kterém se jejich investice pohybovala. To byl jeden dílek skládačky.

Vladimír Fichtner

Přemýšleli o tom, že scénář budoucnosti může být v jejich neprospěch?

Josef Podlipný

Ano, přesně tak. Viděli určité náznaky toho, že se může měnit regulované prostředí. Ať už co se týká norem, které jsou spojeny s výstavbou, tak úrokových sazeb, nebo i apetitu kupujících. Protože v minulosti byli zvyklí na to, že teprve zahájená výstavba byla už v podstatě prodaná.

Vladimír Fichtner

Malé riziko, dobré ceny, dobrá marže.

Josef Podlipný

Přesně tak. Teď měli určité signály, že by se tento scénář už nemusel opakovat. A tak si říkali, jestli jim to ještě stojí za to. Tuto otázku si zařadili do kontextu s celostním obrázkem jejich majetku. Byznys jim funguje, dokonce ještě mnohem lépe než v minulosti.

O další dílek skládačky se starají také tak, že nabízí zajímavou diverzifikaci.

Tady viděli stále rostoucí míru rizika, a tak se ptali: „Stojí nám to ještě za to? Chceme riskovat, že ztratíme likviditu? Nebo že se z potenciálního ziskového projektu může stát ztrátový?“ A odpověděli si, že nestojí. Naštěstí si na tuto otázku odpověděli v čase, kdy byl ještě dostatek zájemců.

I na nemovitostním trhu se situace může zkomplikovat

Vladimír Fichtner

Myslím, že to je docela unikátní. Hodně lidí vlastnící nemovitosti je ponořeno ve svém segmentu. Celý život dělali jenom a jenom nemovitosti, což v ČR v průběhu posledních 30 let bylo skvělé. Vidím na nich, že občas nemají rozhled, nekoukají se na další scénáře. To, co jsi popsal, je způsob uvažování, který je mi hodně blízký.

Přemýšlet dopředu. Ne měsíc dopředu, ale roky dopředu. Co se může stát? Co se může dít s úrokovými sazbami? Co se může dít s inflací? Protože když přemýšlíš roky dopředu, tak i z nemovitostí nebo developerských projektů, které mají někdy víceleté časové období, lze ještě včas vycouvat. Pokud můžeš, nebo pokud očekáváš, že to prostředí bude výrazně horší.

Josef Podlipný

Ano, měl jsem pro tyto úvahy velké pochopení. Vlnila se nám dlažba kolem bazénu, tak jsme oslovili vyzkoušené stavební firmy, které se této činnosti v minulosti věnovaly. Překvapilo mě, když mi dva ze tří majitelů řekli, že už firmu prodali.

Na otázku „proč“ odpovídali, že už to nestálo za to. Potýkali se se starostmi typu stále rostoucí cena materiálů, stálé dohadování se o inflační doložce anebo o změně předem nasmlouvaných cen ve smlouvě o dílo. Probíhaly časté hádky s projektantem, který je upozorňoval na nějaké normy nebo specifické podmínky. Tak to prostě opustili. Činnost, které se věnovali třeba i desítky let, měli zaměstnance, strojní i subdodavatelskou výbavu, a i přesto z tohoto segmentu odešli.

Teprve v tenhle okamžik mi došlo, že trh asi ví, že se v oblasti nemovitostí něco děje. Jenom o tom nikdo z nich nechce nahlas moc mluvit, protože by nebyli schopni odejít ještě za dobrou cenu.

Až se o tom bude psát palcovými titulky a Lucie Borhyová s Rayem Korantengem budou mluvit o tom, jak krachuje jedna stavební firma za druhou anebo jeden developer za druhým, už bude na odchod ze segmentu pozdě.

Nemyslím si, že je to v ČR tak špatné. Na druhou stranu jsem přesvědčen, že se v této oblasti opravdu něco děje, protože i velká a velmi silná rodina rentiérů, kteří za mnoho desítek let vybudovali opravdu velké bohatství, opustila zmiňovaný developerský projekt se dvěma a půl tisíci bytových jednotek. To určitě o něčem svědčí. Možná bylo jejich rozhodnutí motivováno strachem o likviditu nebo tím, že se mohou realizovat ve větším bezpečí a s násobně větší diverzifikací.

Láska k nemovitostem by měla být hlavně racionální

Josef Podlipný

Nicméně, pojďme zpátky k tvé vlastní rodině, Vláďo. Tvoje manželka Radky má nemovitosti jako svou zálibu. Ty jsi opakovaně jsi zmiňoval, že ne vždy máte na věc stejný názor. Jak funguje chemie vaší diskuse stran investic do nemovitostí?

Vladimír Fichtner

Zajímavé na našem přístupu podle mého názoru je, že máme více úhlů pohledu. Protože Radka vidí a cítí ten nemovitostní trh a moje role je ve firmě. Mám zkušenosti z finančního trhu, makroekonomiky, z pohledu do světa a hledání různých scénářů budoucnosti. Od úrokových sazeb až po geopolitické záležitosti. Když se bavíme, kombinujeme tyto přístupy a z toho vzniká nová kvalita.

Proto pro nás bylo před rokem a půl (tj. přelom 2021/2022) poměrně jednoduché říct, že v ČR už nemá moc cenu cokoliv v nemovitostech řešit. Ceny už jsou příliš vysoké na to, aby se na tom dalo rozumně vydělávat. A když se nám nechce kupovat, tak bychom měli chtít prodávat – pokud jsou ceny dostatečně vysoké.

A co si budeme povídat, před několika lety se stály na nemovitosti fronty, lidé se předháněli, pořádaly se aukce. To je ideální okamžik k prodeji. Ne v okamžiku, kdy už se všichni bojí a kdy jsou hypotéky místo padesáti miliard měsíčně jenom pět miliard, a tak dále.

Vladimír Fichtner

Jedním z nich je inflace a úrokové sazby. To je nesmírně důležitý faktor pro jakýkoliv byznys, ale pro ten nemovitostní je klíčový.

Josef Podlipný

Jinými slovy říkáš, že tyto dva faktory ovlivňují jak nabídkovou stranu, tak poptávku. Pojďme si to zkusit představit na nějakém konkrétním příkladu.

Vladimír Fichtner

V první fázi je to především poptávka. Řádově půlka bytů se ještě poměrně nedávno kupovala na hypotéky. V roce 2021 se uzavíraly hypotéky zhruba za 50 miliard měsíčně. Teď na začátku roku 2023 je to jen 5 miliard.

Josef Podlipný

Jinými slovy říkáš, že cena peněz určitě ovlivňuje to, jak vysoká je poptávka, ať už po bydlení, nebo po komerčních nemovitostech, nebo třeba pro podnikání. Je to tak?

Vladimír Fichtner

Jednoznačně. Samozřejmě to ovlivňuje i ty, kteří staví, protože oni často nestaví za své. Pokud staví za své, neovlivňuje je to tolik. Respektive, mohou si také říkat, že když mají 6 % bez práce, tak proč by se měli snažit a s komplikacemi vydělat 7 % nebo 8 %?

Ale je spousta lidí, kteří si na developerské projekty půjčují. Přístup k úvěrům se zhoršuje, jednak jsou výrazně dražší, než byly v minulosti, a jednak ani banky – a to asi potvrdíš ty – nemusí mít tolik chuť projekty financovat.

Josef Podlipný

Nebo minimálně zpřísní, a to třeba i výrazně, podmínky pro poskytnutí financování. To určitě mohu potvrdit. Mohou tím zkomplikovat život těm, kteří vytváří nemovitostní portfolio v rámci nějakého developerského projektu anebo na pronájem takzvaně na páku. To znamená s určitým dílem cizích zdrojů, protože pak nemusí úplně souhlasit s tím, že se některé nemovitosti vyvážou, byť to tak původně bylo zamýšleno. Protože vnímají určitou míru rizika, že klesne hodnota zajištění. I toto samotné riziko může přimět banku k větší ostražitosti.

2. riziko: Zvýšení daní

Vladimír Fichtner

Cena peněz a úrokové sazby jsou jedním ze zásadních faktorů, které nemovitosti určitě ovlivňují.

Dalším je nedávno schválený úsporný balíček vlády Petra Fialy, jehož součástí bylo i zvýšení daně z nemovitosti až o 80 %, a zároveň byl zaveden inflační koeficient, který bude výši daně každý rok upravovat. Je pravda, že doposud byly naše daně z nemovitostí legrační.

Josef Podlipný

Někdy dokonce žádné.

Vladimír Fichtner

Byly extrémně nízké. V zemích kolem nás na západ se platí 1, 2 nebo klidně i 5 % z tržní hodnoty ročně.

Josef Podlipný

Mohu potvrdit. Jako příklad vlastní i sdílené zkušenosti mohu uvést, jak to funguje v Americe. Ty jistě přidáš příklad, jak to funguje ve Španělsku.

V Americe se platí daň podle aktualizované tržní ceny nemovitosti, ne historické, ale současné. K aktualizaci dojde obvykle jednou za deset let. Takže spousta vlastníků se diví, že jim nad hlavami krouží dron, který fotografuje a natáčí, jak vypadá jejich nemovitost, jak si ji za těch necelých deset let zvelebili. Že tam najednou mají novou zimní zahradu, nový bazén a spoustu dalších výdobytků doby.

Vladimír Fichtner

Tudíž má nemovitost vyšší hodnotu a majitel bude platit vyšší daň. Můj kamarád, který dělá inspektora finanční správy na oceňování nemovitostí, vyprávěl, že v minulosti to bylo složitější, protože musel obcházet domy a koukat se, jestli na zahradě nevyrostl bazén nebo něco dalšího. Teď mu k tomu poslouží Google Maps.

Ale to důležité je, že daň z nemovitosti se – podobně jako nově i u nás – platí z neustále aktualizované, a de facto tržní hodnoty. Ona je odhadovaná, není to přesná tržní hodnota, ale v nějaké relativně blízké tržní hodnotě.

Ten, že je třeba vnímat trh nemovitostí jako něco, co může být v budoucnu snadno regulováno. To, co teď prodávám bez zatížení daně z převodu nemovitosti, bez výrazného zatížení poplatků za zprostředkování prodeje nebo nákupu a bez dalších jiných nákladů na jakost nemovitosti, může vzít v budoucnu za své.

Vladimír Fichtner

Zjednodušeně, když mám v Praze deseti milionový byt, tak ho pronajímám za dvacet tisíc, možná pětadvacet měsíčně. Dvě stě čtyřicet ročně, řekněme. No a když přijde dvouprocentní daň z nemovitosti, tak to je 200 tisíc, tak to už mi moc nezbude. A nemluvím ještě o spoustě dalších poplatků, které mohou naskočit.

Nemovitosti mají velikou citlivost na to, kolik je peněz, dají se dobře regulovat.

Jeden dobrý kamarád mi jednou říkal: „Majetky můžeme zavřít do různých majetkových struktur, ale nemovitosti nikam nezavřeš. Vždy jsou vidět, ty tam prostě stojí a z nich se ta daň bude vybírat. To jako neodvedeš někam. Na to si neuděláš holding v Holandsku nebo někde na Kajmanských ostrovech a tak.. Prostě ta nemovitost tam stojí.“ Z tohoto pohledu jsou napadnutelné poplatky a daněmi, které zatím u nás nejsou běžné nebo byly zrušeny.

3. riziko: Geopolitika

Josef Podlipný

Bavili jsme se o úrokových sazbách, inflaci a daních. Napadá tě ještě něco, co zásadně ovlivňuje trh nemovitostí?

Vladimír Fichtner

Když začala válka na Ukrajině, každý hned vnímal, že má všechen majetek v České republice – v koruně nebo v nemovitostech. Když raketa doletí o kousek dál, možná to nebude úplně příjemné. Místo, abych odešel s rancem, odejdu s ranečkem, protože tady všechno nechám.

Mám pocit, že v tuhle chvíli na to lidé zapomněli. Nedostává se tomu tolik pozornosti, kolik by mělo. Když se chci dobře starat o svůj majetek, musím mít jistotu, že ho nemám v jednom místě, v jednom typu aktiva, v jednom regionu, ale chci ho diverzifikovat. Geopolitika tomu plně napovídá – lidé, neblázněte, nebuďte jenom tady. To, že teď to vypadá dobře, že to Rusové nedotáhnou? My nevíme, co se stane, komu v Rusku zítra přeskočí a něco se začne dít i tady.

Moje doporučení je: Jděte tomu naproti, nezůstávejte na místě a přemýšlejte dopředu.

Josef Podlipný

Tomuto tématu se věnujeme právě proto, že známe spoustu příkladů, u kterých existuje nemovitostní portfolio a oproti dřívější radosti přináší jeho majitelům trápení.

Mám na mysli třeba dva spoluvlastníky nemovitostního portfolia ve vyšších řádech stovek milionů korun, kteří byli spoustu let pyšní na jeho výkon – na průběžnou pravidelnou výnosnost. Nastavili velmi solidní nájmy a cena nemovitostí rostla.

Až časem si uvědomili, že to nemusí trvat donekonečna. Uvědomili si to ale bohužel až v okamžiku, kdy to došlo i dalším potenciálním kupcům jejich nemovitostního portfolia anebo jeho části.

Vladimír Fichtner

Potkáváme se s těmi příběhy pravidelně. Pamatuji si na kluky, kteří chtěli nemovitosti v hodnotě 300 milionů začít přesouvat do finančních aktiv. Bavili jsme se, co jim mohou finanční aktiva začít přinášet, a brzy dospěli do správné strategické polohy přemýšlení o majetku. Ale přišli pozdě. Dnes mají problém ty nemovitosti vložit na trh a získat dostatek hotovosti ke snížení dluhu, a ještě se přesunout do finančních aktiv.

Josef Podlipný

Rentiéři se často zabývají otázkou množství a charakterem nemovitostí ve svém portfoliu. Je dobré si říct, že nemovitosti mají ve svém portfoliu i nejbohatší rodiny světa, ale pouze určité procento.

Pokud jich tam budeme mít hodně, může nám to přinášet trápení především v okamžiku, kdy se destabilizuje nemovitostní trh či ekonomické prostředí, případně pokud geopolitické vlivy ohrozí náš majetek a naše klidné spaní.

Vladimír Fichtner

K tvému podařenému shrnutí bych řekl ještě toto: Vždycky o budoucnosti přemýšlejte ve scénářích, nejen o jednom scénáři. Je to věc, ke které se opakovaně vracíme, protože ochraně majetku výrazně pomáhá.

Druhá věc je: Dívejte se ven, co se tam děje. My neustále sledujeme, co se děje na nemovitostních trzích v Evropě, co se děje v Americe. Víme, že kancelářské budovy v Americe mají obrovské problémy. V Kalifornii se ještě před pár lety prodávaly za 300 milionů a dnes má hodnotu 80 milionů dolarů. A nikdo ji nechce. Protože covid všechny zaměstnance vyhnal ven a lidé se nevracejí.

Vidíme, jak SPV (Special Purpose Vehicle – společnost zvláštního určení), které mají i některé velké rodiny v Americe, nebo velké instituce vlastníci klidně pouští do insolvence. Protože jsou kupované na páku a stoupají úrokové náklady. Náklady jsou vyšší než nájmy, což nechtějí doplácet a nechávají to spadnout do insolvence.

Když se člověk rozhlíží po světě, když nemá jen úzký průzor, ale vnímá, co se všechno může dít, udělá o svém majetku mnohem lepší a kvalitnější rozhodnutí.

Získat analýzu trhu nemovitostí

4 investiční paradoxy

18. 6. 2023 by Josef Podlipný

Někdy mohou být principy dlouhodobého investování opačné od toho, co nám říká intuice.

V této epizodě Josef a Vladimír proberou čtyři paradoxní principy investování, které mohou zásadně ovlivnit vaše investiční výsledky.

Příliš mnoho aktivity škodí výkonnosti: Přestože se může zdát, že obchodování zvyšuje šance na úspěch, realita je často opačná. V dlouhodobém investování platí, že méně může být více.
Nevěřte svému egu, místo toho se zaměřte na strategii: I když se může zdát, že máte skvělý instinkt nebo „cítíte, že to půjde dolů”, dlouhodobý úspěch v investování vyžaduje důsledné dodržování principů.
Investování není sprint, ale maraton: Zatímco mnozí v investicích hledají rychlé výnosy, úspěšní investoři vědí, že kritická je trpělivost a vytrvalost.
V podnikání funguje specializace, v investování může být diverzifikace mnohem bezpečnější strategií.

Poslechněte si tento díl, abyste se ještě lépe starali o svůj majetek, portfolia i peníze.

Textový přepis

Josef Podlipný

Vladimíre, když se řekne investování, jaké paradoxy jsou s ním povětšinou spojeny?

Vladimír Fichtner

Za paradoxy já považuji to, co by mělo být jinak. Jinak než v životě nebo v byznyse. A v dlouhodobém investování to prostě funguje jiným způsobem.

A pokud tyto paradoxy neznáme, můžou nás převálcovat.

Můžeme díky tomu přijít o peníze. Můžeme díky tomu dělat věci, které v dlouhodobém investičním horizontu desítek let, o kterém by měl každý rentiér přemýšlet, se nám můžou krutě vymstít.

Josef Podlipný

Vladimíre, děkuji. Vážení posluchači, teď bylo řečeno, proč je tak důležité tyto paradoxy vnímat a proč je vlastně zařazujeme do tohoto podcastu. Pojďme tedy k prvnímu z nich.

Vladimír Fichtner

V životě a v podnikání se často říká „Co do toho dáš, to z toho dostaneš“.

Prostě, čím jsi aktivnější, tím máš větší šanci, že to zvládneš.

A speciálně v podnikání to platí v těžkých časech. Buď můžeš sedět v koutku a říkat „mně je špatně“. Ale pak asi nepřežiješ jako podnikatel. Anebo tomu můžeš jít naproti a prostě něco vymyslet, něco dělat. A aktivitou urvat výsledek. V dlouhodobém investování ale to úsilí nemusí být tak zásadní.

Máš nějaký příběh, který bys s tím spojil?

Josef Podlipný

Mám dva. Ale jeden mě zasáhl asi historicky úplně nejvíc.

Mám opravdu hodně dobrého kamaráda. Je to takový typ, který nezkazí žádnou srandu. A mnoho let zpátky, více jak 15 let, jsem ho potkal na kole a on byl takový zachmuřený. Ptal jsem se „proboha, co se stalo?“ A on: „Já už s tím investováním seknu, protože to je hrůza. Všichni na mně vydělávají, jenom já jsem ve ztrátě.“ Říkám mu: „To není možný, tak mi pověz, co se ti vlastně stalo?“

A on začal „Hele, vždyť to je přece jasný. Když vyčíhám ten správný okamžik, kdy to mám nakoupit a kdy to mám prodat, tak to bych musel mít smůlu, aby to celé dopadlo špatně. Nebo by se ta smůla musela několikrát opakovat. No a s tímhle přístupem jsem k tomu samozřejmě přistupoval i já. A po mnoha měsících, kdy jsem si udělal takovou bilanci, jsem zjistil, že jsem v hluboké ztrátě a všichni na mně vydělali, všichni okolo.“

Ptal jsem se, „jak je to možné?“

A on na to: „No to je jednoduché. Prostě jsem si říkal, že to tzv. urvu. Že když už se to za tuhle cenu nedá prodat, tak tedy dokoupím. Pak jsem si říkal. Teď už je to dobrá cena, vždyť to stouplo, tak to prodám. A zapomněl jsem na to, že vlastně jenom honím jeden obchod za druhým. A snažím se neustále dosahovat na těch dílčích obchodech, co jsem si pamatoval, nějaký profit. Ale kámo, já jsem si nepamatoval obchody zpátky několik měsíců. Já jsem si pamatoval obchody zpátky několik týdnů nebo dnů. A teprve následně jsem zjistil, že jsem se pohyboval na křivce, která měla sestupný trend“.

Vladimír Fichtner

Na to se říká, že je pravidlo 90/90/90. 90 % traderů, lidí, kteří obchodují se svým majetkem, během 90 dnů přijde o 90 procent svého majetku. Protože zaplatí poplatky všem ostatním. Obchodují od rána do večera a když to sečtou, tak najednou zjistí, že výsledek je ne nula, ale vysoce záporný.

Josef Podlipný

Tak on nepřišel o 90 procent svého majetku, naštěstí. To si myslím, že by na to kolo ani nešel. Ale přišel o část svého majetku, a hlavně přišel o iluzi. A zjistil, že to paradigma, že když do toho bude hodně investovat, hodně svého úsilí, času a energie, tak to nemusí nutně být spojeno s pozitivním výsledkem.

Vladimír Fichtner

Já bych to hned spojil s tím druhým paradoxem, se kterým jsme se potkali v našem osobním životě určitě hodněkrát. U spousty našich kamarádů a dalších se s tím potkáváme.

Intuice.

Kolikrát jsi v životě slyšel větu „ještě počkáme, to půjde nahoru teď.“ Anebo „to je jasný, to ještě půjde dolů“. Mnohokrát. Já na začátku to samé samozřejmě slyšel sám od sebe, mnohokrát. Pak jsem si dokonce pořídil křišťálovou kouli. Také mi ale úplně nepomohla. A víc a víc jsem zjišťoval, že to prostě nefunguje. Takovéto „ono to půjde nahoru nebo dolů“.

Zdá se, že moje intuice ten trh vůbec nikdy nezajímala. Pamatuju si, že v covidu to bylo krásně vidět. To vlastně přišel ten největší pokles na trzích během jednoho a půl měsíce, někdy od konce února 2020 do konce března. A znám osobně spoustu lidí, kteří věřili, že to půjde ještě dál. A pokles bude pokračovat. Že ještě je příliš brzy nakupovat.

A my, protože už tu zkušenost máme dlouho, dlouho jinou, tak jsme při poklesech nakupovali vlastně dokonce dvakrát v tom měsíčním poklesu.

Ne proto, že bychom věděli, že to přejde za měsíc. V žádném případě. Ale protože víme, že namísto intuice je dobré mít pravidla, jak se chovat, když…

Josef Podlipný

Rozumím.

Vladimír Fichtner

Dobře. Vážení posluchači, máme za sebou dva paradoxy.

Pojďme rovnou na ten třetí.

Vladimír Fichtner

Netrpělivost versus trpělivost.

Jako podnikatelům je nám typická netrpělivost. My musíme být netrpěliví, abychom některé věci dokázali zvládnout. Abychom rychle reagovali na měnící se situaci, na krizi, když přijde, apod. A ta netrpělivost je součástí našeho DNA.

Ale ve skutečnosti musíme být vytrvalí. Pokud chceme postavit úspěšné firmy a dovést je ke stovkám milionů nebo miliardám tržeb, tak musíme mít vytrvalost. Musíme pořád jít za tím cílem, který je někde daleko, a pracovat na tom, abychom ho naplnili. Málokdo vymyslí firmu a prodá jí za rok. Neříkám, že se to občas nestane. Ale většinou ty skutečně velké firmy vznikají desítky let. V Čechách ti, kdo mají dneska miliardové firmy, začali před třiceti lety nebo dvaceti lety. Ne moc jich začalo před deseti.

Takže já bych řekl, dejte si pozor na podnikatelskou netrpělivost. Spíš využijte v dlouhodobém investování to, co je schované vzadu. A to je ta vytrvalost jít za svým cílem.

Ale jak tě znám, tak už tě napadá určitě nějaký příběh.

Josef Podlipný

Je to Jiří. Jiří, běžec. Já ho mám takhle zasazeného v hlavě. Zamiloval se do běhání před mnoha lety. Úspěšný podnikatel. Přitom když mi popisoval, jak tvořil a spravoval portfolio finančního majetku, tak to bylo naplněno spoustou neúspěchů.

A když jsme se snažili přijít na kloub tomu, co bylo příčinou, byla to právě ta netrpělivost. On prostě do něčeho zainvestoval a už čekal, že tam bude 10, 15, 30 % výnosu. Dokonce i s takovou velkou ambicí třeba investoval. A když se to nedařilo, tak prodal dřív. Anebo si říkal, že tam tak dlouho čekat nebude, a prostě se vrhnul do něčeho jiného, co teď vypadá, že je atraktivnější a bude realizovat zisky v tom něčem jiném.

Prostě, nepočkal si. A byl tak netrpělivý, že to začalo ovlivňovat i jeho osobní život. Přitom, když vyprávěl o své zkušenosti s běháním, tak to bylo úplně o něčem jiném. Mluvil o vytrvalosti, o tom, že přece se nepustí do maratonu, když ještě nemá dostatečně naběháno. Říkal, že by v polovině nebo možná v první třetině umřel a všichni by se mu smáli.

Takže trpělivě každý týden, den, zvyšoval tréninkové dávky a trpělivě se připravoval na maraton. Teprve poté, co byl připraven, tak se do maratonu pustil. A když se z něj vrátil, tak byl vlastně pln energie i přesto, že bezprostředně po doběhnutí do cíle, měl neskutečně velkou ztrátu energie a kil. Ale vyplavil endorfiny. Měl dobrý pocit, že to doběhl. A vlastně se už hned v myšlenkách připravoval na další maraton. Vůbec nic ho od toho neodradilo, i přestože to samozřejmě v nějakých úsecích bolelo. Že to v nějakém úseku chtěl vzdát. Že se mu špatně dýchalo. Ale věděl, že to už několikrát překonal. Právě v době tréninku. A byl na to připraven.

U investic se vůbec takhle nechoval. Tam první dýchavičnost, první zklamání nebo první úspěch znamenal „Šup z toho ven. A jdu hledat další věc, další příležitost“.

Vladimír Fichtner

Co do toho dáš, to z toho dostaneš. To v dlouhodobém investování úplně neplatí. Aktivita, speciálně ta obchodovací, neznamená, že člověk vydělá víc.

Intuice je něco, co každého z nás provází, ale v dlouhodobém investování je to nebezpečné. Protože když pojedeme na intuici, a ne na strategii, pravidla a scénáře, může to mít špatné konce pro nás.

I v investování platí vytrvalost, ale ne netrpělivost, protože ta může být nebezpečná. A s tou si poradíme právě také strategií, plánem nebo scénářem, přemýšlením.

A pokud nechceme sázet, v dlouhodobém investování nejděme do úzkých sektorů, úzkých oborů, jednotlivých myšlenek, které se právě mohou projevit jako sázka. Možná vyjdou a budeme mít super výsledky, ale také je velká šance, že nám to nevyjde. A to nás může hodně poškodit.

Josef Podlipný

Moc děkuji.

Věřím, že i za vás posluchače. Pro dnešek se s vámi loučím a těším se znovu, někdy na slyšenou.

Změna daní při prodeji firmy: 3x o tom, jak se připravit

12. 6. 2023 by Josef Podlipný

Úsporný vládní balíček se má dotknout i daní při prodeji firmy. 23% daň může zásadně ovlivnit majetek rentiéra.

Vladimír Fichtner a Josef Podlipný proto v této epizodě diskutují o třech kategoriích majitelů firem:

1) těch, kteří již mají nabídku
2) těch, kteří teprve o prodeji uvažují
3) těch, kteří zatím prodávat nechtějí

Podrobněji se věnují důležitým aspektům, které by majitel firmy měl zvážit, když chce připravit svoji firmu na prodej a minimalizovat daňové dopady.

Textový přepis

Josef Podlipný

Dnešním tématem měly být původně předpoklady úspěšného prodeje části rentiérského majetku. Třeba firmy.

Já jsem se tento měsíc bavil s Jaroslavem. Jména a čísla budu říkat pozměněná z důvodu ochrany soukromí.

Jaroslav prodává velmi úspěšnou firmu. Už je v procesu prodeje, firma je oceněna na víc jak miliardu. Řekněme miliardu, ať se nám to lépe počítá. A Jaroslav přemýšlí o tom, že ta nabídka není úplně ideální, že je o něco nižší než by chtěl. A sdílel se mnou svoje přemýšlení v této oblasti.

Říkal: „Nevíme, jaké bude paragrafové znění. Tak předpokládejme, že se prostě všechno nad 40 milionů bude danit dvaceti třemi procenty. Tak když to stihnu do konce roku, dostanu miliardu a mám své jisté. Nemusím nic řešit. Je to míň, myslím si, než je hodnota firmy, ale dokážu si to představit.

Když to nestihnu, tak bych od příštího roku musel dostat 1,3 miliardy. Které zdaním 23 % a dostanu taky miliardu. No, abych dostal 1,3 miliardy, to by ta moje firma musela v průběhu let vyrůst o 30 %. A ona roste zhruba deseti procenty ročně.

Takže pro mě to znamená, že si vlastně posunu okamžik, kdy dostanu peníze, minimálně o tři roky. Protože teď deset procent, za rok deset procent, další rok deset procent. Jsem na třiceti procentech. Pokud se samozřejmě nezmění způsob hodnocení firmy.“ Ale říkal, že vychází z toho, že hodnotící ukazatele za prodej firmy budou podobné jako jsou dneska.

A pokračoval: „No jo, Vladimíre, ale ještě když si vezmu, že bych tu miliardu dostal hned a společně jsme ji investovali za šest procent, tak to mi naskočí 60 milionů každý rok. Za tři roky, čtyři roky, pět let. To jsou další velké peníze. V principu, já osobně jsem došel k tomu, že když neprodám teď za nižší cenu, než bych chtěl dostat, tak budu muset dalších 5 let čekat na to samé.

A to nevím, jestli se mi chce. A jestli mi to stojí za to riziko, protože 5 let není úplně krátká doba.

Může se stát, že firma najednou vyletí nahoru. Anebo přijde někdo, kdo za ní nabídne trojnásobek, ale to asi není moc pravděpodobné. Prostě máme nějaký trh a nějaké zákazníky. Spíš mám obavu, aby nepřišlo něco jako covid, Ukrajina nebo něco podobného. Mnohem víc v příštím pětiletém období vnímám rizika než benefity. Je pro mě mnohem zajímavější prodat v tuhle chvíli do konce roku, mít své jisté a nemuset nic řešit.“

Josef Podlipný

Jaroslavova úvaha nám byznysmenům může být blízká. Pokud jsme však i správci, tak o to bližší. Protože tak, jak jsi popsal jeho přemýšlení, a co se děje v jeho mysli, už svým závěrem napovídá, že přemýšlí hodně o rizicích. A v podstatě akceptuje i to, že kupující, ať už je to jedna nebo vícero firem, také počítá s tím, že může dosáhnout lepší vyjednávací pozice nižší ceny. Protože si uvědomuje ta stejná rizika jako Jaroslav.

Vladimír Fichtner

Já myslím, že úvahy o rizicích, když člověk chce prodat, jsou hodně spojené s tím, že takový proces není týdenní ani měsíční záležitost. Ale jsou to roky přemýšlení. Jo, prodám, Ne, neprodám. Jo, prodám. Ne, neprodám. Prostě zbavuji se „svého dítěte“.

To znamená, máme za sebou dvě kategorie a rentiéři se určitě ptají, co bych, ať jsem v jedné nebo druhé kategorii, vlastně měl dělat? Aby byl alespoň částečně pod kontrolou ten proces a byl vyšší úspěch při prodeji firmy?

Na to není úplně triviální odpověď. Protože prodej firmy vyžaduje energii, a energii navíc. Většinou to dopadne tak, jak jsem to viděl u některých lidí, že když do toho jdete sami, tak to ztratí tu energii. Vyprchá.

Tomáš to zkoušel vlastně v minulém roce, kdy se rozhodli se společníkem, že prodají. Tak jednu firmu oslovili, druhou firmu oslovili, třetí firmu oslovili. Ale najednou to ztratilo páru. A najednou on říkal, že neví, co s tím má dělat. Já odvětil „Tomáši, ale to je jednoduché. Ty na to nemáš čas, řešíš byznys, a není nikdo, kdo by to vzal a táhnul dopředu. Ty se musíš vrátit k těm poradcům, kterým jsi před pár lety se společníkem řekl, že jste si to rozmysleli. Zvedni telefon, zavolej jim a zkuste navázat tam, kde jste skončili.“

Josef Podlipný

Jsem rentiér, rozhodl jsem se tomu věnovat čas. Vybral jsem správného poradce. Co by mělo následovat nebo co by nemělo chybět ve výčtu těch úkonů, aby to byl opravdu úspěšný prodej?

Vladimír Fichtner

Ale pro většinu lidí, které já znám, to bylo spíš složitější. Ale řekněme, že zůstanu ve firmě, a po dvou, třech letech už nejsem ve firmě. Co budu dělat? Většina lidí, které já znám, si klade otázku, co budu dělat? Nikoli, co budu dělat s penězi, až přistanou na účtech?

To většinou ale bývá problém. Protože když si tu otázku nepoložím, tak můžu dopadnout jako jeden člověk, s kterým jsem se potkal. On mi říkal, že má 100 milionů na účtě. Už rok. A ještě s nimi nic neudělal, protože bankéři, kteří viděli ty peníze mu nabídli něco, ale to se mu vůbec nelíbilo. A on je vlastně takový paralyzovaný. Neví, co s tím.

A já jsem mu říkal: „Honzo, je to jednoduché. Když neuděláte rozhodnutí, každý měsíc přicházíte o 250 tisíc.“ Proč o 250 tisíc? No protože inflace 3 %. Ze 100 milionů, 3 % jsou 3 miliony, když to vydělíme dvanácti, jako je měsíců v roce, tak je to 250 tisíc měsíčně.

Tenkrát byla inflace jenom tři procenta. Tak to bylo relativně málo bolestné. Ale v tuhle chvíli ta situace je úplně jiná. A o to důležitější je vlastně při diskuzi o prodeji přemýšlet i o tom, co udělám s penězi, až mi přijdou na účet.

Když to začnu řešit až ex post, ztratím měsíc, ale klidně pět, šest měsíců nebo rok. Jako Honza, o kterém jsem mluvil.

Josef Podlipný

Mě napadá příběh Karla, a doufám, že se ho to nedotkne, pokud se v tom příběhu pozná, protože skutečně se nejmenuje Karel. On ztratil nejenom čas, ale ztratil vlastně i soudnost, v určitém okamžiku. A nemyslím to ve zlém. Stalo se to, že prodal z většinové části firmu. A finanční prostředky mu také ležely na účtech, dokonce i švýcarské banky.

A všichni mu v ten okamžik nabízeli spoustu svých vlastních produktů. Někdo i produkty, které nebyly jeho vlastní. A protože on se v té oblasti neorientoval, tak zcela logicky měl obavu udělat ten finální krok, co s těmi finančními prostředky vlastně udělat. A protože se dříve orientoval dobře v byznysu a orientuje se stále dál, tak co myslíte, vážení posluchači, co udělal?

To je součástí toho čištění.

Řekli jsme si, že při prodeji firmy může být prodávající ve třech fázích.

Buď už je rozhodnut a má partnera, který mu pomáhá s prodejem firmy, tudíž má i zájemce nebo se o to zasadil sám.

Druhá kategorie, kterou jsme tady rozebírali je, že je rozhodnut, ale teprve hledá. Ať už partnera nebo zájemce o koupi toho, co prodává.

A třetí kategorie, že o tom teprve uvažuje nebo možná ani neuvažuje, ale je to oblast, která ho dříve nebo později zřejmě v úvahách potká.

A řekli jsme si, co by takovýto prodávající měl absolvovat.

Pokud, vážení posluchači, vás zajímá větší detail, ať už z oblasti prodeje firmy nebo přípravě právě na prodej firmy, my se s Vladimírem budeme těšit na vaše otázky. A někdy příště Mezi rentiéry se tomuto tématu určitě budeme věnovat.

Cashflow z investic: Ignorujte jen na vlastní nebezpečí

5. 6. 2023 by Josef Podlipný

V podnikání platí „cash is king”. Kdo má hotovost, vyhrává. Když jde o osobní majetek, můžeme na to zapomenout a připravit se tak o klidný spánek.

V této epizodě Josef Podlipný sdílí příběh úspěšného podnikatele, který nepodcenil cashflow ve firmě, ale ve své rodině, a zaplatil si tak drahou lekci.

Následně Josef společně s Vladimírem Fichtnerem identifikují hned několik důvodů, proč by měl mít i majitel firmy investiční portfolio, které generuje cashflow. Přestože se to může zdát jako daňově nevýhodné.

Jedním z nich je stabilita, která rentiérovi umožňuje přečkat i náročné poklesy na trzích, jaké Vladimír se svými klienty zažil v době finanční krize 2008-2009.

Textový přepis

Josef Podlipný

Dnešním tématem je, proč mít portfolio, které generuje pravidelné cashflow.

Vladimír Fichtner

Já bych začal asi následujícím způsobem. Představte si, že máte firmu, která vás v principu živí. Máte v ní stamilionové nebo miliardové obraty a kdykoliv potřebujete, tak si vytáhnete, kolik peněz potřebujete. A co když firmu nemáte? Jak to bude vypadat? Kam si budete sahat? Investujete vaše peníze do nějakého majetku? A když budete potřebovat si koupit nové auto, tak ten majetek prodáte? To nemusí být úplně nejvhodnější strategie. Nemusí být dobré koupit si nemovitost, a když potřebuju na rentu nebo na cestu kolem světa, tak ji prodat. A z toho zisku nebo z těch peněz něco utratit. Stejně tak, když máte akcie nebo dluhopisy nebo fondy. Mnohem lepší a mnohem příjemnější je mít cashflow, které z toho majetku plyne.

Josef Podlipný

Rozumím. Mě napadá příběh, na kterém bych tuto otázku rád otevřel. Ten příběh se týká se Martina. Martin měl výpadek cashflow. Přitom je většinovým vlastníkem velké firmy. A výpadek cashflow musel řešit. Nebylo to pro něj vůbec příjemné, protože on, miliardář, žádal o pomoc někoho, kdo vlastní stovky milionů majetku. To znamená „bohatší“ žádal ho o pomoc „chudšího“. Myslím si, že teď je na čase, protože jsem řekl, že Martin je člověk, který vlastní firmu, připomenout, co vlastně je cashflow.

Vladimír Fichtner

Zjednodušeně to, co všichni známe. Ke smlouvě třeba nájemné. Když máte nemovitost, je to tok peněz, který jde za vámi. Je to dividenda, když máte firmu. Je to příjem předsedy představenstva, pokud je předseda představenstva placený, když máte firmu. Nebo váš plat jako generálního ředitele. Takže je to ten tok peněz, který jde za vámi.

Josef Podlipný

Vzpomněl jsem Martinův příběh. Teď ho ještě trošku více detailizuji. Martin požádal svého dobrého kamaráda, aby mu pomohl v okamžiku, kdy byl po částečném exitu z jeho firmy. Ten exit nebyl takový, který by mu přinesl finanční prostředky, které by mohl bez problémů utratit za cokoliv. Ale byl to vlastně vstup investora. A ten vstup investora byl podmíněn následným buď přiznáním nového investora, to znamená prodejem této pozice. Anebo plným exitem všech stávajících akcionářů z firmy, včetně opčního práva pro zmíněného Martina.

Martin tím pádem získal prostředky, které nechal ve firmě, které si nevzal a zároveň nemohl s firmou už nakládat tak, jak byl v minulosti zvyklý. Protože už tam měl jiného spoluvlastníka. A nemohl tím pádem svobodně rozhodovat o tom, co si z firmy vybere, kdy a na jak dlouho. A najednou si uvědomil, že jeho portfolio mu nenabízí tolik finančních prostředků, aby pokryl výdaje rodiny. Rozdíl, který vznikl, byl 400 tisíc měsíčně. Což není úplně málo.

A tak přišel za svým kamarádem a říkal: Známe se léta a ty víš, jak pracuji, čemu se věnuji a jak stabilní mám portfolio. Půjč mi prosím 24 milionů. Kamarád, říkejme mu Tomáš, neváhal, protože se opravdu znají dlouho. Martinovi půjčil 24 milionů na 5 let. Ta dohoda byla ale podmíněna, řekl: Víš Martine, známe se dlouhá léta, ale oběma nám už není 25 a tak jako pojistku žádám zajištění. A tady je první poučení, které Martin, a často na to vzpomíná, přijal od Tomáše. Martin bez váhání řekl: OK, to není problém. Podívej, mám pozemky, Ty pozemky budou určitě v řádu let zpeněženy s velkým ziskem. Tak já je zastavím ve tvůj prospěch.

A Tomáš říkal: Víš Martine, nezlob se, ale o ty pozemky nemám zájem. Ale máš bytový dům. Ten použij jako zajištění. Martin se Tomáše ptal, proč zrovna bytový dům. Tomáš mu odpověděl: Protože bytový dům generuje pravidelné cashflow. Martin říkal: Aha, ty se na to díváš správným způsobem. Ty chceš jako zajištění něco, co generuje pravidelné cashflow. Tomáš říkal ano. Já netrvám na tom, že bych v budoucnu realizoval tu zástavu, ale pokud by bylo potřeba, tak bych ten nájem čerpal sám.

Dohodli se tedy a zajištěním byl bytový dům. To je první poučka, kterou Martin často vzpomíná s tímto příběhem. A ještě, posluchači, pro vás mám dvě další, které ale přidám až po případném příběhu Vládi. Vláďo, máš ty také nějaký příběh, který je spojen s cashflow a jeho významem pro rentiéra?

Vladimír Fichtner

Ten, kdo podniká ví, že se jako podnikatelé s cashflow občas potýkáme a musíme ho řešit. A je dobré si uvědomit, že to přichází samozřejmě i v soukromém životě. Občas něco nenaplánujeme úplně dobře. Na mě se obrátil nedávno kamarád. Říkal: Hele, já stavím ten barák a já jsem krátkej o pár milionů, potřeboval bych … A zrovna všechny moje investice ještě nedoběhly. Prostě nemám cashflow. A čekám, že mi přijde faktura od stavitele, která bude výrazně větší, než byla původní očekávání. Nemáš nějaké řešení? Říkám jo, tak to vymyslíme. Já vím, že ty máš proti-inflační dluhopisy, to je něco, co mě zajímá. Tak já ti pošlu peníze, ty mi pošleš proti-inflační dluhopisy a až budeš mít za ten měsíc nebo dva, tak si to zase pošleme zpátky. Já bych řekl, že cashflow je něco, s čím se musíme naučit pracovat i soukromě. My podnikatelé si to odvykáme, protože to nepotřebujeme.

Řekl bych ještě další věc, která už je možná další bod, ke kterému plynule přejdeme. Cashflow v investicích je zajímavý faktor jako emoční stabilizátor. Cashflow totiž stabilizuje emoce. Co tím mám na mysli? Představte si, že dneska se hodně mluví o tom, že nemovitosti možná budou klesat. Uvidíme, jak to vůbec bude. Já mám kamaráda, který žil v Americe v době nemovitostní krize a ten říkal už před pár lety. To je jasný, v Čechách to půjde o 60 procent dolů. Protože to zažil už na té Floridě. Někdo má možná obavu, jestli půjdou nahoru nebo dolů, protože pracuje jenom s cenou. Ale ten, kdo pracuje s nájmem – a to je ten rozdíl mezi pozemkem, který se jednoho dne zhodnotí, anebo bytovým domem, který má pravidelné cashflow – si může říkat: možná to půjde dolů, ale já mám své jisté. Já mám své cashflow, nájemníci mi platí, občas někdo vypadne, to se nahradí někým jiným.

29. 5. 2023 by Josef Podlipný

Úspěšní podnikatelé mají často problém, jak se sžít s finančními investicemi. Často řeší jako první svůj byznys, potom nemovitosti a finanční investice jako poslední. Čím to je?

Vladimír a Josef sdílí své zkušenosti s finančními investicemi a definují 5 důležitých faktorů, na které by majitel firmy měl dát pozor, aby zbytečně nepřicházel o peníze.

Udržujte kontrolu: Zapojte se do procesu rozhodování a zajistěte, aby všechno bylo schváleno podle vašich preferencí.
Hledejte jasnost: Vyhněte se složitým prezentacím nebo žargonu, který by vás mohl zmást. Je důležité dobře rozumět tomu, co vám je prezentováno nebo doporučováno.
Věnujte čas svému vzdělávání: Poznávejte finanční svět podobně, jako jste poznávali podnikání nebo nemovitosti.
Vypracujte si jasnou filozofii: Pochopíte své cíle, ať už se jedná o ochranu majetku nebo agresivní růst. Udržujte svou investiční strategii v souladu s vašimi cíli a hodnotami.
Zvažte poplatky založené na úspěchu: Při spolupráci s finančními odborníky zvažte ty, kteří mají osobní zájem na vašem úspěchu. Tím zajistíte, že jejich zájmy budou ve shodě s vašimi. Nejprve vyděláte vy, následně oni.

S využitím těchto faktorů se budete lépe pohybovat ve světě finančních investic a budete dělat informovanější rozhodnutí.

Textový přepis

Vladimír Fichtner

Už jsme zmínili, že nejbohatší rodiny na světě mají 65 % majetku ve finančních investicích. Když se tomu budeme věnovat, je vysoká šance, že k tomu také dojdeme a v našich majetkových portfoliích budou finanční investice časem zastávat významnou část. Než se to naučíme, může nám to trvat desítky let.

Do diverzifikace mě napadá ještě jedno doplnění. Když se dívám na majetek celkově, na celostní pohled, tak většina z nás má firmy a majetek v Česku a blízkém okolí. Třeba v eurozóně nebo v Evropské unii. Ale diverzifikovat do dolaru a do americké ekonomiky je všemi jinými způsoby mnohem složitější. Finančními aktivy je to zítra vyřešeno. Dneska můžu vzít peníze a zítra mám americký dolar nebo americké akcie.

Josef Podlipný

Já bych tady rád doplnil, že je pochopitelné, že většina z nás má majetek v Česku, protože známe český právní i daňový rámec, rozumíme této oblasti a rozumíme si vzájemně, mluvíme stejnou řečí. Navíc drtivá většina rentiérů buduje své rodinné bohatství tady v Čechách. Tím pádem využívá své znalosti prostředí, zkušenosti a kontakty. O to cennější je mít finanční aktiva, protože přesunout část majetku do zahraničí je mnohem snazší v oblasti finančních aktiv než budováním nemovitostního portfolia anebo firmy v zahraničí. Pojďme říct, jak na to.

1. Udržujte kontrolu

Vladimír Fichtner

Z vlastní zkušenosti bych doporučil toto: Mějte finanční investice pod stejně dobrou kontrolou, jako máte firmu nebo nájemní dům. Finanční investice většinou řešíme s někým dalším. Nechceme trávit čas na burze, dívat se, co se děje dnes a zítra, a každý den obchodovat. Zejména, když máme opravdu velké majetky. Na to někoho máme.

První věc, se kterou mám osobní skvělou zkušenost, je nechat si kontrolu nad transakcí ve svých rukou. Někdo mi doporučí, co mám udělat, ale já to musím schválit.

Často vidím, že si lidi najmou správce, podepíšou pár dokumentů včetně investičního profilu a správci následně obchodují sami. Co to znamená? Že nemám pod kontrolou, co se tam děje! To je mi nepříjemné, protože jako podnikatel chci mít o všem přehled. První doporučení zní: Mějte to pod kontrolou, protože pak uvidíte, co se děje, co správci nakupují a můžete se ptát na důvody, zvolené množství a tak dále. Mít to pod kontrolou ve smyslu schvalování, ne vymýšlení a obchodování. Dejte mi to a já to schválím.

Josef Podlipný

Dobře, jako rentiér si toto dovedu představit. Kontrolu mám rád. Co dál?

2. Hledejte srozumitelnost

Vladimír Fichtner

Druhá věc, která souvisí s kontrolou, je transparentnost neboli srozumitelnost toho, co se v portfoliu děje. Rozumím tomu, co se děje v mém byznysu nebo v nájemním domě, protože byznys jsem vybudoval a okolnosti nájemního domu jsem se naučil. Stejně je možné se naučit žít s finančními investicemi. Ale musí být dělány srozumitelně.

Kdysi dávno, když jsem začínal dělat byznys s velkými klienty, za mnou jeden přišel a oznámil mi, že s parťáky prodali firmu a mají půl miliardy, abych jim poradil, co s tím můžou dělat. S velkými penězi jsem to uměl díky mé předchozí práci, ale v tu dobu jsem měl živnost a má firma na to nebyla připravená.

Klient pozval partnery z firmy, kterou prodali, a společně jsme udělali výběrové řízení na to, kdo se tak velkého obnosu ujme. Navštívili jsme privátní banku švýcarskou, francouzskou, českou a slovenskou. Po dvou dnech prezentací jsem prohlásil: „Pánové, já se o ty peníze postarám.“ Prezentace bank totiž byly často naprosto nesrozumitelné. Pěkně to shrnul jeden z klientů po jedné takové prezentaci: „Pane řediteli, děkuji. Rozuměl jsem vám ‚dobrý den‘ a ‚to je všechno‘, mezitím jsem vůbec nechápal, o čem mluvíte.“

Tomu je potřeba se vyhnout. Pokud chceme mít kontrolu, můžeme ji mít jenom nad něčím, co je nám prezentováno srozumitelně. Jak říkal můj profesor Jandoš na VŠE, který měl na starosti předmět Automatizované systémy řízení: „Vysvětli mi to jako mladšímu bráchovi, protože když to umíš, tak to umíš vysvětlit. A když to neumíš, tak to jenom zastíráš různými frázemi a ani pořádně nevíš, o co jde.“

Druhá věc tedy je, že to, co mi někdo doporučuje, musí být srozumitelné. Dodané ideálně písemně, ať si o tom můžu popřemýšlet a případně se v klidu zeptat na podrobnosti. A určitě ne tak, aby mi každou druhou minutu někdo volal a nabízel mi koupi toho a prodej tamtoho. Kontrola a srozumitelnost jsou první dva body.

3. Věnujte čas svému vzdělávání

Josef Podlipný

Když to srozumitelné není, anebo je to srozumitelné málo, má si rentiér říct, že tohle pro něj není ten správný parťák? Anebo spíš to, že tuto oblast by bylo dobré lépe pochopit a poznat a požádat o doplňující informace? Je to tak, že tam musí být i časová investice z naší strany?

Vladimír Fichtner

Ano, časová investice z naší strany tam musí být. To je další část, jak se sžít s finančními investicemi. Je třeba je začít poznávat. Moje zkušenost je, že o investicích se dá mluvit srozumitelně od prvního okamžiku. Lze jít i do větší hloubky, ale pořád to musí být srozumitelné. Opravdu od prvního okamžiku, od plánu z investiční filosofie a podobně.

Vladimír Fichtner

Ještě zbývá jeden důležitý faktor, abychom se sžili s finančními investicemi. A to je platba, významná část platby za úspěch. Znám spoustu institucí, které si od nás berou 2 % ročně buď přímo, nebo prostřednictvím nějakých fondů. Ale nemají žádnou motivaci, aby opravdu vydělali peníze. Oni vydělávají svá 2 % ročně, a to ať se mým penězům daří, nebo nedaří.

Pokud si ale najmu někoho, kdo významnou část svých tržeb generuje ze success fee – z úspěchu, z toho, co mi vydělá, jsem jako podnikatel mnohem spokojenější. Nevadí mi dát mu odměnu 3 miliony, když mi vydělal 30 milionů.

Ale aby mi ze 100 milionů každý rok 2 miliony ukrojil, jenom tím, že nic nedělá, tak k tomu nebudu mít důvěru. Když jde do toho se mnou, tak to je poslední velká věc, která mi jako podnikateli může pomoci lépe se sžít s finančními investicemi.

Josef Podlipný

Pojďme teď všechno krátce shrnout.

Vladimír Fichtner

Pět věcí, které vám mohou pomoci sžít se s finančními investicemi.

Mějte věci pod kontrolou, všechno chtějte schvalovat.
Pracujte jenom s těmi, kteří vám umí nabídnout srozumitelnost nebo dokáží vysvětlit, co se s vašimi penězi má dít.
Připravte se a dejte si prostor na to, abyste se v oblasti finančních aktiv vzdělávali. Patří to k majetku. Je důležité poznat zákulisí finančních investic, stejně jako jste poznávali podnikání nebo investice do nemovitostí.
Je dobré, stejně jako v byznysu, mít filosofii, plán – vědět, kam jdu.
A poslední věc – s finančními investicemi se vám bude lépe sžívat, pokud budete pracovat s někým, kdo má ve finančních investicích zapracovaný poplatek za úspěch. Když vám vydělá, dostane také hodně peněz. Ale když vám nevydělá, sám si také na moc nepřijde.

Jak přemýšlet o dělení rodinného majetku

22. 5. 2023 by Josef Podlipný

Josefovi volal zoufalý šedesátiletý rentiér. Ten nyní, po letech budování svého bohatství, čelí neočekávané výzvě. Jeho syn, s nímž bylo dříve domluveno dělení majetku, začíná původní dohodu zpochybňovat.

Třaskavé téma dělení rodinného majetku v rodině vyvolává řadu otázek o spravedlnosti, emocích a významu majetku.

Vladimír i Josef poskytují pohled na to, jak se s otázkou dělení majetku pasují oni a jejich rodiny. Ukazuje se, že i v rodinách, kde existuje značné bohatství, je potřeba myslet na transparentnost a otevřenou komunikaci.

Nečekejte návod o třech krocích. Ani žádné jednoduché řešení. V tomto podcastu uslyšíte cenné zkušenosti a získáte inspiraci pro přemýšlení o rodinném majetku a vztazích v rodině.

Textový přepis

Vladimír

Mluvíme o dělení majetku. Je dobré si uvědomit, že to je velmi emocionální téma, které nemusí být nikdy uzavřené. My také vlastně s Radkou máme nějakou představu, jak ten majetek můžeme dělit. Říkáme si: „tak třetinu majetku si asi necháme na sobě jako fyzické osoby až do konce našich dnů. A potom naše tři děti se o to rozdělí. Třetinu majetku máme pocit, že bychom měli směřovat k nějakým filantropickým aktivitám. A třetina možná bude nějaká rodinná nadace, která bude mít za úkol pomáhat rodině a dalším potomkům a pokolením, se posouvat v životě vpřed.“

Ale také si uvědomujeme, že to je něco, co se může měnit s naším vývojem. S tím, jak se o tom budeme bavit s dětmi. Nebo jak se o tom bavíme s dětmi. A je to proces. Není to prostě uzavřené téma, alespoň ne u nás. A z těch příběhů vyplývá, že je to podobné. Jak je to u vás? Vraťme se k vám. Dělení majetku, příběhy. Jaký to mělo vliv na vás? A co to vlastně znamená pro vás, pro vaši rodinu?

Josef

Já jsem slíbil ještě jeden příběh, který formoval vlastně to naše přemýšlení. Ten druhý příběh byl, když jsem se potkal s jedním rentiérem, který má také dospělé děti. V tomto případě dva syny. On říkal, že to má jasné. Každý ze synů už dostal řádově miliony. Vzhledem k velikosti majetku, rodinného bohatství, tohoto rentiéra jsem nejprve přemýšlel o dvou milionech dolarů. On mě ujistil, že tomu tak není a myslel miliony korun. A říkal: „po mém odchodu a mé partnerky veškerý majetek bude rozdělen mezi dvě nadace. Mohu klidně jmenovat. Sue Ryder a Dobrý anděl.“ Já jsem si říkal skvělý, to je mimořádně zajímavá inspirace, protože Dobrého anděla určitě zaslouží podporovat. Stejně tak jako Nadaci Sue Ryder. Ale pak, když jsme o tom začali diskutovat, tak jsme si uvědomili, že i toto řešení může mít určité slabiny. A jednou z hlavních slabin, která nás napadla je, že když využijeme nějaký model, který teď existuje, a zároveň chceme, aby rodinné bohatství přinášelo užitek ne nejbližší desítky let, ale třeba budoucí stovky let, tak je potřeba zachovat i nějakou kontinuitu. Myšlenku, vizi, nějaké poslání spojené s rodinným bohatstvím i pro budoucí generace. A nejsme si úplně jako rodina jisti, že to je spolehnutím na to, že to za nás někdo udělá. Právě třeba ta vybraná nadace. A vlastně uděláme maximum, co ze svých životů jsme jako správci povinni udělat.

Takže jsme si najednou uvědomili, že ta včasnost diskuze v rodině je kriticky důležitá, protože vtáhnout naše děti i jejich partnery včas do té diskuze nám dává také čas vymyslet ta nejlepší možná řešení. Která nejenom, že si vezmou za vlastní naše děti a jejich partneři. Ale i oni budou ochotni předávat svým nastupujícím generacím. A na to je potřeba vždycky čas. Takže v podstatě my ještě nemáme hotovo. My stále objevujeme ten model a cizelujeme ho, jak by v budoucnu měl vypadat. A určitě souhlasím s tím, co jsi zmiňoval, jak o tom přemýšlíte s Radkou a s vašimi třemi dětmi. Že se také snažíme pojmenovat určitou oblast majetku, která má sloužit rodině. Pak určitou oblast majetku, která má sloužit těm, kteří neměli to štěstí, že se mohou spolehnout na něco, co jim dali do vínku buď jejich předchozí generace anebo se podařilo vybudovat jim. A pak také něco, co je schopno zohlednit nenadálou potřebu rodiny. Protože nikdo nejsme nesmrtelní. Můžeme onemocnět, nebo můžeme mít potřebu jiného charakteru. A je dobré i myslet na tyto okamžiky. Aby se pak právě neobjevily ty konflikty, ty třaskavé okamžiky, kdy někdo potřebuje víc. A někdo jiný by měl třeba obavu, že on by byl krácen o své nároky. Nápad na rozdělení většiny majetku mezi dvě nadace nám přišel skvělý. Ale až teprve poté, co jsme o něm začali diskutovat a přemýšlet, jsme zjistili, že má své slabiny. A tím pádem jsme zjistili, že ta diskuse, pokud je vedena s dostatečným časovým předstihem, i třeba v nižším věku dětí, je nesmírně obohacující, protože nikdo nevíme, kolik máme vyměřeno.

Vladimír

Jo jo, máme stejnou zkušenost. Když se řekne dělení majetku nebo dědění majetku, většina lidí si představí jak to budu dělat? Dám všem stejně? Nebo dám někomu víc nebo míň? Nebo nechám to na poslední chvíli? Napíšu to do závěti? Ale to, co tady říkáš, to jak to řešíte v rodině, je proces, který trvá a není triviální. Mám velmi podobnou zkušenost. A já bych k tomu dodal, že když ho řešíme včas, nám se nesmírně osvědčuje ta témata zvedat komunikačně v okamžiku, kdy o nic nejde. Kdy je opravdu možnost se podívat z nadhledu. Když jsme nedávno s rodinou diskutovali třeba rodinnou nadaci a co by byla její role? Protože člověk nikdy neví, jaká bude zdravotní situace apod. Vlastně jsme to diskutovali v okamžiku, kdy o nic nešlo. Co když bude někdo nemocný, bude mít nemoc, jejíž vyléčení bude stát padesát milionů? Jak to budeme řešit?

15. 5. 2023 by Josef Podlipný

Proč je klíčové dívat se na majetek jako na celek?

V této epizodě podcastu Mezi Rentiéry se Vladimír a Josef zabývají pěti body, které vám pomohou nejen chránit, ale i spravovat váš majetek.

Dozvíte se, jak lépe řídit a minimalizovat rizika spojená s vaším majetkem.
Prozkoumáme často opomíjený aspekt majetku a jeho vliv na ostatní části.
Připomeneme si, co je důležité pro zachování hodnoty pro budoucí generace.
Rozložení majetku může být jeho silná stránka nebo slabina, jak to máte vy?
Změny v rodinném životě mohou ovlivnit správu majetku – je lepší být připraven.

Poslechněte si tento podcast a objevte, proč je celostní pohled na majetek zásadní pro majitele úspěšných firem, kteří chtějí zanechat odkaz pro budoucí generace.

Textový přepis

Josef Podlipný

Vážení posluchači, dnešním tématem je význam celostního pohledu na majetek pro nás rentiéry.

Vladimíre, proč je tak důležitý celostní pohled na majetek pro rentiéra?

Vladimír Fichtner

Jeden kolega používá příměr, který asi pochopí každý. Když budete stavět dům, můžete ho stavět tak, že jako první pojedete pro dlaždičky do Hornbachu. Pak si koupíte umyvadlo do koupelny, pak si možná ještě pořídíte soláry. Anebo můžete mít architekta, který bude vidět celý obrázek. Pobaví se s vámi, jak chcete žít, jak chcete bydlet, jaký máte životní styl a pomůže vám dát dohromady ten celek. Ten celkový pohled. A najednou ten výsledek pro vás, užitný výsledek, bude mnohem větší.

Takže i v investování a přemýšlení o majetku je to podobné. Buď budete myslet na jednotlivosti, ale pak vám uniknou souvislosti, které mohou zásadně změnit výstup. Proto bych řekl, že je důležitý celostní pohled na majetek.

Josef Podlipný

Často se říká, že přes jednotlivosti, přes třísky, nevidím les. Je to v podstatě o tom, že se tím sníží riziko chyb při správě majetku? Když budu myslet na majetek jako celek?

Vladimír Fichtner

Určitě. Já myslím, že já i ty jsme viděli spoustu okamžiků nebo situací, kdy ten příliš zúžený pohled vedl k nějakému nebezpečí. Já si pamatuji na jednoho člověka, developera, který dokonce měl akcie své firmy na burze. A prostě se zapomněl dívat na ten celek. Zapomněl chápat, že mít všechno v jednom košíku nemusí být v rámci majetku to nejlepší. A firma zkrachovala a on odešel s prázdnou. V principu. Když se člověk podívá z celku, tak najednou zjistí. Aha, mám jenom jedno aktivum, jeden typ aktiva. Mám jenom byznys. Mám ho jenom v ČR, mám ho jenom v koruně. A neměl bych mít něco v dolaru, něco v euru, něco v Americe, něco někde v Evropě nebo dokonce v Asii? Najednou při tom rozšířeném pohledu odhalím rizika, která mě mohou potkat a která mohou být někdy až fatální. Ale ty určitě máš taky nějaký příběh nebo zážitek, kdy jsi zažil, jak nebezpečný může být pohled úzký, anebo naopak, jak může prospěšný být ten pohled široký.

Určitě to není běžným standardem. To, co jsme teď popisovali tak, jak jsem již zmínil. Další výhodou celostního pohledu je v podstatě to, že se snáz hlídá rozložení majetku. Říkáme tomu alokace. Ať už nějaká strategická, ke které míříme dlouhodobě. Tak, aby byla akceptována i budoucími, nastupujícími generacemi. Tak ta taktická, která reaguje právě třeba na aktuální situaci na trhu, aktuální potřeby rodiny. A tady mě napadá jeden příběh, který není příliš starý. Je to zhruba rok a půl stará kauza. Kdy kamarád oslovil svého dalšího kamaráda. Původně to byli partneři v podnikání. Aby mu pomohl. A on se divil, proč ho o tu pomoc žádá, když je bohatší, násobně bohatší než on. A on mu vysvětlil, že zapomněli při zpeněžení části majetku na to, že zpeněžením té části majetku se připraví o cash flow, na kterém jsou závislí. V podstatě zjednoduším. Prodávali velký nemovitostní celek, ze kterého jim ale plynul pravidelný nájem. A teprve po prodeji a ten prodej byl spojen s další investicí. Nebylo to tak, že měli najednou cash. Tak si uvědomili. Aha, ale z čeho teď budeme financovat vlastně rodinu, náš spokojený život?

V podstatě nejsou neznámé kauzy, že se dohledává majetek, i nemovitostního charakteru, který nemá svého vlastníka a až po mnoha letech nebo desítkách let se ukáže, že svého vlastníka má. V některém z pozůstalých po této rodině.

Dnes jsme si řekli, jak důležité je dívat se na majetek jako celek. Je to důležité kvůli tomu, abychom měli pod kontrolou riziko, abychom mohli pracovat s rozložením majetku, s tzv. alokací. A to, jak strategicky k nějaké míříme, tak takticky uměli reagovat na aktuální dění. Na situaci i v rodině. A především je to důležité proto, abychom mohli zachovat hodnotu majetku i pro budoucí generace.

Vladimír Fichtner

Skvělé shrnutí, Pepo, na závěr. Moc děkuju. My budeme rádi, pokud nás budete i nadále inspirovat vašimi příběhy a vašimi komentáři k našim podcastům. Napište nám, jak se vám líbilo to, o čem jsme si povídali dnes nebo někdy jindy. A sdílejte příběhy, které vás inspirují, případně i dál. A především, děkujeme za pozornost a za to, že nás sledujete. Mějte se krásně.

Josef Podlipný

I já se s vámi pro dnešek loučím. A znovu se těším někdy příště Mezi Rentiéry na slyšenou.

4 klíčové strategie, jak ovládnout svou investiční netrpělivost

9. 5. 2023 by Josef Podlipný

V této epizodě podcastu se věnujeme dotazu, který nám zaslal Marek: Jak pracujete s netrpělivostí podnikatelů, kterým pečujete o bohatství?
Dozvíte se, jak je možné, že netrpělivost může vést až ke zkáze rodinného bohatství.

Netrpělivost není možné vypnout, ale objevíte nástroje, které vám pomohou ji zvládnout.

První z nich slouží ke změně úhlu pohledu na majetek, který vám obratem přinese klidnější přístup.
Druhá strategie vám umožní vypnout neustálý informační šum, který netrpělivost vyvolává.
Třetí vám ukáže, co vlastně v investicích hledat a rozhodně to není, kdy nakoupit a kdy prodat.
A konečně čtvrtá připomene, kde je možné hledat pomoc, když se o nás nervozita pokouší.

Zaposlouchejte se tedy a získejte cenné rady a nápady, jak zvládnout nervozitu při investování, chránit své bohatství a dosáhnout dlouhodobého investičního úspěchu.

Textový přepis

Josef Podlipný

Dobrý den, dámy a pánové, vážení posluchači, mé jméno je Josef Podlipný a opět Vás vítám Mezi Rentiéry.

Vladimír Fichtner

I já, Vladimír Fichtner, Vás vítám dnes Mezi Rentiéry.

Josef Podlipný

Dnešním tématem je otázka od Marka. Marek se nás ptal, jak pracovat s netrpělivostí podnikatelů při dlouhodobém investování.

Vladimír Fichtner

Toto téma bych uvedl krátkým příběhem. Farmář měl husu a jednoho dne zjistil, že husa snáší zlatá vejce. Byl překvapen, ale potěšen. Vzal zlaté vejce a říkal si: „Paráda, tak hned jsem bohatší“. A byl zvědavý, co se stane druhý den.

Druhý den zase přišel a zase našel zlaté vejce. To už ho potěšilo takovým způsobem, že si říkal: „To už si ho nemusím nechat pro sebe“. Šel na trh, vyměnil zlaté vejce za spoustu věcí, které potřeboval a už se těšil, co bude třetí den.

Husa zase snesla zlaté vejce. „Paráda. Teď už jsem boháč“. Už se viděl, kde bude. Ale protože byl netrpělivý, tak si řekl: „Proč mám čekat každý den na zlaté vejce, když tu husu můžu zaříznout, rozříznout jí břicho, všechna ta vejce si vzít dopředu a být bohatý už hned teď?“

A bohužel došlo k tomu, co se dá očekávat. Tím, že husu zařízl, sice našel jedno zlaté vejce, ale pak už žádné další nebylo.

Udělal to, co spousta netrpělivých investorů dělá. Rozjede nějakou strategii. A někdo po čtrnácti dnech, někdo po měsíci, někdo po roce jí skončí. Protože nemá trpělivost. Ale Warren Buffett vydělal nejvíc svých peněz až po pětašedesáti letech, protože měl trpělivost čtyřicet let investovat. A v tom je kouzlo dlouhodobého investování. A v tom je nebezpečí netrpělivého přístupu k dlouhodobým investicím.

Josef Podlipný

Vladimíre, je to častá otázka, kterou je potřeba jako úspěšný podnikatel, budovatel, rodinného bohatství řešit?

Vladimír Fichtner

Já bych řekl, Pepo, že to není častá otázka, kterou slýchám. Ale je to častý problém, se kterým se potkávám. Protože většina z nás podnikatelů je přirozeně netrpělivá. My potřebujeme, aby věci byly zítra, nebo vlastně ještě dnes nejradši. Podnikání nás naučilo, že když moc dlouho nic neděláme, nemusí to dopadnout dobře. Ale v tom dlouhodobém investování, o kterém se bavíme, které má zvládnout generace, je trpělivost nesmírně důležitou součástí. A konflikt s trpělivostí při dlouhodobém investování je opravdu důležité téma.

Josef Podlipný

Proč je to tak důležité téma pro rentiéra?

Vladimír Fichtner

Řeknu to na příkladu. Každý z nás, kdo někdy začínal třeba s finančními investicemi, obchodovat s akciemi, tak si vzpomeňte, jak jste začínali.

„Dneska něco koupím, zítra to prodám, nebo pozítří? No, možná počkám týden. Jo, ono to vyrostlo o deset procent, tak to prodám. Co koupit dalšího?“

Máme pocit, a je nám to přirozené, že čím víc budeme obchodovat, tím to dopadne lépe. V praxi všichni víme, jak to dopadá. A na to existují už dneska statistiky. V principu čím víc obchodujete, tím méně toho majetku budujete. Představte si to, jako kdybyste měli firmu a každých čtrnáct dní byste změnili její zaměření. Nebo každý měsíc. Nebo i každý rok. Tak v tom dlouhodobém investování to je podobné. Prostě, když každou chvíli budete dělat něco jiného a netrpělivě budete řešit tohle, rychle prodat tohle, koupit tamto. A prostředí se tomu nabízí – sociální sítě, makléři, kteří vám volají a občas nějací vykukové – jde tomu naproti. „Pojďte to změnit a pojďte do něčeho chytřejšího.“

Josef Podlipný

Skvělý tip. Řekl jsem si, jakou část majetku chci chránit., naučil jsem se scénářovému přemýšlení. Co tedy dál?

Vladimír Fichtner

Občas se potkám s tím, že člověk, s kterým začínáme pracovat, říká:

„No tak to vyzkoušíme. Podíváme se za rok nebo za dva, jaké budou výsledky, a pak se domluvíme, jestli budeme pokračovat dál“.

Já na to reaguji vždycky stejně a říkám. „Když za rok nebo za dva budeme v plusu, tak to neznamená, že děláme dobrou práci. A naopak. Když za rok nebo za dva budeme v mínusu, neznamená to při dlouhodobém investování, že děláme špatnou práci. Rok nebo dva není dlouhodobé investování. “

Co ale za rok nebo za dva budete schopen posoudit je, jestli vám vyhovuje náš způsob přemýšlení, jestli reagujeme a odpovídáme na vaše dotazy, jestli mluvíme srozumitelně. Jestli filozofie, se kterou vás seznamujeme, je vám blízká a říkáte si, přemýšlel bych podobným způsobem.

To je další důležitá věc, která pomáhá pěstovat trpělivost. Hledat strategii, filozofii, přístup, a ne hledat krátkodobé výsledky. Posuzování výsledků na denní, týdenní, měsíční i roční bázi v dlouhodobém investování je absolutně irelevantní pro to, co potřebujete dosáhnout. A vede k větší netrpělivosti. Větší netrpělivost vede k většímu obchodování nebo změnám. K tomu, že pořád měníte svůj byznys. A k čemu to vede? Že to nikdy nedokážete. Takhle jednoduché to je.

Josef Podlipný

Podnikatel často musí ve svém životě měnit strategii, přizpůsobit se realitě trhu nebo potřebám svým, případně jeho klientům, dodavatelům, odběratelům. On je netrpělivý, přirozeně. Překonává překážky. A ty teď říkáš, že se má naučit najít tu správnou strategii. Jak těžké je najít správnou strategii? A co bys poradil dělat, aby tu správnou strategii podnikatel opravdu našel?

Vladimír Fichtner

Když jsem začal jezdit do Ameriky na různé investiční konference, tak mě dlouhou dobu překvapovalo, že ti nejznámější portfolio manažeři světa a lidé, kteří investovali, nemluvili o tom, jakou akcií koupili včera. Jakou prodali včera a co budou dělat zítra. Ale mluvili o tom, jak přemýšlejí. Mluvili o filozofii – my k tomu přistupujeme tímto způsobem. A až po dlouhé době, když jsem začínal tomu dlouhodobému investování více rozumět, jsem chápal, že právě strategie, filozofie je to, co může časem proplouvat dlouhodobě, nebo se vyvinout. A může být tou kotvou, ke které se všichni jako investoři vracíme. A přestože někdy obchodujeme toto a někdy něco jiného, když mám strategii ochrany bohatství, tak to je filozofie, která mě může pomoct proplout různými časy a vyhodnocovat různé scénáře. A je to také něco, co se dá lépe sdílet s těmi, kdo třeba investování ještě nerozumí.

Určitě jsou tři způsoby, jak s netrpělivostí pracovat. Řekl bych, že je ještě jeden způsob. Občas ho zmiňujeme v našich podcastech. Ale myslím, že tady je potřeba ho zmínit specificky. Protože většinou investice člověk s někým řeší. Pokud budete pracovat s někým, kdo za to, že vám doporučí nějakou investici, inkasuje tři procenta z investice na začátku, dvě procenta z investice každý rok. Dělá to tak mnoho fondů a vy nemáte žádný výsledek, povede to k vaší netrpělivosti, protože si řeknete: „Tak já jsem jim dal sto milionů, oni z toho strhli tři procenta na začátku, dvě procenta každý rok.“ Možná to teď snížili. Bude to jenom jeden a půl procenta. Ale největší jsou ty průběžné poplatky. Dvě procenta každý rok. „Teď se dva roky nedaří. Já mám o čtyři miliony nebo sedm milionů méně. Oni mají svých sedm milionů, protože to si z strhli na poplatcích“. Kam to povede?

To samozřejmě ve vás bude provokovat netrpělivost. Tak to musím změnit. Tak to se mi nelíbí. Takže hledat někoho, kdo má podobnou motivaci jako vy. Kdo chce, aby výsledek opravdu byl vidět. Kdo chce, v našem žargonu se říká, success fee, podíl na úspěchu. Když budete s takovými lidmi pracovat, bude vám to pomáhat s netrpělivostí. Protože si řeknete: on z toho taky vlastně nemá žádný velký peníze. Nebo když si řeknete, on z toho má dva miliony ročně, co jsem za to dostal? To je špatně. Vždycky musíte chtít nějakou hodnotu. A nejlepší hodnota je zisk, který vám pomůže vydělat. Takže to bych řekl, že s trpělivostí také hodně souvisí.

Josef Podlipný

Vladimíre, znamená to tedy, že netrpělivý podnikatel má v ideálním případě mít za parťáka, který mu s tím pomáhá někoho, kdo se trpělivosti už naučil?

Vladimír Fichtner

To bych řekl, že je dobrý způsob, jak se to naučit sám.

Josef Podlipný

Vážení posluchači, dnes jsme si povídali na téma, jak pracovat s přirozenou součástí podnikatelského života. S netrpělivostí. K dalším tématům se s vámi budeme těšit někdy příště na slyšenou.

Vladimír Fichtner

Na slyšenou Mezi Rentiéry někdy příště.

« Previous Page