Apple Itunes
Spotify
Stitcher
RSSAkcie, dluhopisy a nemovitosti – Výhody a nevýhody každé třídy aktiv
natočil Josef Podlipný 
Kde by měly vaše peníze pracovat? Vložit prostředky do akcií, dluhopisů nebo nemovitostí? Co se vyplatí pro dlouhodobý úspěch a ochranu majetku?
Vladimír Fichtner a Josef Podlipný rozebírají rozdíly mezi různými třídami aktiv a sdílejí racionální pohled na investice – výnosy, rizika, volatilita a likvidita.
Dozvíte se, proč akcie dlouhodobě přinášejí nejvyšší výnos a jak vám mohou pomoci diverzifikovat majetek.
Proč nejsou dluhopisy vždy vhodnou a bezpečnou volbou? Mohou vás stát více, než získáte.
Ze zkušeností na americkém trhu se dozvíte, že dramatické poklesy cen nemovitostí jsou možné a mohou významně ovlivnit vaše bohatství.
Ať už investujete do akcií, nebo přemýšlíte o investici do nemovitostí, tato epizoda podcastu Mezi Rentiéry vás inspiruje k lepšímu rozhodování.
Textový přepis
Josef Podlipný
Dnes se budeme věnovat akciím a dluhopisům versus nemovitostem. To znamená třídám aktiv, která jsou v některých portfoliích více, v některých méně a v některých třeba nejsou vůbec zastoupena. Pojďme se nejprve podívat na úplné základy a rozdíly.
Pro mnohé z vás, našich posluchačů, jsou to známá témata, ale věřím, že i v těchto základech můžeme být pro vás užiteční anebo dokonce inspirativní.
Vláďo, ty máš dlouholeté zkušenosti s akciemi v portfoliu. Jak bys představil třídu aktiv akcií?
Vladimír Fichtner
Pro mě je akcie šance podílet se na podnikání někoho jiného. Vím, co je podnikání, vím, v čem mi pomohlo podnikání a když investuji do akcií firem, které jsou na burze, vždycky vnímám, že investuji s Elonem nebo s Billem Gatesem, nebo s někým dalším.
Prostě jsem spolupodnikatel, jen se nemusím o tu firmu tolik starat. Respektive nemusím se starat vůbec, protože se stará někdo jiný. Takže musím jen sledovat, jak se stará on.
To je pro mě nejcennější faktor investování do akcií. Prostě podnikání vynáší, podnikání má nejvyšší výnosnost nebo dlouhodobě zajímavou výnosnost. A proto mě baví investovat do akcií.
Josef Podlipný
Investory většinou, někoho více a někoho méně, poutá výnos.
Já jsem se díval 100 let zpátky od roku 2023.
Vladimír Fichtner
Od roku 1923 do roku 2023?
Josef Podlipný
Přesně tak. A přidám informaci, kolik akcie v průměru vynášely.
Pro vás, kteří máte akcie v portfoliu už delší čas, to nebude žádné překvapení.
Je to 9,9 % p. a. To znamená roční výnos těsně pod 10 %.
Jsou tam jenom tato pozitiva. Jenom výnos, se kterým můžu počítat?
Vladimír Fichtner
Výnos je určitě dobrá věc. Pro mě je akciové investování také o diverzifikaci, že nemám jenom svůj byznys, ale mám spoustu dalších byznysů, ve spoustě dalších sektorů, ve spoustě dalších regionů.
Pro mě je to také jednoduchý způsob diverzifikace. Investování do veřejně obchodovaných akcií na těch největších světových burzách. Šance odnést kapitál někam jinam a nespoléhat jenom na to, co bude s českou korunou. Anebo co se bude dít v české kotlině, ale být prostě i někde jinde. Diverzifikace je určitě jeden faktor. A druhá věc u veřejně obchodovatelných společností, která je pro mě hodně důležitá, samozřejmě v porovnání s nemovitostmi, je likvidita.
Dneska se rozhodnu, že koupím, a tak koupím dneska, zítra. Téměř kolik chci.
A když se rozhodnu, že prodám, do pár dní mám peníze na účtu.
Likvidita také není úplně špatná věc, která mě hodně baví.
Samozřejmě to platí za předpokladu, že investuji na těch největších světových burzách do těch největších světových firem.
Pokud si vyberu firmu na české burze, tak to neplatí. Když mám miliardu, tak ji tady neumístím, aniž bych neovlivnil trh. A proto třeba česká burza z mého pohledu pro mě vůbec nedává smysl.
Josef Podlipný
Ty jsi, Vláďo, teď řekl několik důležitých informací, proto některé z nich zopakuji.
Mluvil jsi o likviditě a o velikosti trhu. Nepochybně domácí parket skýtá určité výhody, ale zároveň velká rizika, protože majetnější investor může opravdu ovlivnit, ať už vstupem nebo výstupem, cenu. A to dost výrazně.
Zároveň jsi mluvil o diverzifikaci.
Tady se nabízí zmínit i další třídy aktiv, o kterých byla řeč hned v úvodu, a to dluhopisy. Dluhopisy jsou nepochybně další třídou aktiv, která přináší také někdy velmi rozumnou, někdy třeba trošku horší likviditu. Ale i tak lepší než nemovitosti.
Výnos, opět pohledem do zpětného zrcátka 100 let zpátky, přináší 4,6 % ročně, což ještě také není úplně špatné.
Má to ale také své plusy a mínusy. Jaké výhody a nevýhody bys spojil s aktivem dluhopisů?
Vladimír Fichtner
Dluhopisy se mohou potýkat s problémem inflace, na rozdíl od akcií.
Ve firmě, když přijde inflace, všichni víme, co potřebujeme dělat. Zvyšujeme ceny, zvyšují se ceny našich vstupů a my to můžeme odrážet v cenách našich výstupů.
Ve chvíli, kdy si člověk koupí dluhopis s výnosem 5 % nebo 7 % a přijde 18% inflace, ten dluhopis nemá význam. Nemá takovou sílu a s inflací neumí bojovat.
S tou umí bojovat třeba proti-inflační dluhopisy českého státu, což je ale z pohledu konstrukce nestandardní produkt. Skvělý, ale nestandardní.
Ale u standardních dluhopisů je určitě boj s inflací složitější. To je určitě jedna z nevýhod.
Likvidita, to vnímám podobně u českých korporátních dluhopisů, téměř neexistuje. Ten trh je prostě moc malý. Budu tedy mluvit zase spíš o dluhopisech největších firem na světě.
Když jsme byli tři roky v Texasu, seděli jsme v kanceláři u člověka, který byl v Merrill Lynch jako top producent. On každé ráno přišel do práce, dělal s těmi ropnými magnáty a vždycky od devíti do jedenácti místního času obvolal další jiné makléře, že by chtěl něco koupit nebo že by chtěl něco prodat.
Ale nebyla tam ta likvidita jako na burze, že se něco zobchoduje. Bylo to většinou přes Bloomberg terminály. Akcii si koupím na burze, je tam spousta lidí, kteří prodávají, a spousta lidí, kteří nakupují. A likviditu mám jednoduchou.
U dluhopisů to být nemusí. Proto já mám radši dluhopisové fondy nebo dluhopisová ETF, která tuhle část horší likvidity řeší za mě.
Josef Podlipný
Rozumím. Bylo zde řečeno mnohé o diverzifikaci i likviditě.
Jak je to s volatilitou u těchto dvou tříd aktiv?
Akcie a dluhopisy obecně.
Asi nemusíme jít ke konkrétním titulům.
Vladimír Fichtner
Když se řekne slovo volatilita neboli kolísavost ceny, pro mě osobně to je vždycky nejvíc spojené s emocemi.
Emoce může být můj přítel, pokud s ní umím pracovat, nebo můj nepřítel.
U akcií, protože cena je známa každý den, každý den se obchodují velké objemy peněz v největších akciích na světě, jsou emoce vidět, protože někdo zpanikaří, začne prodávat, někdo další se k němu připojí a už cena letí dolů. Anebo naopak. Známe z minulosti spoustu okamžiků nebo dní nebo týdnů, kdy cena letěla nahoru, někdy i iracionálně. Prostě emoce hrají velkou roli v akciové složce.
U dluhopisů, protože jsou méně likvidní, je to trochu lepší. Neříkám, že dokonalé. Dluhopisy se umí také posouvat nahoru a dolů poměrně výrazně. Speciálně ve chvíli, kdy přijde jiné úrokové prostředí nebo vysoká inflace a podobně.
Nejmenší emoce jsou spojeny asi s nemovitostmi, protože nenastává, že bychom nemovitosti každý den oceňovali, koukali se, kolik stojí ten náš činžovní dům apod.
Ne. Máme tam nájem, občas se vymění nájemník. Ale jednou za rok aktualizujeme, kolik to asi stojí. Nebo jednou za půl roku nebo jednou za dva roky. Není to tak kritické.
Tím, že tam není dennodenní likvidita, není ani ta dennodenní emoce, která by s námi tak cloumala.
Ty jsi ale začal investovat v Americe v dobách finanční krize, respektive asi potom v roce 2009. Takže v tom nejlepším okamžiku za posledních 15, 20 let.
Jak ty vnímáš volatilitu a s tím spojené emoce v různých kategoriích?
Josef Podlipný
Emoce jsou hybatelem rozhodnutí drtivé většiny investorů. Jen je potřeba je nějak řídit a být schopen oddělit iracionální rozhodnutí od těch racionálních.
My jsme měli nepochybně velké štěstí při budování nemovitostního portfolia, ale také jsme netušili s jistotou, jestli už je nemovitostní krize za námi. Jestli třeba to nebude dvojité W. To znamená, zda nebude následovat další pokles, který by mohl být klidně i hlubší než ten předchozí. V některých případech bývá schopen prorazit i hranici 70 nebo 75 % reálné hodnoty nemovitostí. Koupit nemovitost, která je ve skvělé kondici nebo dokonce zpracovaný developerský projekt se slevou 75 %, je opravdu o velkém štěstí. Ale není to jenom, znovu zopakuji, zárukou, že po vašem nákupu nepřijde další pokles třeba o pětasedmdesát procent nebo o padesát procent. To všechno se může stát. Historie je toho důkazem, co se týče čísel.
Vladimír Fichtner
Mluvíš i o nemovitostech.
Josef Podlipný
I o nemovitostech.
Vladimír Fichtner
To mi připomíná jeden okamžik, kdy jsem se bavil před pár lety s jedním kamarádem, který dlouhou dobu žil v Americe. Dokonce tam dělal realitního makléře. Žije dneska už delší dobu v ČR a když viděl ceny nemovitostí tady, už před pár lety říkal: „To musí spadnout.“
A já se ptal, proč si to myslí?
Odpovídal: „Já jsem to viděl, že to jde.“
Bylo krásně vidět, jak člověk, který zažil se svým vlastním investičním portfoliem a portfoliem svých klientů, pokles o 50 až 75 % na ceně nemovitosti, si to dokáže představit. Kdežto my, kteří jsme pořádnou krizi v nemovitostech zatím v ČR nezažili, si to představit nedokážeme. A pokud se nepodíváme za hranice, tak si myslíme, že nemovitosti jenom rostou. Občas to slyším: „To jenom roste, to roste do nebes, a to poroste pořád.“
A to je jedna z věcí, která je v investování, a je jedno, jestli v akciích, dluhopisech nebo v nemovitostech, potenciálně asi nejnebezpečnější.
Jakmile dojdu k tomu, že si řeknu: „To poroste. Pořád to poroste skvěle. Pořád.“
Pak jsem jednou nohou na cestě k nějakému potenciálnímu průšvihu, podle mě.
Josef Podlipný
Opět jsme u emocí a opět u volatility. Investor, pokud nevydrží emočně náročnější období, logicky může udělat fatální chyby při správě svého portfolia anebo rodinného bohatství.
Teď je určitě vhodné připomenout i volatilitu, rozkmit, který mají tyto třídy aktiv.
Akcie od mínus 40 % po plus skoro 53 %. To je opravdu veliký rozdíl v rámci roku.
Vladimír Fichtner
Ano, některé roky byly mínus 40, některé plus 50.
Zažil jsem obojí.
Josef Podlipný
Dluhopisy od mínus skoro 18 % po plus skoro 33 %, to už je menší rozkmitání, ale i tak velmi významné.
Opět se vracíme k nemovitostem, kde někdo mohl zažít pokles i 75 % a více. Já jsem se ptal v Americe pár lidí, jak je možné, že si to pamatují. A nepochybně jsem se ptal i mladších generací, kteří to měli velmi, velmi silně ve svém investorském DNA zapsáno. A asi jsem zjistil proč.
Vladimír Fichtner
Povídej, jak to, že si to pamatují?
Josef Podlipný
Protože tam je běžné, že ta páka, úvěrová linka, zatíží více generací. Tam se neposkytují úvěry jenom pro toho, kdo kupuje, aby to byl schopen splatit do nějakého svého produktivního věku. Ale úvěrovou linkou zatíží třeba jednu, dvě, možná někdy v krajních případech i více generací. Takže si vlastně předávají nemovitosti s tou úvěrovou zátěží i s tím příběhem. I ti mladší nabyvatelé, i ti mladší správci přesně vědí, jak se ta nemovitost objevila v jejich spravovaném portfoliu. Kolik to stálo úsilí, jak se tam měnila zátěž a jak vysoké riziko třeba někdy absolvovali při správě v době, kdy nemovitosti takhle dramaticky poklesly.
Tuhle zkušenost my jako investoři z ČR nebo z Evropy nemáme. V tom jsme určitě ochuzeni.
Vladimír Fichtner
Jak to, že ji nemáme? Protože ještě nemáme za sebou předávání?
Že jsme si neřekli: „Ano, beru dědictví, nemovitost i se zatížením?“
Josef Podlipný
Nejen proto, ale jsme i rozmazlení nízkými úrokovými sazbami. Ano, byly i úrokové sazby, které byly blízko 9 nebo dokonce až 10 %. Ale to bylo jenom kraťoučké období. A většina investorů se snaží vytěsnit i tohle období.
Vladimír Fichtner
Před 30 lety byly i 20% nebo 25% hypotéky. Pamatuju si, že kolegyně měla asi 19 %.
Josef Podlipný
Znáš někoho, kdo by se ti chlubil, že měl takovou hypotéku? Já neznám nikoho, každý se to snaží vytěsnit a nemluvit o tom.
Vladimír Fichtner
Občas se k tomu asi dostaneme. Povíme si, že byly úroky úplně jiné, a nebylo to jednoduché. Většinou ten člověk řekne, že ještě nevěděli, do čeho jsou. Občas někoho potkám, ale ne moc.
Josef Podlipný
Když se bavíme o výnosech, jen připomenu, že za období od roku 1928 do roku 2023 akcie dosahovaly průměrného ročního výnosu 9,9 %, dluhopisy 4,6 % p.a. výnosu a nemovitosti byly schopny přidat ročně 4,3 %. To všechno bez započtení inflace.
Vladimír Fichtner
Z pohledu výnosu pro mě investice do nemovitostí jsou obdobou investice do dluhopisů nějakého typu. Ta výnosnost je podobná. Dlouhodobá výnosnost, ne ta, co zažíváme nutně jenom v ČR. Na to pozor, ať ten úhel pohledu máme trošku světový. Nejenom z českého rybníčku.
Výnosnost podnikání nebo akciového podnikání, výnosnost 10 % na burze je dvojnásobná. Ale to v průběhu desítek let udělá obrovské množství peněz. Na to je potřeba myslet také, že při takzvaném složeném úročení si to můžete dát do nějakého excelu a podívat se na 20, 30, 40 let dopředu. Co znamená výnosnost 4,5 versus 9,9 %. To je prostě úplně raketový rozdíl.
Na to je potřeba dávat pozor a pokud hledáme výnosnost, tak v akciích určitě nacházíme tu zajímavější, ale není to o tom, že by veškerý majetek měl být v akciových investicích. Vůbec ne. Diverzifikované portfolio je vždycky to nejrozumnější, co člověk může mít a s rozmyslem investovat do různých tříd aktiv v různých regionech, v různých měnách.
To je to, co nás může posouvat i mezigeneračně hezky vpřed.
Josef Podlipný
K nemovitostem je určitě potřeba připomenout, že za těch sto let zpátky, třeba v sedmdesátých letech dvacátého století, nám ukazují nominální výnos v akciích 17,3 %, nominální výnos v nemovitostech 5,9 %. A v tomto období byla světová inflace 5,1 %, což je poměrně vysoká inflace.
Podobně vysokou inflaci bychom našli v 10. letech jedenadvacátého století, inflaci 4,5 %.
A tady už je to trošičku jinak. Tady akcie přidaly 11,9 % nominálně a nemovitosti 10,2. Takže by si mohl někdo, kdo má zkušenost jen z těch 10. let jedenadvacátého století, říkat: „Pokud jsem v nemovitostech, jsem prostě zaručeně vítěz. A do akcií nedává smysl vůbec jít.“
To je právě ten paradox, že v mnoha investorech vzbuzuje pohodlí a jistotu krátkodobá paměť a zapomínají na důležitost dlouhodobé paměti, zkušeností, které by měli nabrat. Když ne od sebe samých, tak od těch, kteří jim ke správě ten majetek předali.
My dneska mluvíme o akciích, dluhopisech versus nemovitostech a směřujeme tento díl podcastu k miliardářům. K lidem, kteří spravují velký majetek. Jaký podíl by měli tito investoři mít do akcií, dluhopisů a nemovitostí ve svých portfoliích? Dá se to nějak paušalizovat? Dá se říct nějaké doporučení?
Vladimír Fichtner
Dá se říct, jak to mají nejbohatší lidé na světě, ale že by to bylo doporučení pro každého, to asi není. Protože každý je trošku jiný, každý má trošku jiný šmrnc.
Kdyby se o naše rodinné portfolio starala jenom moje žena, která má blízko k nemovitostem, tak tam bude mít nemovitostí vícero. Když bych to byl já, tak nějakou asi budu mít, ale spíš v tom světovém standardu.
Třeba v UBS o svých největších klientech říkají, že ve finančních aktivech, v akciích, dluhopisech a dalších typech finančních aktiv mají zhruba 55–60 %, dvě třetiny majetku, něco takového. V nemovitostech ty statistiky celosvětového bohatství ukazují, že to je třeba 15–20 %, není to 30 nebo 50 nebo 70 %.
Ale to neznamená, že někdo to tak nemůže mít. Určitě. Ale když už to tak má, tak já vždycky říkám: „A máte to i v Americe, i v Asii? Máte to diverzifikované nejenom v rámci ČR, ale hlavně mezinárodně?“
A to tam často není, protože nemovitosti máme doma nebo někde poblíž, ve Španělsku nebo v Chorvatsku.
Ale že by bylo tolik lidí, kteří by měli nemovitostní portfolio v Americe jako třeba vaše rodina, Pepo, což, myslím, že je velmi prozíravé, tolik není.
To je moje zkušenost. Jaká je tvoje zkušenost s podíly, jak to lidé mají a co je dobře, co není dobře?
Josef Podlipný
Pokud se jedná o diverzifikované portfolio, tak si dovedu představit, že v nemovitostech můžete mít klidně i 20-40 %. Opakuji však velmi diverzifikované portfolio, to znamená na různých místech globu a v různých typech nemovitostí. Spoléhat se jenom na to, že budu mít komerční prostory a nebudu mít žádné pronajímané apartmány, může být také velkým rizikem.
A ještě jedno velké riziko. Z vlastní zkušenosti mohu říct, u nemovitostí je už riziko, které jsi ty sám Vláďo, zmínil. Je to riziko ne zrovna často aktualizované ceny.
Amerika vás, posluchače a investory, vyškolí. Protože dostanete stále aktualizovaný daňový výměr, takže vám to připomene, jestli vaše portfolio v hodnotě roste anebo klesá.
Vladimír Fichtner
Ten daňový výměr se dělá totiž podle aktuální odhadní ceny nemovitosti, ne podle toho, za kolik jsem koupil. Natožpak, aby to bylo stabilní.
Josef Podlipný
Přesně tak. Nicméně není to úplně běžné a znám spoustu investorů, kteří jsou právě hodně v nemovitostech. Proto znovu připomenu, u někoho to může být třeba i více než 40 %. A když se jich ptám na aktuální hodnotu nemovitostí, tak nevědí. Vědí někdy dost přesně, za kolik je pořídili, ale nevědí, jakou hodnotu mají teď. A to je veliké nebezpečí, protože je to takzvaně ukolébá, uspává a oni o tom portfoliu tolik nepřemýšlí. Co se týče diverzifikace, to znamená procentuálního zastoupení v pomyslném celkovém koláči majetku. A ukolébává je jenom ten nájem.
Vladimír Fichtner
Ale říkají v tu chvíli, taky jsem to slyšel už xkrát: „Mně to vydělává 10 % ročně.“
A já se zeptám, jestli vzhledem k aktuální ceně nebo k pořizovací?
Odpovídají: „Když jsem to koupil před 20 lety.“
To ale není úplně rozumný úhel pohledu, protože s kapitálem bychom měli neustále přemýšlet o tom, kolik mi to vydělává k dnešnímu dni, jaká je výnosnost cash flow dneska. Ne jaká byla před 20 lety. To je hodně, hodně zkreslující a potenciálně nebezpečné.
Když vycházím z toho, že neaktualizuji cenu nemovitostí, je to, jako bych ve firmě neaktualizoval ceny vstupů, se kterými vyrábím, se kterými pracuji. Prostě jsem 20 let pozadu.
A to opravdu pro rozhodování o správné investici může být velmi nebezpečné.
Josef Podlipný
Přátelé, dnešní díl podcastu jsme věnovali akciím, dluhopisům a nemovitostem. Věřím, že jsme vám dali alespoň trošku inspiraci k tomu, jak rozdělit své investice mezi tyto třídy aktiv. Pokud vás tento podcast zaujal a řeknete si, že by mohl pomoci i někomu dalšímu, budeme rádi, když podcast budete sdílet.
A pokud vás napadly konkrétní otázky, které by bylo dobré zodpovědět, abyste s těmito třídami aktiv pracovali, pokud možno mezigeneračně a bezpečně, tak nám tyto otázky pošlete