Apple Itunes
Spotify
Stitcher
RSSPrvní rok s nemovitostí ve Španělsku
natočil Josef Podlipný 
Vladimír Fichtner sdílel své poznatky z výběru a koupě domu ve Španělsku v epizodě číslo 28.
Nyní se společně s Josefem Podlipným k tématu vrací a ohlíží se za prvním rokem vlastnění domu na jihu Španělska a práce na jeho rekonstrukci.
Spolupráce s místními partnery, způsob života a vývoj trhu nemovitostí jsou jen některá z témat, na něž v diskuzi přijde řeč.
Přemýšlíte nad koupí nemovitosti v zahraničí?
Zajímají vás rozdíly v pracovním stylu českých a španělských stavebních firem?
Nebo si jen chcete dát pozor na velkou past, která číhá na naivní Čechy v zahraničí (nejen ve Španělsku)?
Poslechněte si 28. a 63. díl podcastu Mezi Rentiéry.
Textový přepis
Josef Podlipný
Rok se sešel s rokem. Vy jste s Radkou a celou rodinou španělskou nemovitost vybírali, myslím si, velmi pečlivě. To už jsme sdíleli nejenom v měsíčníku Rentiér, ale i v jednom z předchozích dílů podcastu. Teď, když se na to podíváš optikou pohledu do zpětného zrcátka a zároveň i vpřed, protože ještě určitě nějaké naplánované aktivity jsou před vámi, na co jste za těch dvanácti měsíců přišli? A co chceš v tenhle okamžik za celou tvou rodinu nasdílet s našimi posluchači? Jak Konstantin Kinský správně říká „Jen vůl se učí z vlastních chyb. Chytrý nebo moudrý člověk se učí z chyb druhých.“
Vladimír Fichtner
Potvrdili jsme si, že je dobře diverzifikovat nemovitostní portfolio. V ČR jsme prodali už skoro všechno, kromě toho, kde bydlíme. Prodáváme poslední nemovitost, ve které bydlel syn, tak jsme ji v tom boomu prodat nemohli. Španělsko je fakt investičně zajímavé – cash flow výnosy, ceny…
Josef Podlipný
Ukazuje se to stále jako správná volba? Proč je správná?
Vladimír Fichtner
Radka už říká „Tak ještě to nemáme úplně hotový, ale mohli bychom se podívat už na nějakou další, ne?“ A to je. To je přesně známka toho, že ona jako obezřetný finanční ředitel a člověk, který v naší rodině má nemovitosti jako svoji vášeň a prostě jí baví, už to považuje za dobré. „To fungovalo, tak pojďme dál.“ A už jsme se byli opravdu dívat. Teď, když jsme tam byli tři měsíce, jsme se byli dívat na další nemovitosti.
Josef Podlipný
Vlastně říkáš, že dosavadní, více než dvanáctiměsíční, zkušenost potvrzuje správnost volby lokality a zároveň vás povzbuzuje k tomu, abyste nemovitostní portfolio ve Španělsku rozšiřovali.
Vladimír Fichtner
Ano. Je to ale samozřejmě spojené s tím, že už jsme tam našli správné partnery ve spoustě oblastí. Už máme správného realiťáka, na začátku jsme neměli.
Josef Podlipný
A byl nějaký „aha moment“ při výběru toho realiťáka? Na co jste si přišli?
Vladimír Fichtner
Je to jako v ČR, většina lidí neví, proč to dělá a nemá to hlavu a patu. Pak narazíte na některého, který řekne „Víte, kde to je? Nebudeme tam jezdit, dokud si neujasníme, co vlastně potřebujete a dokud já vám nebudu moct říct, že to je moc daleko od hlavní cesty. Když chcete sedm minut a je to dvanáct, tak já vám to řeknu dopředu. Nemusíme tam kvůli tomu jezdit, abych vás zlomil, když to uvidíte a možná se vám to bude líbit.“ Já bych neřekl, že to je jiné než v ČR. Jenom se mluví španělsky, většinou. To je trošku bariéra. Po třech letech jsem pochopil, že se budeme muset naučit my španělsky a angličtina není úplně nejlepší jazyk. Ne pro každého. S realiťákem mluvíme anglicky, s právníkem mluvíme anglicky. Třeba stavební firma je během roku až třetí parta, která pro nás začala dělat, ta správná. Ale to bylo stejné v ČR, když Radka začínala dělat nemovitosti. V ČR také až třetí parta byla ta, se kterou dodnes dělá a věří si, rozumí si. Jsou to kluci, kteří mají chuť přemýšlet a jsou poctiví. Funguje to.
Tady to bylo to samé, akorát speciálně v tom stavebnictví to bylo o té španělštině. Google translate – čeština/španělština – pro elektrikářské práce není úplně žádná legrace. Když řeknete napětí, tak napětí mezi lidmi znamená něco jiného než elektrické napětí. V té elektrikařině google translate překlady, které tam někdy byly… Ten kluk se zeptal, já mu řekl, ať to zkusí říct jinak. On to řek jinak, ale byl to stejný nesmysl. Říkám mu, tak jo, tak to udělej. Ale tak to bývá samozřejmě i v ČR, i když mluví stejným jazykem druhá strana, je to o něco jednodušší. Ale našli jsme skvělého kluka, který má kolem sebe všechny profese, ale trvalo to. První zkušenost vysloveně špatná, druhá – i když to bylo na doporučení – trošku lepší. A třetí skvělá, také na doporučení.
Co bylo ale zajímavé, a co jsme si vyhodnotili s rodinou, že byla jedna z věcí, která nás trošku ošálila, když protistrana mluvila česky. Tak jsme ztratili část zábran.
Josef Podlipný
Ostražitost?
Vladimír Fichtner
Ostražitost. Protože když mluví česky, je to kamarád. Jsi v tom prostředí cizinec, nikdo nemluví česky a najednou někdo mluví česky. Najednou nevíš, je to dobře, není to dobře? Nebo nemusí to být dobře. Vysloveně jsme si prošli tím, že jsme měli české řemeslníky, kteří fungovali ve Španělsku. Nefungovalo to! Fungovalo to velmi, velmi problematicky.
Josef Podlipný
Já si vzpomínám, je to sice z jiného regionu, nicméně související s tím tvým příběhem. V Americe roste, a docela strmě, počet Američanů, kteří mluví jen španělsky.
A v okamžiku, kdy se podepisují smlouvy, tak obvykle jsou dvoujazyčné. Podobný příběh mi nedávno nasdílel jeden rentiér, který říkal „My jsme se na základě impulsu Vladimírovy rodiny také porozhlédli ve Španělsku a také tam kupujeme nemovitost. Ale v okamžiku, kdy jsme dostali na stůl smlouvu, která byla v anglickém a španělském jazyce, a vlastními silami jsme si přeložili do češtiny jak anglický, tak španělský text, jsme zjistili, že nejsou kompatibilní. Tak jsme silně znejistěli.“ Tím chci jenom říct, že jazyková vybavenost nebo podpora je určitě velmi důležitá.
Nicméně, teď nás možná poslouchají posluchači, kteří o Španělsku také uvažují. Byl tam nějaký další aha moment, který by bylo dobré s nimi nasdílet, aby byli lépe připraveni na koupi?
Vladimír Fichtner
Na knihu by to bylo, jak jich bylo hodně! Ale život ve Španělsku je klidný, takový pohodovější.
Josef Podlipný
Co je to klid a pohoda ve Španělsku?
Vladimír Fichtner
Objednali jsme soláry. Když jsme řešili soláry na střechu v ČR, zhruba stejně velké, přijela firma a začali někdy v sedm ráno na střeše. V létě bylo 35 stupňů a dělali do deseti večer, než to měli dokončené. Položené to měli, neměli všechno ještě napojené dole, ale prostě měli střechu hotovou. Už tam nemuseli. Ve Španělsku přijela firma v půl deváté ráno, má to půlhodinu ze své základny, a tak ve dvě odjela. Přijedeme zítra. Prostě nemají pocit, že jim život uteče mezi prsty, když něco nedodělají ten den.
Josef Podlipný
Takže je nutný jiný styl plánování?
Vladimír Fichtner
My máme dvoupatrovou nemovitost, 4 ložnice, 4 koupelny. Mysleli jsme, že bude mít zrekonstruováno všechno a máme jenom jedno patro. Letos budeme pronajímat jenom jedno patro, až příští rok druhé. Je to způsobené tím, že je všechno pomalejší a také tam nejsme samozřejmě od rána do večera. Není tam člověk 6 měsíců v kuse. I když by to asi šlo speciálně teď už s firmou, kterou máme. Ale!. Vlastně jsme zjistili, že stejně jako oni – nemusíme. Tak to bude za rok, a co? Není to žádný zásadní průšvih. Pojďme si trošku užít života, nejen práce. Takže tohle je pro mě, který vždycky pracoval docela hodně, takové nové. Nemusí se dělat 12 hodin denně!
Josef Podlipný
Ten aha moment byl „Aha, jde to dělat i jinak.“
Vladimír Fichtner
Na úkor práce, člověk může mít i větší radost ze života. Já myslím, že my jí tady ani nemůžeme tolik mít. Španělé také jsou usměvaví, jsou v pohodě a není problém udělat chybu. Což je pro to naše prostředí také divné. Viz ten příklad s tou smlouvou – no a co? Tak je tam rozdíl.
To pomalé tempo a dokonalost vystihuje jeden příběh, který jsme zažili s Radkou. Říkali jsme si, že půjdeme na kafe, pak se půjdeme projít po promenádě u moře a pak na oběd. Šli jsme na kávu, bylo půl jedenácté, jedenáct. Život ve Španělsku začíná později, tak o hodinu a půl než v ČR. Takže v půl jedenácté všichni mají snídani. Byly tři obsazené stoly asi z dvaceti v té kavárně. Trvalo půl hodiny, než jsme dostali kávu – každý jsme chtěli kávu a vodu. Půlhodiny trvalo pro tři stoly objednávka a přinesení kávy. Ale ta holka byla usměvavá a v pohodě.
My jsme chtěli zaplatit a další půlhodinu trvalo placení. Třikrát šla kolem nás a říká „Já jsem zapomněla.“ Potom nakonec, když jsem si potřeboval odskočit, tak jsem šel s ní a zaplatil jsem to tam na místě, protože jsem si říkal, že nestihneme už ani oběd. Ale nebylo to „promiňte, já jsem to neudělala schválně. Jsem taková pomalejší možná, nebo si to nepamatuju, tak se nezlobte“ To je takové hrozně osvobozující, že člověk nemusí být vždycky dokonalý. Má to něco do sebe. Přestože se to někomu, kdo vyrostl v české kotlině a s německým „pintlich“ přístupem k věcem, může zdát až divné. Ale já musím říct, že pro nás je to spíš „aha, to taky jde takhle?“ Potom člověk vidí úsměv na jejich tváři, vidí, jak mají prostor se sejít se svou rodinou a uvařit si spolu oběd a strávit spolu nějaký čas.
Když odjížděl kamarád, který tam se mnou byl týden, tak nás šéf stavební firmy pozval, ať přijdeme, že nám uvaří. My jsme přišli k němu domů, on tam měl navařeno pro nás a prostě jsme „španělsko-překladačsky“ se bavili o všem možném a bylo to o tom vztahu. Nebylo to o práci – zaměřím, dodám apod. Bylo to mnohem vlídnější, příjemnější, přátelštější. Takže je potřeba se obrnit trošku trpělivostí na jiný styl. Já musím říct, že pro mě to bylo spíš ze začátku „Ježišmarjá, to se nemůžeme domluvit.“ Druhá stavební firma, kterou jsme měli, tak jsme jim v listopadu říkali, že přijedeme v lednu, můžete nastoupit? A oni na to „až přijedete, tak se ozvěte.“
My jsme už s nimi prošli stavbu předtím, už měli zapsáno, už dali rozpočet. Tak jsme se na to ptali té holky, co nám je doporučila. Ona říkala „musíte říct konkrétní datum. Když řeknete v lednu, tak to je hrozně široký. Řekněte datum.“ Tak jsme řekli přijedeme 9. ledna, a oni „tak až přijedete, tak se ozvěte.“ Tak jsme přijeli 9. 1. a 10. dopoledne zavolal nebo napsal ten člověk „tak jak to vypadá?“ Říkám si, vždyť jste se nechtěli sejít. Já jsem přijel včera v noci, chtěl jsem volat, ještě není oběd, tak jsem chtěl volat, ať přijdete. No přišli. Podívali se znovu na to, co už si jednou zakreslili, znovu poslali další budget. No, legrace. Z budgetu na všechno kývli, že udělají, třetinu práce neudělali, budget, ale zůstal stejný. Takže legrace. Ale ta dokonalost tam není tak silná.
Josef Podlipný
Vláďo, ty jsi zmínil nekonečnou sezonu teplíčka ve Španělsku, kvůli kterému tam také rád cestuješ. Je s tím třeba spojená obava ze sucha? Jak řešíte vodní zdroj a jak jste řešili tuto otázku?
Vladimír Fichtner
Voda je základ, a to velmi zásadní. My jsme postupem času přišli na to, že je potřeba se dívat na plodiny, které se v tom místě pěstují, protože to ukáže, co si místní myslí o suchu nebo nesuchu. Když máte někde olivy, tak tam moc vody nebude. Když tam je mango a avokádo, které jsou na vodu náročné, tak šance, že budete mít vodu a že má nějakou vydatnost, je rozumnější. Není to záruka, ale je to určitě to nejlepší, co můžete udělat jako místní. To je další poznatek, pracovat s místními. My jsme tam na začátek na pár týdnů vzali kluky, kteří nám stavebně pomáhali tady v ČR. Technologie, kterou se tam staví, je trošku jiná, materiály jsou trošku jiné. A až teď zpětně poznáváme, jak se najímali ty další španělské firmy, že to nefungovalo úplně dobře.
Že je potřeba znát to místní a vlastně najít si místní lidi, kteří fakt vědí „Tady je jasné, že bude dole voda, protože je to v dolíku a nemůžete tady dávat elektrické podlahové topení.“ A na to jsme přišli až když jsme ho položili a přišly deště. Přišel elektrikář „co tady máte, že to vypadává? Tady to topení musí být jiné“. To my jsme nevěděli, protože naše česká zkušenost nám v tom neporadila. Vyhledávat místní je samozřejmě komunikačně složitější, ale řekl bych, že to je hodně důležité. Nebo právník. Ptali jsme se proč právník funguje tak dobře, a jedna jeho kolegyně říkala, že je ze severu. On je vycepovaný, není tak „maňána“. Fungoval způsobem, který nám vyhovuje. Ne že bychom na něj nemohli nebo neměli dohlížet.
Musí si to člověk hlídat víc než tady, ale to neznamená, že není dobrý. Jenom to vyžaduje trošku víc energie. A je to spojené s tím „Udělal jsem chybu, tak to předělám.“ Otázkou je jen to, jak zásadní.
Josef Podlipný
V České republice, kde máme mnoholeté zkušenosti jako všichni rentiéři, se mění postupem času daňový režim a teď naposledy daňový balíček zdražil i danění nemovitostí. Jak velkou zkušenost máte s daňovým režimem ve Španělsku?
Vladimír Fichtner
Zatím relativně malou, ale ty daně jsou zatím docela příznivé.
Josef Podlipný
A můžeš s námi nasdílet nějaký detail z té dosavadní zkušenosti?
Vladimír Fichtner
Zatím ji máme malou, takže asi moc moc velký detail nevím. Není daň z dědictví, to je důležité, v Andalusii. Ta se začíná aplikovat, až pokud dědicové dostávají každý milion eur a více. Třeba v hodnotě nemovitosti. Když bude nemovitost za 4 miliony a budeš mít 4 děti a zemřeš, tak tak tam by se mohla začít aplikovat daň. Takže to je docela důležitá věc, kterou jsme s Radkou řešili hned od začátku. Aby tam nebyl takový problém. Jinak daně z nemovitostí, daně z nájmu jsou podobné jako u nás. Není to zásadní. Španělsko je relativně chudá země, alespoň jižní, v Andalusii, kde jsme. Je tam levně v porovnání s ČR. Výrobky jsou kvalitnější. To máme vyzkoušené. Prací prášky, které si Radka přivezla domů, když měla prázdné kufry, jsou stejné jako tady v ČR.
Panenka stojí o třetinu méně. Je tam levný život. V zimě člověk nemusí tolik topit, ještě ušetří za topení, je to ideální.
Josef Podlipný
Při minulých diskuzích jsme s našimi klienty sdíleli i možný důvod, proč jsou k dispozici nemovitosti ve Španělsku jako nějaká mezigenerační výměna současných vlastníků, možná i určitá míra chudoby v některých oblastech. Jak moc je rizikové to prostředí pro vlastníky nemovitostí, pokud tam nebydlí stále? Mám na mysli riziko squatterů. Riziko, že se do té nemovitosti nastěhuje někdo, kdo s ní nemá žádný vztah?
Vladimír Fichtner
To záleží na tom, co to je za nemovitost, kde je apod. My máme nemovitost „in the middle of nowhere“, kde lišky dávají dobrou noc. Ale nevím, co tam žije, co by dávalo dobrou noc. Ještě neznám Španělsko tak dobře. Tam žádný squatter není. To má 20 minut autem k prvnímu místu, kde může něco vyžebrat.
Josef Podlipný
S dobrou fyzičkou.
Vladimír Fichtner
Nebo k prvnímu kontejneru. To není úplně místo, kde by se něco takového dělo. Když máte byt v nějaké zástavbě, jasně, může se to stát. Ale když jsme se bavili s právníkem, říkal, že za 10 let se mu to stalo dvakrát. Trvá to 6 měsíců, než ty lidi vyženete. Případně si dejte security systém. My máme security systém, ale ne kvůli squatterům, spíš kvůli tomu, že jsme na relativně odlehlém místě. A mně stojí 50 eur za to, aby mi to online hlídal od rána do večera.
Josef Podlipný
I přes odlehlost toho místa, jak důležité jsou sousedské vztahy?
Vladimír Fichtner
Podobně jako v ČR, je to fajn. Ale já musím říct, že my máme vlastně za sousedy Brita, Belgičana, Švéda a dalšího Brita. Tam skoro žádný Španěl není. Občas je tam Španěl a ten mluví jenom španělsky, to zatím ještě neumíme dostatečně dobře, abychom se nějak dramaticky seznámili. Je to stejné jako jinde, s někým si člověk sedne víc, s někým méně. Ještě budeme budovat vztahy. Zatím jsme byli ti, kteří přinášeli hluk spojený s rekonstrukcí. Už se těším, až je budeme moct pozvat na party. To je důležitá věc. Když budete mít party, je potřeba pozvat všechny sousedy, protože pak nemůžou říkat, že je u nás „bordel“, protože dostali pozvání také. A to je jejich problém, že ho nevyužili. To jsou lehké insight informace, které člověk postupně poznává.
Josef Podlipný
Ty o španělském prostředí mluvíš jako o prostředí, které dává možnost si život užít a možná žít jiné hodnoty. Jak moc je to komunitní prostředí? Nebo podařilo se vám za ten rok už vplout do nějaké komunity a začít tam budovat vztahy?
Vladimír Fichtner
Že by Radka dostala pozvání na oběd od někoho, s kým dělá 10 let nemovitosti v ČR, kdo by jí uvařil, tak to nedostala zatím. Ani já. Ve Španělsku jsme ho dostali po pár měsících spolupráce. Je to jiné. A opravdu je to i o tom, že ti lidé udělají chybu, ale nedělají ji schválně. Není to „já to schválně neudělal nebo já to schválně udělám blbě.“ Prostě je to obráceně – třeba panty měly být na druhé straně, tak se to předělá. Když dělali klimatizaci, dávali ji na nějakou úroveň a bylo to moc vysoko na první pohled. Já si říkal, asi by to chtělo níž. Ráďa tam už nebyla a já jsem viděl na kameře, jak se jí to nelíbí. Ale vím, že v ČR by možná nešla do toho, aby to ti kluci snížili. Tam ten kluk řekl „Jo, tak já to dám níž“. Vlastně je jednodušší to napravování chyb, oni nemají problém chybu nebo nedokonalost nebo jiný názor přiznat. Nemají pocit, že to je útok na ně. Když mně někdo řekne, že jsem něco udělal špatně nebo že to mám předělat, tak se cítím ohrožen. Tam mi přijde, že to tak není. Schválně jsem to neudělal, tak já to předělám, v pohodě. To bylo příjemné, musím říct, Ne, že by se člověk rád potýkal s tím, že něco je nedokonalého, ale způsob napravování nebo přiznání nedokonalosti a napravování, je příjemnější.
Josef Podlipný
Nedokonalost v oblasti nemovitostí, developmentu někdy vede k tomu, že si to děláme takzvaně po svém. Setkali jste se i s tímhle způsobem, že stavebník si to udělal po svém? Prostě řekl „okej, máte to tady nějak namyšlený nebo namalovaný, ale já vím, že takhle je to líp.“ A vy jste přišli k hotovému. Je tam takový prvek?
Vladimír Fichtner
V předchozích stavebních firmách asi trošku jo, ale Radka si to moc nenechá líbit. V té poslední firmě vůbec. Ten kluk je fakt šikovný, chytrý, dělá skvěle. Teď už tam nejsme. Posílá mi, co dneska udělali, co se chystá, je to příjemné. Je to španělsky, já si to dám do překladače – už mám za sebou 60 dní španělštiny v Duolingo, tak už některé věci i rozumím 😊
Josef Podlipný
Vláďo, jak jsi správně řekl, rok ve Španělsku už vydal na knihu. My nemáme tolik času, abychom povídali celý příběh, který by se vešel do knížky. Pojď na závěr s našimi posluchači nasdílet jednu, dvě, tři věci, na které jste si přišli až za ten rok. Za to období nějaké zkušenosti.
Vladimír Fichtner
Jedna z věcí je investice. Kdo o tom uvažuje, tak španělský trh nějak neroste v ceně a je to cashflow trh. My ještě nevíme, jak to bude vypadat, jestli budeme mít výnos cashflow 5, 7, 10 nebo 12 %. Uvidíme, jak se nám bude dařit. To teprve bude za půl roku nebo za rok další podcast. Je to o cashflow. Ty ceny tam relativně stojí, není tam žádný velký posun. Nemovitost, kterou my jsme kupovali, rok a půl byla na trhu. Nemovitosti, na které jsme se byli podívat před rokem, tam pořád jsou za stejnou cenu nebo nižší cenu. Občas samozřejmě nějaká zmizí, to není tak, že ne.
Josef Podlipný
Takže je to o cashflow.
Vladimír Fichtner
Podle nás je to hodně cashflow trh. To je jedna věc. Místní znalost a zkušenost lidí je důležitá a je určitě lepší dělat s místními než s někým, koho si člověk přiveze z ČR. To je naše zkušenost, třeba má někdo jinou, ale naše zkušenost taková.
Josef Podlipný
A do třetice všeho dobrého, nebo zlého.
Vladimír Fichtner
Pohoda. Je to klidnější, já jsem tam byl tři měsíce, protože mě bolí klouby a v teple mě nebolí. Režim je pohodovější, klidnější. Mně to vyhovuje moc, takže poznávám nový způsob žití.
Josef Podlipný
Moc děkuji za příběh roku ve Španělsku. Dokonce mě mrzí, že tady s námi není Radka, protože si myslím, že i ona by měla k tomu co říct a je spolutvůrcem tohoto příběhu.
Pokud vás, posluchače, zajímá více detailů, tak věřím, že vám Vláďa, než vydají s Radkou knihu, o které hovořil, rád nasdílí další detaily.
Pokud si myslíte, že někoho z vašich blízkých toto téma může zaujmout, budeme rádi, když tento díl podcastu se svými kamarády nasdílíte. Přeji hezký den