Nesázejte své bohatství jen na nemovitosti

19. 10. 2022 natočil Vladimír Fichtner

Nedávno jsem se setkal se dvěma zajímavými kluky.

Je jim něco málo přes čtyřicet a během dvanácti let vybudovali nemovitostní portfolio v hodnotě přes 300 milionů.

Přišli s pocitem, že když je majetek postavený jen na nemovitostech, v české koruně, nemusí to být úplně nejlepší pro budoucnost majetku, pro jeho stabilitu a bezpečí.

Vidí, co se děje kolem nás a mají obavu, co bude dál.

Vysloveně přišli s tím, že chtějí kus firmy prodat a vytvořit portfolio, které jim bude přinášet pasivní příjmy, o které se nemusejí starat. Protože s nemovitostmi mají starostí docela dost.

Je to logické, je to byznys jako každý jiný. A když se chcete věnovat byznysu, musíte mu věnovat energii.

Oni přišli s tím, že si nemyslí, že ČR bude Švýcarsko střední a východní Evropy. Naopak mají obavu z toho, co tady bude a je potřeba to řešit.

Ceny nemovitostí mohou i klesat

My jsme už v minulém roce na podzim dávali našim klientům alternativní (v té době) analýzu nemovitostního trhu, protože se ve Forbesu psalo: Cihla nad zlato. Lze na bytové investiční horečce stále vydělat?

V říjnu 2021 jsme vydali analýzu Poctivá cihla – jistota v nejisté době? V žádném případě!

Ukazovali jsme, jak může vypadat krize v nemovitostním sektoru.

Ukazovali jsme, že v letech 2008 a 2009 ve Spojených státech, o kterých je to asi nejvíce známo, spadly nemovitosti ze svých vrcholů o 50, 60, ale také 80 %.

(Například John Vanhara na svém blogu zmiňuje, že „Dum co stal v Las Vegas pres 400 tisic dolaru pak klesl o 75% na 100 tisic.”)

Ukazovali jsme trhy v Itálii, trhy ve Španělsku, kde byly také výrazné propady.

Také trhy v Irsku, jak tam fungovaly nemovitosti a nemovitostní investice. Jak tam trh před skoro deseti lety propadl také o 50 procent.

To neznamená, že ceny nemovitostí propadnou i zde v ČR. To nikdy nevíme. A proto jsme my ve Fichtner Wealth Managers zvyklí pracovat s různými scénáři budoucnosti.

Nesázejte jen na pozitivní scénář

Jakmile mi někdo řekne: „To je jasné, to nikdy nespadne.”

A je jedno, o čem mluví, jestli mluví o nemovitostech, zlatu, akciích nebo kryptoměnách, tak zpozorním a řeknu si, že ten člověk sází na jednu kartu.

Sázka na jednu kartu se může vyplatit, když vyjde, ale může být zničující, když nevyjde.

A protože si oba kluci uvědomují, že ta sázka může být zničující, protože mají většinu svého majetku v nemovitostech v ČR a české koruně, začali jsme tyto věci spolu diskutovat.

Nemovitosti mohou být kotvou na noze

Stejně jako pracujeme s různými scénáři budoucnosti a nikdy nesázíme jen na jeden z nich, stejně tak dáváme pozor na to, aby majetek, o kterém mluvíme s našimi klienty, aby nebyl vázaný na jedno místo a aby byl svobodný. Aby člověk neměl „kotvu na noze”.

Když máte nemovitosti, máte kotvu, která vás drží na daném trhu. Nemůžete jednoduše odejít, že byste se ze dne na den rozhodli odejít a zachránit, co můžete.

A když máte byznys v ČR, neodejdete ze dne na den. Bude trvat měsíce nebo spíš roky, než ho prodáte. Než ho připravíte na prodej, prodáte a uvolníte si majetek pro to, aby mohl pracovat někde jinde.

Alternativou jsou finanční aktiva

Jednoduché řešení, jak nemít podobnou kotvu, která vás váže k jednomu místu, je mít větší část svého majetku ve finančních aktivech. To znamená v akciích, dluhopisech, fondech, ETF apod.

Možná to jsou termíny, které jste slyšeli, možná ne. Důležité je, že to jsou aktiva, která můžete jednoduše nakoupit a jednoduše prodat ze dne na den a můžete se přemístit někam jinam.

Nebo je nemusíte prodávat, protože je držíte ve švýcarské bance nebo přes švýcarskou banku. A stačí, když odejdete vy a na majetek si do Švýcarska jednoduše sáhnete.

I finanční aktiva vyplácejí pasivní příjem

Nemovitosti lidé mají rádi kvůli pasivnímu příjmu.

A na to jsem se ptal: „Kolik máte vlastně pasivní příjmy z těch nemovitostí?”

Finanční aktiva mají stejný pasivní příjem.

Jmenuje se to dividenda nebo úroky.

Dividendy a úroky fungují vlastně podobně jako nájemné z nemovitostí. Prostě držíte majetek a čas od času vám firmy, které držíte v portfoliu, vyplatí buď úrok, pokud máte jejich dluhopisy, nebo dividendu, pokud máte akcie těchto firem.

I na akcie si můžete „sáhnout”

Občas slyším argument, že na ty nemovitosti si člověk může sáhnout.

Na iPhone a Apple si taky můžete sáhnout. Nebo na Microsoft, na McDonald’s nebo na produkty značky Johnson&Johnson.

A když se rozhlédnete kolem sebe, tak na produkty mnoha firem, které my doporučujeme mít v portfoliu, si také můžete sáhnout. A můžete sami sledovat, jestli je o ně zájem, nebo ne. Díky tomu se dozvíte, jestli budete mít dividendu, jestli bude ta dividenda vyšší nebo nižší.

Příliš mnoho nemovitostí

My, když se potkáváme s českými podnikateli, zjišťujeme, že mnoho lidí má hodně peněz investováno v nemovitostech.

Často je to přes 50 procent majetku, někdy sedmdesát, někdy téměř sto.

Když porovnáme tuto statistiku s tím, jak mají peníze rozložené nejbohatší lidé na světě, zjišťujeme, že v nemovitostech mají nějakých 15 procent majetku.