Archives for Červenec 2023

Výběr lidí do firmy je hodně náročná disciplína. Obzvlášť, pokud má jít o klíčové lidi ve firmě.

Ať už chcete svou firmu prodat nebo chcete opustit roli tahouna, potřebujete hlavní místo ve firmě obsadit někým, na koho se můžete spolehnout.

Vladimír a Josef sdílí inspiraci od majitele firmy, kterému se podařilo motivovat generálního ředitele, dotáhnout firmu na další úroveň a zároveň se stáhnout z exekutivy.

 

 

Přepis podcastu

Josef Podlipný

Dnešní téma naváže na téma podcastu, kde jsme se věnovali prodeji firmy (Změna daní při prodeji firmy: 3x o tom, jak se připravit a Po prodeji firmy: Přemýšlejte o budoucnosti nejen z pohledu byznysu).

S prodejem firmy je většinou spojeno to, že potřebujeme firmu dostat do nějaké kondice a mít ve firmě správné lidi.

Vladimír Fichtner

Než se do toho tématu pustíme, tak bych rád řekl, že všechno, co slyšíte, je naše zkušenost s Pepou. O tom si povídáme s našimi známými, kamarády, to se dozvídáme někdy od našich klientů na zajímavých schůzkách, které máme společně nebo v našem klubu.

A neberte to prosím jako poradenství, které je vhodné přímo pro vás.

Nejsme tady jako poradci, chtěl bych to v tomto díle specificky zmínit.

Jsme tady od toho, abychom sdíleli naše zkušenosti nebo zkušenosti lidí, s kterými se potkáváme.

Josef Podlipný

Důležitou otázkou je, jak dostat firmu do té možná nejlepší kondice.

My jsme nedávno měli velmi inspirativní setkání v Aureole – v  jedné z nejvýše položených restaurací v Praze. Jeden z účastníků tohoto setkání nám nabídl velmi užitečnou inspiraci, jak dostat do firmy, anebo udržet ve firmě, ty nejschopnější lidi.

Můžeš se teď o tuto inspiraci podělit s našimi posluchači?

Vladimír Fichtner

Jaroslav mluvil o tom, jak vlastně motivoval svého nástupce ve firmě. A jak k tomu využil koncept life changing bonusu. Bonusu, který je tak veliký, že normálně v životě už by si ho ten člověk nikde jinde nevydělal.

Jenom, abychom si představili, co to znamená. Šlo o větší firmu, ve které nově najatý manažer během sedmi nebo deseti let dokázal úplně změnit její hodnotu proti okamžiku, kdy nastupoval. Řádově o 4-5 miliard korun.

Josef Podlipný

Říkáš o 4 až 5 miliard korun. To znamená, ten rozdíl mezi počátkem a koncem byl tedy v % procentech, abychom si to dokázali představit, jak velké zvýšení?

Vladimír Fichtner

Procentuálně to není důležité. A já řeknu proč.

Protože motivace toho najatého manažera, nového generálního ředitele místo Jaroslava, byla postavena jako procento. 12 procent, myslím, že to bylo. Deset až patnáct procent z hodnoty, kterou dokáže vybudovat. Takže až tady hraje roli to procento. Co to znamená? Že on dostal v principu půl miliardy.

Josef Podlipný

To znamená, že se výrazně podílel na vzestupu hodnoty firmy a díky tomu získal takovou částku, na kterou by možná na své pozici musel pracovat i více než jednu generaci. Je to tak?

Vladimír Fichtner

Pokud by byl manažer v Americe, tak možná ne. Ale v českém prostředí samozřejmě ano.

Josef Podlipný

Protože na té schůzce v Aureole s námi naši posluchači nebyli, určitě je bude zajímat, proč nás to zaujalo. To téma i ta inspirace od Jaroslava.

Vladimír Fichtner

Protože najít správného člověka na vysokou pozici a správně ho motivovat, je něco, s čím jsme se s Radkou potýkali opakovaně. Velmi neúspěšně.

Poprvé jsme to možná dělali někdy v roce 2011, kdy jsme jeli do Ameriky na 3 roky. A potřebovali jsme tady ve firmě, která teprve byla na začátku svého růstu, někoho, kdo potlačí sales dopředu.

Tak jsme ho najali, resp. najali jsme člověka, o kterém jsme si mysleli, že to bude umět.

Odjeli jsme a nic se nestalo. Jenom jsme platili, platili, platili. Nějaký plat. Ale skutek utek, v principu.

A ten sales byl dělaný způsobem, který vlastně nevyhovoval tomu, jak my jsme o něm přemýšleli. A byl takový příliš drsný, příliš slibující. Prostě se nám to nelíbilo a museli jsme se nakonec rozloučit.

V okamžiku, kdy se k nám začaly dostávat informace o tom, že vy tady prodáváte za každou cenu. Nebo ten váš člověk sliboval to a to. Já jsem říkal, to ne, to nejsme my. Prostě to nefungovalo.

Já jsem si tenkrát naivně myslel, že když vezmu někoho zvenku, kdo má obchodní zkušenost, i když třeba z IT byznysu, ne z toho našeho Wealth Managementu, tak že to bude fungovat, protože on snad chápe, že jsme nějaká firma, že nějak přemýšlíme.

Pak jsme v roce 2007…

To bylo vlastně před tím, ještě. To byla naše první zkušenost. 2007. Firma nám vyrostla z nuly na 25 milionů v tržbách během dvou let. A to byla jiná firma, vzdělávací tenkrát. A my jsme si řekli. No tak najdeme už někoho místo nás. Měli jsme pětadvacet lidí, mě už to tolik nebavilo. Říkal jsem, tak půjdu na půl do důchodu. Budu si dělat jenom to poradenství. To byl druhý byznys, který jsme měli.

A tak jsme najali generálního ředitele. Bylo to v září, to si pamatuju jako dneska, 2007. A najali jsme ho proto, že on říkal „Cash is king“. Hlavně cash flow, aby fungovalo ve firmě. Všechno ostatní se dá zvládnout. A hlavně cash flow. V prosinci stejného roku, o čtyři měsíce později, nám s finančním ředitelem, kterého jsme tenkrát měli asi rok. Nebyl zajetý, ale zhruba rok.

Tak nám řekli, že budeme mít sedm milionů dividend. Patnáctého prosince nám řekli, že předběžné výsledky firmy jsou takové a takové a počítejte zhruba ze sedmi milionovou dividendou. Byli jsme tři společníci, tak jsme si řekli „paráda, konečně po dvou letech, už to začne sypat. To bude paráda“. A už jsme přemýšleli, jak je utratit. Samozřejmě ty peníze.

No a v únoru oni přišli, že jsme v prvotní platební neschopnosti. Protože nakoupili něco, co se ukázalo, že se vůbec nedá prodat. Že nám chybí peníze. Takže samozřejmě žádné dividendy nebyly. V principu utratil tři miliony za nějaký nesmysly. A o rok později, když přišla finanční krize, tak nás to málem stálo firmu, protože ty tři miliony sakra chyběly.

Josef Podlipný

Tím vlastně pokládáš na stůl v podstatě dva důkazy, že výběr toho správného člověka je klíčový a jeho motivace nebo podpora jeho angažovanosti je stejně tak důležitá. Je to tak?

Vladimír Fichtner

Je to tak. A těch zkušeností bylo víc. Ale chyby se zvětšovaly, jak rostla velikost firmy. Ale nakonec jsme zjistili, že ten základní problém byl, že jsme vždycky sahali ven mimo tu firmu. Že jsme vlastně chtěli někoho zvenku, aby to vyřešil. Aby přinesl svoji genialitu a ukázali jí na té firmě.

Ale já určitě nejsem sám v téhle místnosti, kdo má nějaké zkušenosti v téhle oblasti. Zažil jsi někdy něco takového? Nebo slyšel jsi nějaký takový příběh?

Josef Podlipný

Ano, použiji také jiné jméno. Dejme tomu Pavel. Řešil prodej své firmy. A zřejmě na radu nebo z vlastní zkušenosti právě vybíral nástupce z firmy. Nebyl to pokračovatel rodinný, pravda, ale člověk, který byl vyzkoušen praxí. Posouval se z pozice na pozici. A Pavel říkal, že i přesto nastal problém.

Ten problém nastal v okamžiku, kdy se začal bavit s tím nástupcem o nástupnictví samotném. V podstatě mu řekl: tobě to tak jde, vidím, že na tebe můžu přesouvat více a více odpovědnosti. Rád bych s tím spojil i benefity, tu odměnu. A změnu tvé role. Staň se spoluvlastníkem a v budoucnu vlastníkem.“

Takže postupným způsobem, ne jako stoprocentního akcionáře budeš v podstatě vyplácet. A ten kandidát nástupník mu na to odvětil, že za těch podmínek, o kterých se baví, je to pro něj nezajímavé. Že on bude radši zaměstnanec. A když si to Pavel nechá, tak že se roztrhne, aby pomohl firmě k dalšímu růstu. Ale že nechce být akcionář. A on se ho tehdy ptal. Proč? Co je tím důvodem, proč se odmítáš stát akcionářem? On říkal. Protože vidím u táty, jaké s tím má starosti. Vidím u tebe, jaké s tím máš starosti. A já o ty starosti nestojím.

Možná, a Pavel to několikrát opakoval, kdyby koncept life changing bonusu tehdy aplikoval a tu příležitost spojil s tím, že to tomu nástupníkovi a jeho rodině změní život, by tahle diskuse probíhala jinak.

Vladimír Fichtner

Je to tak. Vždycky když  jsme v minulosti uvažovali o někom, tak jsme vlastně nikdy neuvažovali asi o dostatečně velké odměně. Ale to bylo způsobeno samozřejmě tím, že ty firmy neměly takové cash flow, aby si mohly najmout někoho za půl milionu.

Ale jak jsem pochopil na té diskusi v Aureole, tak to vlastně není o té fixní odměně. O tom měsíčním platu. Tady to byla velká firma a takový člověk by si mohl vydělávat půl milionu nebo milion měsíčně. Ale on si vydělal 250 tisíc měsíčně.

Což je samozřejmě krásný příjem, ale mohl by mít někde dvakrát nebo třikrát víc. On to ale obětoval na úkor toho, že může mít půl miliardy v principu. Když se mu to povede. Nebo taky nic. Jo a tam najednou bylo vidět, jak se v tom life changing bonus konceptu daří najít ty podnikatelské typy. Ty lidi, které my potřebujeme, aby nás nahradili. Protože my jsme s Radkou vždycky, když jsme si o tom povídali s různými lidmi, známými, kamarády nebo klienty, jsme se shodli na tom, že sales a finance člověk nechce pustit. Protože to jsou dvě kritické oblasti ve firmě.

Sales pořád tlačí tu firmu dopředu. A finance zabezpečují, že nebude průšvih s cash flow. Že ta firma najednou neskončí ze dne na den. Protože někdo něco přehlédne. A měli jsme pocit, že to nahradíme tou externí zkušeností někoho.

A vůbec jsme si neuvědomovali, že to, jak ten člověk zná firmu, jak zná její hodnoty, jak je k nim připoutaný, dneska už to vím, že je mnohem důležitější, než že má nějakou externí znalost té firmy. Když Jaroslav v Aureole mluvil o tom, koho si vybrali, byl to člověk zevnitř, kterého znali deset let, s kterým dělali od rána do večera. Znali se navzájem, takže věděli o sobě navzájem. Že občas má své dny a stojí to za prd, občas naopak je úplně fantastický, ale obecně je výborný. Prostě vždycky dokázal to, co dostal na starosti, tak si s tím dokázal nějak poradit.

A my jsme to vlastně nakonec shodou okolností vyřešili podobně ve firmě. Z vnitřních zdrojů, z vnitřních lidí, protože ti jsou sehraní s firmou nejvíc. A možná jim něco chybí, možná jim chybí ta externí zkušenost. Ale viděl jsem to třeba i v týmu u Petra Kellnera. On vlastně svůj růst stavěl na lidech, které já už jsem tam zažil před třiceti lety. A já jsem si nemyslel vždycky, že někteří jsou úplně špičkoví, ale až po letech jsem pochopil, že znalost toho vnitřku, loajalita těch lidí k týmu a k té myšlence, je mnohem důležitější než jakási externě dobytá genialita z jiného oboru, třeba z jiné firmy.

Josef Podlipný

Já jsem si z té diskuse s Jaroslavem v Aureole … Jen pro vás posluchače musím doplnit, že jsme se účastnili nejenom my, ale i dva spoluvlastníci jedné nejmenované firmy. To znamená, že jsme tuto inspiraci a diskusi rovnou sdíleli s někým, kdo je v podobné situaci, jako byl Jaroslav před mnoha lety.

Vladimír Fichtner

No, a to je jeden z velkých benefitů samozřejmě, když se můžeme sejít společně se svými klienty. A povídat si o takových věcech. Které nutně nepatří k našemu poradenství, ale přináší samozřejmě obrovskou hodnotu. Ta zkušenost někoho jiného. Takové to klubové povídání je velký benefit.

Josef Podlipný

Jedna inspirace, kterou jsem si z toho ještě odnesl. Tím, že Jaroslav využil znalost té firmy, opravdu tu důvěrnou znalost procesů a lidí i k tomu, aby správně s těmi správnými lidmi ten koncept využil, nastavil. Jaroslav nám popisoval dvě rozdílné firmy. V podstatě každá měla ve vínku trošku jiné zadání, trošku jiný tým, trošku jiný produkt nebo službu.

A upozornil nás při té diskusi na to, že rozdílu v těch firmách také odpovídala i diskuze o konceptu life changing bonusu, a vhodných lidech. A na to je potřeba nezapomínat, že vlastně ten koncept není unikátním a specifickým způsobem, jak si poradit. V každé situaci a v každé firmě je potřeba naopak využít tu znalost budovatelů, vlastníků, rodinného bohatství firem tak, aby to zafungovalo.

Vladimír Fichtner

Pojďme si ještě říct, jak na to. Pokud máme toho správného člověka.

Ta první věc, kterou člověk musí udělat, je ohodnotit si firmu v okamžiku, kdy najímá toho člověka. To bychom měli vědět. Musím vědět, jaká je výchozí situace. Jaká je výchozí hodnota firmy. Je to 100 milionů nebo 500 milionů nebo dvě miliardy? A je potřeba najít model, jak firmu ocenit, případně se s někým poradit.

Josef Podlipný

Této diskuze by měl být účasten ten budoucí vybraný manažer? Je to tak?

Vladimír Fichtner

Určitě do toho může mít co říct. Ale on má jiný motiv. On má motiv, aby ta cena byla co nejnižší v okamžiku na jeho nástupu.

Josef Podlipný

Ať má jakýkoliv motiv, je potřeba, aby to bylo transparentní.

Vladimír Fichtner

Musí to být transparentní a musí to být jasně argumentováno. Pak vlastně je to trošku už o tom najatém člověku. Říkám najatém, i když myslím, že zevnitř. O tom vybraném je lepší slovo. Aby on si řekl, co si myslí, že s tou firmou dokáže udělat během třeba sedmi let. Sedm let je docela dobrá doba, na kterou plánovat. Často se říká sedm let bohatých, sedm let chudých. Je to takový cyklus. Po sedmi letech lidi buď odchází z firmy, nebo zůstávají na dalších sedm let. Takže Jaroslav třeba používal sedmiletý horizont, což myslím, že je dobrá inspirace. A už to bylo na něm i na tom manažerovi, kam se to dá dotáhnout.

Josef Podlipný

Takže je potřeba sladit vizi a cíle vlastníka s tím, kdo to někam bude kormidlovat a bude se snažit dotáhnout.

Vladimír Fichtner

Ano. A ten nový generální ředitel musí mít samozřejmě velké slovo, protože on říká. Tohle si myslím, že zvládnu. Musí to být jeho cíl. Nemůže to být cíl zvenku. Jako: musíš to dotáhnout na deset miliard. To, když někomu řeknu, tak on to nemusí podepsat. Ale když to vytvoří nebo spolu vytvoříme dokonce společně, tak ta šance, že se do toho pustí, je mnohem, mnohem významnější.

Josef Podlipný

Naše posluchače, rentiéry určitě zajímá, jak moc je složitá tahle část, kdy se domlouvá vlastník s novým generálním manažerem.

Vladimír Fichtner

No, ve chvíli, kdy jste sehraní z firmy, tak je mnohem jednodušší. To neznamená, že jednoduchá. Součástí toho přemýšlení je přemýšlení o různých scénářích budoucnosti. Nový generální ředitel musí říct, když se mi to nepovede, tak akceptuji to, že budu mít jenom ten svůj pevný plat. Který prostě je poloviční, než bych mohl mít někde jinde. Než je standard v našem byznysu.

Ale když se mi povede tohle, tak dostanu takový balíček. Když tohle, tak takový. Když tohle, tak takový.

Josef Podlipný

Vladimíre. Někdo, kdo nastupuje do pozice generálního ředitele, má určitě nějakou představu o tom, jak by byl ohodnocen v jiné firmě ve stejném oboru. A stejně tak, když mu to má změnit život a jeho rodině, tak má asi nějakou představu, jaký by to měl být objem finančních prostředků.

A zcela logicky tu první část toho fixu nechce obětovat příliš. A tu druhou část té odměny třeba za těch sedm let chce dosáhnout co nejvyšší.

Jaroslav s námi sdílel i zkušenost vyjednávání. Pamatuji si, jak složitou tuhle část popisoval a na co nás upozornil.

Vladimír Fichtner

Vyjednávání je vždycky vyjednáváním dvou stran. Takže nikde není napsáno, kolik to má být, jestli to má být šedesát procent z toho rozdílu, nebo třicet nebo deset nebo pět nebo jedno procento. Musí to být velký balík peněz, výrazně větší, několikanásobně větší než to, co by si ten člověk vydělal běžně. A když říkám několikanásobně, tak si dokážu představit, že to je desetinásobně nebo dvaceti násobně klidně v tom dobrém scénáři.

Ale pozor. Jenom v tom dobrém nebo v tom skvělém scénáři. Když ten scénář nebude skvělý, tak to bude třeba jenom ten základ. A přijde mi, i z těch zkušeností třeba, které mám, že deset až dvanáct procent není vůbec špatný cíl, ke kterému se dostat.

Samozřejmě já jako existující majitel začnu na pěti, někdo na druhé straně začne na dvaceti a pak se budou naše cesty sbližovat. A pochybuji, že by někdo začínal třeba na šedesáti procentech. Dokážu si to představit, ale to by pro mě byla známka toho, že já jsem tu firmu budoval, dvacet let jsem jí vedl a ty chceš za sedm let dosáhnout nějakého dalšího pokroku? Většinu z toho, co přidáš? Ne ne ne, to je postavený hodně natvrdo. Ale já myslím, že i v průběhu toho vyjednávání člověk pozná, jaký je ten člověk na druhé straně.

Josef Podlipný

Je tam ještě něco, co je důležité při výběru těch klíčových lidí ve firmě?

Vladimír Fichtner

Asi dvě věci. Jedna věc je, že Jaroslav life changing bonus aplikoval na jednoho člověka. Na toho generálního ředitele. A ne na všechny jeho podřízené. Ti dostali něco málo, ale zdaleka ne tolik, jako on. Nový generál měl v rukou odměnu spolupracovníků. Takže Jaroslav chtěl mít jednoho partnera, s kterým bude mluvit. Ne pět. Jednoho dalšího potenciálního spolumajitele.

Druhá věc. Nový generální ředitel nedostal podíl v té firmě. Nedostal akcie. Jaroslav tomu říkal „shadow equity“. Šedý podíl. V principu, když se to přeloží, jako by byl akcionář, ale ve skutečnosti to byl jenom příslib nějakého plnění, nějakou dohodou zprocesovaný. Ale nestal se skutečným akcionářem. Což si myslím, že je také důležité pro to, aby si člověk udržel akcionářskou kontrolu. Aby s tím byl v pohodě, jako existující majitel. To je taky dobrá inspirace. Takže tyhle dvě věci bych ještě doplnil.

Josef Podlipný

Vážení posluchači, pokud Vás i toto téma zaujalo a chtěli byste se dozvědět více, budeme rádi, když nám poskytnete zpětnou vazbu, případně náměty pro další díly podcastu.

Nebo pokud vás toto téma zaujalo natolik, že ho chcete nasdílet někomu, kdo právě tuto otázku řeší nebo by mu mohla pomoci, budeme rádi, když tento díl podcastu nasdílíte.

Pro dnešek se s vámi loučím, přeji vám hezký den a opět někdy na slyšenou.

Vladimír Fichtner

Mé jméno je Vladimír Fichtner a těším se s Vámi opět někdy na slyšenou Mezi rentiéry.

Ceny nemovitostí v České republice stagnují či klesají. Výnosy z nájmů v posledních letech nejsou extra zajímavé. Není divu, že se oči investorů obrací i do zahraničí.

Vladimír Fichtner se svou rodinou právě dokončil první realitní transakci ve Španělsku. Koupi samostatně stojícího domu na jihu Španělska. Pro rodinu i na pronájem, tj. jako investici. V této epizodě otevřeně sdílí svůj postup i zkušenosti.

Dozvíte se, na jakou emoci si dát pozor při koupi nemovitosti (nejen) v zahraničí – a nejedná se o chamtivost ani strach.

Zjistíte, jak si ušetřit čas s osobními prohlídkami nemovitostí a přesto mít jasnou představu o tom, která lokalita je pro vás vhodná.

Vladimír sdílí i náklady, které byly s koupí nemovitosti spojeny a nejsou zrovna malé. Přitom je musíte připočítat k ceně domu či apartmánu, který vidíte v inzerci.

Po poslechu tohoto podcastu budete mít jasnější představu o tom, co koupě nemovitosti v zahraničí zahrnuje. A bude se vám to hodit, i když zvolíte jinou zemi než Španělsko.

V epizodě 63 pak uslyšíte zkušenosti z prvního roku vlastnění a rekonstrukce.

 

 

Přepis podcastu

Josef Podlipný

Vláďo, já vím, že jsi s Radkou koupil nemovitost ve Španělsku. Co tomu předcházelo?

Vladimír Fichtner

Na začátku bylo moje setkání s jedním byznys partnerem v Madridu před dvěma lety, myslím. Bavil jsem se s majitelem jedné IT firmy, která pro nás dělá. A jak to, tak bývá, když se sejde rentiér s rentiérem, samozřejmě mi to nedalo a zabrousili jsme na to, kam investuje, co má a co se děje.

On řekl. „Tak ty nemovitosti, to nese 5-6 % ročně.“

Říkám.  „5-6 % jako nájemní výnosnosti?“

A on. „Cashflow“

A já. „Ok, to mě zajímá“.

Ještě než jsem odjel z Madridu, našel jsem si nějaké realitní servery a začal jsem se dívat na to, jaké jsou ceny ve Španělsku. Kolik to vynáší. A zjistil jsem, že by to bylo 5-6 % ročně. Porovnal jsem to s českým prostředím, kde to bylo v té době tak 1-2 % ročně. Alespoň v Praze, v pražské oblasti. Cca 5-6 % v euru – to mě zajímá.

Asi tam to začalo. Někdy před rokem a půl, necelými dvěma lety.

Josef Podlipný

Začátek tedy už známe.

Takhle to vypadá, jako že ten hlavní impuls byl výnos.

Bylo těch impulzů víc? Proč přemýšlet vůbec o nemovitosti v zahraničí?

Vladimír Fichtner

Cashflow výnos. To je důležitá věc.

Někdo posuzuje nemovitosti z pohledu kapitálového výnosu. To půjde nahoru, šest procent ročně, a proto to vydělá x.

My s Radkou tam hledáme opravdu to cashflow, cashflow výnos. To je pro nás nejdůležitější, protože to je i větší zárukou toho, že může být i kapitálový zisk, když bude rozumné cashflow.

Josef Podlipný

OK, zajímavé. Co vás na začátku cesty začalo ovlivňovat. A jak?

Vladimír Fichtner

Součástí toho ovlivnění bylo to, že jsme viděli, že český trh spěje k maximům. Radka, která se pohybuje v nemovitostech v České republice, říkala: „Já už nemám moc co nakupovat. Ty ceny jsou prostě příliš vysoké a  nájemní výnosnost díky tomu klesá dramaticky. Protože nájmy nejdou nahoru. A i kdyby vzrostly na dvojnásobek, tak to pořád nebude úplně zajímavé“.

Takže já jsem vlastně dostal podnět o tom, že nájemní výnosnost ve Španělsku je 5-6 %. A Radka zároveň ve stejné době začala říkat, že se moc nedá nic rozumného koupit. Ale cokoliv co dáme na trh, tak se prodá za neuvěřitelné ceny.

Tyhle dva faktory byly asi úplně na začátku, že jsme přestali vnímat atraktivitu českého prostředí.

Josef Podlipný

Spoustu posluchačů určitě zajímá otázka, proč zrovna Španělsko.

Vladimír Fichtner

To je dobrá otázka. S tím trošku přichází další faktor. A to je můj zdravotní stav, kdy mi byla diagnostikována artróza. Zjednodušeně, doktorka říkala, že když budete v teple přes zimu, tak to bude dobré.

Tak si najděte, kde je sluníčko a teplo přes zimu a kde nebude zima. A nebude vás nic bolet, nebo to bude bolet mnohem míň.

No a já jsem začal zkoumat, kde je vlastně v Evropě největší teplo. Protože jsme chtěli něco, kam můžeme dojet i autem s našimi třemi pejsky. To vyloučilo některé destinace typu Dubaj nebo Kanárské ostrovy apod..

Josef Podlipný

Takže dojezdová vzdálenost hrála velkou roli.

Vladimír Fichtner

Dojezdová vzdálenost a potom míra slunečního svitu.

Josef Podlipný

Dojezdová vzdálenost. Vláďo, říkám si, proč třeba ne Itálie?

Vladimír Fichtner

Na to říká Radka také dlouho. Itálie je lepší, ale v Itálii skutečně sluneční svit podobně jako v jižním Španělsku je jenom na Sicílii. A v severní Itálii už ne. No a na Sicílii je to trošku z ruky. To už zase není úplně tak krátká cesta.

Tuhle diskusi jsme vedli dlouho. Takže jsme se koukali i na Itálii i na Španělsko. Protože jsme zjistili, že ceny v Itálii jsou podobně dobré jako ceny ve Španělsku.

Radka říkala, do Itálie je to blízko. A já jsem říkal – no právě, je to blízko.

No, poté, co začala válka na Ukrajině, už jsme to blízko neřešili. Bylo to jednoduché rozhodování. Španělsko je nejdál, co to jde, a to nám to trošku usnadnilo.

Josef Podlipný

Na cestě k rozhodnutí, že to bude právě Španělsko a konkrétní lokalita a potom konkrétní nemovitost. Co vás ještě provázelo? O čem jste vlastně přemýšleli? Co jste zkoumali? Co jste zjistili?

Vladimír Fichtner

My jsme měli zkušenost z Texasu, kde jsme tři roky žili. Tam jsme se nastěhovali do nějakých apartmánů v Hustonu, ale po třech měsících jsme zjistili, že to není ono. Ze začátku se nám to líbilo. Pak ta zamilovanost vyprchá a najednou člověk zjistí, že to je špatné místo, špatní sousedi. Vlastně, byl to docela problém. Pak jsme to řekli nějakým kamarádům. A oni se divili, že tam jsme bydleli. Že to je síla, ale my jsme vůbec netušili, samozřejmě.

Josef Podlipný

Ale pronájem, to není tak velký problém.

Vladimír Fichtner

Přesně. U pronájmu to v principu bylo jednoduché změnit. Takže my jsme věděli, že nesmíme dát na tu zamilovanost jako první věc, se kterou jsme do toho šli. Že chceme poznat velmi dobře a navnímat to místo, kde bychom chtěli být. A kde případně pronajímat.

Josef Podlipný

Já si vzpomínám na radu mého kamaráda, architekta. Když náš společný přítel kupoval první byt pro člena rodiny, pro syna tehdy. Tak říkal. Víš co, udělejte? Sedněte do auta, jeďte do toho místa a tam uspořádejte piknik rodiny. Normálně si tam prostě sedněte na lavičku, něco popijte, pojezte, pobavte se s lidmi. A teprve potom za mnou přijďte a řekněte, že to je ta lokalita, kam chcete směřovat první startovní byt pro vašeho syna.

A velmi to tehdy ocenil, protože až v ten okamžik zjistil, že blízký železniční přejezd dělá takový rachot, že i přes den to nedá šanci pomalu strávit klidnou chvilku, natož v noci. A spoustu dalších a dalších negativních impulzů si nasbírali z toho samotného místa.

Podobně reagovali třeba na stožár vysokého napětí, který vyvolal obavy v mamince toho kluka. Že by z toho mohl dokonce i onemocnět , protože je lékařkou.

Pojďme zpátky ke Španělsku. Vláďo, ty říkáš, že jste se bránili zamilovanosti do té lokality. Co přesně vám pomohlo se jí ubránit ? Pojď nás tím provést.

Vladimír Fichtner

V principu jsme si řekli, že Španělsko je ta destinace a že ho musíme poznat. Rok a půl jsme tam jezdili. My jsme projeli pobřeží od Valencie až po Marbellu. Doporučuju najít na mapě. Byli jsme tam šestkrát, naposledy pět týdnů, protože když už jsme se blížili k tomu rozhodnutí, že tady by se nám to asi líbilo nejvíc, tak jsme věděli, že tam musíme chodit do Lidlu. Ne za památkami. Ale že tam musíme žít prostě. Abychom to místo vybrali co nejrozumněji. A abychom neměli za 14 dní pocit, nebylo by to tam lepší?

Josef Podlipný

Projeli znamená, že přijedu do nějakého místa, tam jdu nakupovat, pobavím se s lidmi, sednu si do restaurace. Možná získám pár referenčních kontaktů, abych se potkal s třeba právníkem, realiťákem?

Vladimír Fichtner

To už ne. My jsme potřebovali navnímat ta místa. Nám se líbí v horách. Máme rádi, když je to i u moře, ne daleko. Ale hory jsou nám blízké. Tady bydlíme na Hůrce. Na Hůrce prostě je hezké. A je nám to blízké. Takže první jsem jel po pobřeží od Valencie do Marbellu na Google Maps. Rozhlížel jsem se, jak to tam vypadá. Pak jsme to zopakovali v praxi. Protože já jsem věděl, že někde se nám asi bude víc líbit, někde se nám nebude tolik líbit. A teďko kde to je blíž, kde dál, jak to tam vypadá. Prostě je potřeba navnímat to místo. Vždycky jsme byli na místě a z toho jsme podnikali hvězdicové výlety. Během týdne jsme prostě sjeli 300, 400 kiláků, každý den jsme strávili někde jinde. A bylo to o té krajině. T krajina, to nás ovlivňuje hodně. Takže to jsme chtěli, aby bylo to naše.

Josef Podlipný

Okej. Máte za sebou tuhle poznávačku. Identifikaci toho ideálního prostředí. Co ještě jste absolvovali před tím, než jste začali vybírat tu cílovou lokalitu?

Vladimír Fichtner

Finále toho poznávání bylo právě pět týdnů na místě v té lokalitě, kterou jsme si řekli, že to by mohla být ta ona. Protože tam chceme jezdit na zimu, tak v té době, kdy tam chceme jezdit, jsme tam jeli na pět týdnů. Takže od 3. ledna 2023 jsme strávili pět týdnů v tom místě, kde se nám líbilo nejvíc. A tam jsme začali dělat ty další kroky. Právník, realiťák, agentura, která se stará …

Josef Podlipný

Rozumím. Ještě, než se dostaneme k těm parťákům, kteří vám pomohou s koupí vysněné nemovitosti. Vybrali jste tu lokalitu. Vybrali jste ji hned napoprvé, tu, ve které jste nakonec nemovitost koupili?

Vladimír Fichtner

Byla nám sympatická už od začátku. Bylo to vlastně jedno z prvních míst, které jsme navštívili při prvním nebo druhém pobytu. Řekli jsme si, že tady se nám to líbí. Ale věděli jsme, že nesmíme dát jenom na ten pocit. A že k tomu potřebujeme v uvozovkách to rácio. Že tam se nám to nelíbí proto a proto. Tam proto, tam proto. To poznání těch ostatních míst jsme brali vážně. To nebylo tak, že tady se nám líbí a už nikam jinam nejdeme. Tady se nám líbí, kandidát do seznamu úzkého. A všechny ty ostatní destinace jsme brali stejně vážně a stejně intenzivně.

Josef Podlipný

Takže v těch příbězích, na jednotlivých místech španělského pobřeží, které jsi popisoval, jste se vraceli opakovaně na začátek toho příběhu a znova jste to analyzovali. Znova jste o tom přemýšleli?

Vladimír Fichtner

Jo, jo, jo. A toto bylo v principu způsobeno tím, že jsme to chtěli. Nejen jako nemovitost pro nás, ale taky jako investiční nemovitost. Tam začalo hrát roli i jak je to daleko od letiště a jestli tam v Covidu létala letadla nebo ne, atd. Takže už se to začalo prolínat s tím, kde se nám líbí. A protože z každé krátkodobé investiční příležitosti se může stát i dlouhodobé držení, když se něco zkazí, tak musíme počítat i s tím, že nám to zůstane na krku. Nebo že se to třeba nebude z nějakého důvodu dát pronajímat. Tak aby se nám tam líbilo. Ale pak tam hrály ty investiční faktory také roli.

Josef Podlipný

Dílem máš štěstí, že Radky srdeční záležitost je právě investice do nemovitostí. Je dobré toto připomenout, i pro budoucí kupující je potom mnohem důležitější, co by měli opravdu dělat, aby se nespálili.

Ty jsi měl po ruce rádce Radku, proto jsi to měl při vašich společných rozhodnutích určitě snazší. Když by ses teď trošku vzdálil té vaší situaci a soustředil se přímo na kritické momenty, co je potřeba opravdu udělat v okamžiku, kdy už máte vybranou tu cílovou lokalitu. Tak co to je? Co by ten kupující nebo ta rodina rentiérů měla absolvovat? Na co by se měla soustředit především?

Vladimír Fichtner

To, že člověk má vybranou lokalitu, ještě neznamená, že má vybrané místo. Lokalita je čtverec 10 x 10 kilometrů a tam je spousta míst, která člověk chce. A spousta míst, který člověk nechce. Takže my jsme třeba během těch pěti týdnů projezdili opravdu celé to místo, už to specifické. A když potom jsme našli na internetu, že je něco v nabídce, přestože obvykle udávají, kde to přesně je, my jsme to byli podle bazénu a podle střechy schopní vygooglit a říct si. Tam jsme byli, tam je blbá příjezdová cesta, tohle je moc blízko, tohle tam není. Tam asi není voda vůbec. Prostě my jsme zbytečně neplýtvali potom energií návštěvami desítek domů, protože jsme to měli předježděné. Věděli jsme, kde se nám líbí, kde se nám nelíbí a pořád jsme šli do užšího a užšího místečka, kde zapíchneme ten špendlík.

Josef Podlipný

Věnovali jste tomu čas. Věnovali jste se tomu celá rodina. Pojď nasdílet ty další kroky, které je třeba absolvovat, aby výsledek za to stál.

Vladimír Fichtner

Ty jsi řekl důležitou věc, nebo já jsem to taky zmínil, že Radky vášeň jsou nemovitosti. Ji baví prostě něco vzít, předělat to a dát tomu novou fazónu a udržet tak při životě něco, co už tady je třeba sto let.

Josef Podlipný

Takže rozhoduje i třeba něco jako genius loci…

Vladimír Fichtner

Ona má, a to je důležitý, dobrý cit. Přijde někam, kde je nemovitost v zanedbaném stavu, vidí prostě ruinu, a řekne. Jó, to bude krásný. A o dva roky později prostě je to krásné. Vypadá to velmi podobně, ale je to celoročně obyvatelné, uvnitř moc hezky udělané, dá se to hezky pronajmout, a to bych nepodceňoval.

Protože vydat se do zahraničí, aniž bych v životě koupil jednu českou nemovitost jinou než tu, ve kterým bydlím, to bych asi neudělal. To si myslím, že by bylo příliš velké riziko. Respektive, já teď mluvím o nemovitosti, samostatně stojícím domě. Koupit si apartmán někde v Marbelle, v Malaze nebo někde v okolí, to není tak závažné rozhodnutí jako to, které děláme my, že chceme samostatně stojící dům.

Josef Podlipný

Jasně, protože pokud to není ten samostatně stojící dům, tak se zařadím do nějaké množiny už předchozích uživatelů, spoluvlastníků a zřejmě když oni koupili v minulosti, tak asi neudělám úplně nějakou chybu.

Vladimír Fichtner

To riziko může být menší. Je dobré samozřejmě vědět jak na to. A jaká jsou tam rizika, ale to my neumíme. To ani nechci o nich mluvit, protože my se soustředíme na samostatně stojící objekty. To je pro nás, nebo maximálně řadové domy.

Josef Podlipný

Ty jsi teď zmínil rizika. Jaká rizika? Třeba ve srovnání s trhem v České republice jste objevili jako nová. Ve Španělsku. Jsou tam nějaká?

Vladimír Fichtner

Není tam úplně katastr. Zdaleka ne všechny nemovitosti mají kolaudaci. To je standard, že nemají kolaudaci a je potřeba to nějak řešit. Takže řekl bych taková trošku právní rizika. V některé oblasti, když vám dům shoří, tak tam nemůžete postavit nový.

Josef Podlipný

Vůbec?

Vladimír Fichtner

Vůbec, žádný. To souvisí s tím, jestli to bylo zkolaudováno, v jaké je to oblasti, kde je zákaz a nejde přes to vlak. Prostě přijede místní úřad s bagrem a zboří vám to. Můžete si říkat co chcete.

Josef Podlipný

A kde jste tyhle informace získávali?

Vladimír Fichtner

Na místě. Nakonec nás jeden známý propojil s jednou makléřkou, českou makléřkou. A pak jsme potkali jak skvělého právníka, tak skvělého realiťáka v místě. Tam, kde my máme tu nemovitost. A to byl pro nás velký zdroj informací. Oba dva tihle lidi. Je to vždycky hodně o lokalitě. Jedna lokalita, nesmíš postavit nic. Druhá lokalita můžeš postavit místo svého domu – čtyři ložnice, čtyři koupelny – jen tzv. tiny house. To má 20 nebo 24 metrů čtverečních a čtyři a půl metru do výšky a nic víc.

I když ti před tím shoří barák velký jako blázen. Ale paradoxní je, že pojistku ti napíše pojišťovna. Takže ty ten barák, který ti shoří, pojistíš a dostaneš tu cenu. Bazén ti asi vydrží, když to shoří.

Takže jsou tam samozřejmě rizika a je potřeba je vnímat a je potřeba najít na místě lidi, kteří tomu rozumí.

Josef Podlipný

Teď jsi mi nahrál vlastně na otázku, která vás posluchače asi bude zajímat. Zmínil jsi, že jste našli skvělé lidi a teď že tomu musí rozumět. Čím jste hodnotili tu skvělost těch lidí?

Vladimír Fichtner

My máme tady v Čechách skvělého realitního makléře. Zdravím, Honzo Štěpánku. To je člověk, který nám vlastně  pomáhá řešit nemovitosti v ČR. A víme, jak má nastavené standardy, jak se chová, co nám říká. A když jsme našli podobného člověka ve Španělsku, je to stejné jako v Čechách, je velký rozptyl té kvality.

Josef Podlipný

To znamená standardu.

Vladimír Fichtner

Jsou lidé, kteří vám slíbí všechno na světě a když si s nimi domluvíte schůzku, tak ani nepřijdou do nemovitosti, aby vám ji ukázali v ten čas. Jsou lidé, kteří reagují na telefonát a na e-mail a jsou lidé, kteří nereagují. A to je typické.

Když už jsme byli v té finální fázi hledání, tak jsem viděl na serveru idealista.es, to je server, který je něco jako sreality, italská verze je .it. Takže doporučuju se tam podívat na ceny nemovitostí ve Španělsku nebo Itálii. A když jsme tam objevili nějakou nemovitost, tak já jsem využil ten server, abych napsal makléři přes tento server. Pak už jsem měl zkušenost, že to nestačí, protože to někam šlo, ale vůbec jsem nevěděl kam. Tak jsem si našel stránky toho makléře a tam on měl nějaký kontakt. Tak jsem to využil. Pak jsem si našel ještě jeho e-mailovou adresu a pak jsem se mu snažil ještě dovolat. A zdaleka ne vždycky se někdo ozval zpátky, ani když jsem udělal všechny tyto čtyři kroky.

Nebo jsme potkali holku, desátého ledna a říkáme, že máme zájem se přijít podívat a ona se za týden ozvala. 17. ledna se ozvala, že sedmého února, v poledne, by to šlo. Časový horizont úplně bláznivý. Z našeho pohledu měsíc, žádná míra.

No a pak jsme potkali lidi, kteří dodržovali čas, reagovali hned a říkali: Nemá cenu jako se tam potkávat na té nemovitosti, pokud o to nemáte vážný zájem. A co potřebujete vědět? My vám všechno pošleme nebo řekneme, ale sejděme se, až když to budete myslet vážně.

Z toho člověk pozná, že si váží svého času, že nepřijedou kamkoliv, hlavně abych dostal nějaký kšeft. Evidentně lidi, který to moc neumí.

Tak takových věcí si člověk všímá. Rychlost reakce a srozumitelnost reakce. Žádné nesmysly apod..

Josef Podlipný

Takže i přesto, že jste byli ve Španělsku, tak jste nemuseli slevit ze svých standardů.

Vladimír Fichtner

Ne.

Josef Podlipný

Na které jste zvyklí. Jen bylo možná složitější nalézt ty partnery, kteří ty standardy naplňovali.

Vybrali jste lokalitu. Zúžili jste ten čtverec o mnoha desítkách kilometrů. Vybrali jste i ty správné parťáky, kteří vám pomohli.

Vladimír Fichtner

Ještě jsme nemluvili o jednom partnerovi, a to je firma, která se o nemovitost bude starat a v době naší nepřítomnosti ji bude udržovat. Ta byla důležitou součástí těch partnerů.

Josef Podlipný

Přesně sem by mířila má otázka, protože na začátku jsi zmínil, že tou hlavní motivací byla nejenom držba nemovitosti, ale i její pronájem. Jak moc jste byli překvapeni v téhle oblasti ze Španělska?

Vladimír Fichtner

Tak ze začátku, ten první rok jsme měli pocit, že si nejsme jisti, jestli tam takovýhle servis bude. A pak, když už jsme se zaměřili na konkrétní lokalitu a začali jsme na místě hledat, tak jsme zjistili, že těch partnerů potenciálních je hodně.

Velká švýcarská firma, místní firma, ale provozovaná Angličany nebo další firma provozovaná Holanďany. Takže vlastně dá se tam vybrat celé spektrum firem, které vám mohou pomoci.

Za 35 až 50 procent nájmu jsou schopni se starat o hledání nájemníků, péči o ně v průběhu, a i péči o tu nemovitost, když tam nejste. Je to podobné jako v Americe, tak to znáš asi. Tam ty firmy jsou běžné. Vždycky, když vidím nějakou nabídku, že se někdo bude starat o moji nemovitost za deset nebo patnáct procent ceny nájmu, tak vím, že to není udržitelné. V Americe je to 50 %, to znáš asi ty.

Josef Podlipný

Mohu potvrdit, v Americe se to pohybuje od nějakých pětatřiceti procent, to je obvyklé až po padesát procent. A ten, kdo shání partnera levnějšího, tak obvykle ho brzo mění, protože s tou nižší cenou je spojená menší dochvilnost, nižší kvalita a mnohdy i větší starosti. Protože u Ameriky přece jenom letět 10, 11, 12 hodin řešit něco do Miami nebo do Fort Lauderdale, pokud tam budeš lítat každý týden nebo každý měsíc x krát, tak se i tyto náklady vlastně do té finální efektivity výrazně promítnou.

Vladimír Fichtner

10, 15 procent je dlouhodobě neudržitelný cenový model, podle mých zkušeností. Takže když jsme tam našli někoho, kdo říkal 35, 40, 50 jsme říkali jo, tak to je dobrý. To je udržitelné a můžeme zkusit jednat s každým z nich.

Josef Podlipný

V Americe je běžným standardem, že prodávajícího zastupuje jeden agent. Kupujícího, druhý agent. V podstatě, pokud se nedomluví oni spolu, tak se ani kupující a prodávající nedomluví. Spousta specifik, daňových a další. Jaká specifika při koupi a provozování nemovitosti jste navnímali jako odlišná právě v tom Španělsku.

Vladimír Fichtner

Provozování teprve budeme vnímat. Teďka se to předělává, budeme to dávat dohromady tak, aby to bylo podle toho, jak se to Radce a mně líbí. Ona to řeší. Takže k provozování se zatím nechci vyjadřovat. Ale co se týče specifik. No, jenomže je potřeba počítat, že když člověk zaplatí 330 tisíc euro za nemovitost, tak dalších 30 tisíc jsou nějaké poplatky za dotáhnutí té transakce dokonce. Zhruba 10-11 %, 7 % je převodní daň.

Josef Podlipný

Aha, daň, na kterou tady nejsme zvyklí.

Vladimír Fichtner

Na kterou tady už teď nejsme zvyklí, ale znali jsme ji jako čtyřprocentní. Takže 7 %. A záleží na tom, jestli kupujete nový projekt nebo starý projekt. Ale v našem případě to bylo sedm procent. Tak to byl asi  nejzásadnější rozdíl, že člověk musel počítat zhruba s těmi deseti procenty navíc. Že cena, která je na internetu, není ta finální. Je potřeba přičíst zhruba deset procent, aby to bylo finální.

Josef Podlipný

My jsme spolu často diskutovali tu vaši koupi ve Španělsku, proto si vzpomínám i na pochvalná slova na právníka, kde jsi zmínil, jakou problematikou vás provedl. Pojď tento příběh krátce nasdílet s našimi posluchači.

Vladimír Fichtner

Ten právník byl skvělej. A pak jsme zjistili, že jedna z jeho kolegyní říkala, že on je ze severního Španělska. Takže funguje na čas, efektivně, rychle. Fakt, skvělá služba za výborný peníze.

Josef Podlipný

Vláďo, španělskou nemovitost tvoje rodina již převzala. Začínáte budovat další sídlo v zahraničí. Já i posluchači vám přejeme, aby to bylo protkáno spoustou pozitivní zkušenosti. Věřím, že někdy v budoucnu se k tomuto tématu vrátíme, protože nabudete i zkušenosti právě s pronájmem té nemovitosti. Pro dnešek bych ti chtěl moc poděkovat a na závěr tě požádat, abys nasdílel velmi stručně v několika bodech ta kritická místa, která souvisí s koupí nemovitosti v zahraničí.

Vladimír Fichtner

Nezamilovat se, dobře promýšlet, kam se člověk vydá, soustředit se na místo, místo, místo. Ale to je stejné jako v Čechách.

A nalezení dobrých partnerů na místě. Potom opravdu v tom lokálním prostředí, aby člověk snížil rizika. A aby to dobrodružství, jak tomu s Radkou  a s našimi dětmi říkáme, aby to naše nové dobrodružství mělo šanci dopadnout dobře.

No a já se pro změnu těším, až si spolu popovídáme o tvých amerických nemovitostech.

Josef Podlipný

Děkuji. Já se těším na toto téma. Vážení posluchači, pro dnešek se s vámi ohledně tématu španělské investice do nemovitosti loučíme.

Nicméně tomuto tématu ve větším detailu věnujeme několik stránek našeho měsíčníku Rentiér. Bude-li vás detail zajímat, klidně napište. Rádi se s vámi o tuto inspiraci podělíme.

A někdy příště opět na slyšenou.

Vladimír Fichtner

Na slyšenou.

 

Nobelova nadace vznikla v roce 1900. Od té doby neustále vyplácí odměny v řádech milionů, a přesto drží podobný majetek jako na začátku.

Jak je to možné?

Vladimír Fichtner a Josef Podlipný přináší lekce dlouhodobého investování z jedné z nejznámějších nadací světa a odkrývají tajemství portfolia, které vyplácí nekonečnou rentu.

 

 

Textový přepis

Josef Podlipný

Vladimíre, ty s Nobelovou nadací jako inspirací pracuješ už mnoho let, čím může být pro rentiéra Nobelova nadace právě tou inspirací?

Vladimír Fichtner

Děkuji, že to připomínáš.

Je pravda, že ta myšlenka vznikla možná už před dvaceti lety. A mimo jiné proto, že Nobelova nadace se chová jako zodpovědný rentiér. Respektive dneska už se chová jako zodpovědný rentiér.

Nebylo tomu tak vždy.

Nobelova nadace totiž žije a rozdává jenom z toho, co vydělá, a přitom ještě udržuje hodnotu nadačního jmění na stejné úrovni i v porovnání s inflací. To znamená, že reálně je hodnota jmění pořád stejná.

Josef Podlipný

Rozumím.

Vladimír Fichtner

A to je to, jak by měl přemýšlet o svém majetku rentiér.

Udržovat hodnotu majetku v reálném vyjádření na stejné úrovni, minimálně. A utrácet jenom to, co vydělá. Nebo část toho, co vydělá.

To si myslím, že je první věc, proč by měla být Nobelova nadace pro nás rentiéry zajímavým vzorem.

Josef Podlipný

O Nobelově nadaci se v posledních měsících či letech hodně mluví. Kdy ty ses k ní dostal a proč jsi studoval právě Nobelovu nadaci jako inspiraci?

Vladimír Fichtner

Dostal jsem se k ní asi hned na začátku, kdy jsme začal dělat naše investiční poradenství a Wealth Management, v roce 2003. Protože jsem zjišťoval, že lidé mají relativně málo peněz v akciových strategiích. Přemýšlel jsem, čím to je, a pochopil jsem, že nemají jenom inspiraci, že se nedívají tolik ven.

A začal jsem hledat inspiraci venku. Nebyla to jenom Nobelova nadace, byly to i americké univerzity, které mají nadační jmění a starají se o ně. A proto nás a naše klienty ta myšlenka provází 15, 20 let. Nejenom poslední roky. Protože to je něco, co mimo jiné patří k ochraně bohatství a filozofii, kterou my preferujeme a kterou jsme tak trošku dali dohromady.

Josef Podlipný

Rozumím.

A co na to říkají rentiéři, se kterými jsi právě tuto inspiraci potom sdílel?

Vladimír Fichtner

nejdříve je to samozřejmě překvapí. Protože jsou zvyklí sázet na jednu kartu. A mít všechno v jednom košíku, vydělávat velké peníze.

Ale to platí až do té chvíle, než prodají, nebo když mají mimo firmu už dostatečně velký objem peněz, o který už nechtějí přijít.

Pak se najednou stávají tak trošku těmi správci a začínají naslouchat i té správcovské inspirace. Nobelova nadace je skvělý správce jako inspirátor.

Josef Podlipný

Znamená to tedy, že rentiéři, kteří získají větší objem finančního majetku, si kladou jiné otázky, než ti, kteří ho mají třeba nepatrný anebo teprve ten majetek budují?

Vladimír Fichtner

Řekl bych, že to neplatí pro všechny, ale pro většinu z těch, co já znám, tak ano.

Josef Podlipný

A můžeš se s námi a s našimi posluchači podělit o jeden příběh, který ti teď vytane na mysl? A je spojen s  otázkou jiného náhledu na majetek rentiéra?

Vladimír Fichtner

Poprvé jsem to asi potkal v roce 2008, kdy jeden z mých kamarádů, který měl jednotky milionů korun přišel s tím, že prodal firmu a má teď stovky milionů. A co s tím? Jak o tom má přemýšlet?

Tam jsem měl poprvé šanci nastavit tu strategii hned od začátku právě u někoho, kdo najednou dostal větší objem majetku a kdo vlastně tu strategii chtěl.

Protože věděl, že pokud si neřekneme jasný cíl a nějaké parametry, jak toho cíle dosáhnout, a budeme všechno řešit ze dne na den podle toho, jak se vyspíme, tak to nemusí mít dobré konce.

Josef Podlipný

Zůstaňme u tebe a tvé rodiny. Když sis toto uvědomil, co jsi změnil při správě nebo ochraně rodinného bohatství? K čemu to inspirovalo přímo tebe?

Vladimír Fichtner

Jedna z věcí, kterou Nobelova nadace jasně deklaruje je, že chce vydělávat zhruba 3 % nad inflaci. To znamená, když je dlouhodobě inflace 3 %, tak oni chtějí vydělávat šest. Kdyby byla dlouhodobě deset, tak budou chtít vydělávat třináct.

A druhá věc, že vlastně utrácí zhruba jenom… na svůj provoz a na ocenění půlku z toho výnosu. Půlku z těch šesti procent (v dobách inflace 3 % + 3% výnos) .

A ta druhá půlka, to je právě ta inflace, o kterou se navýší hodnota toho majetku.

Takže když je tříprocentní inflace, oni vydělají šest, tři nechají v majetku, aby to majetek navýšilo o inflaci a tři utratí na různé věci.

Josef Podlipný

Jinými slovy neutratíš víc, než vyděláš nad zhodnocení, které pokryje reálnou hodnotu nebo respektive zajistí reálnou hodnotu té podstaty.

Vladimír Fichtner

Přesně tak. Takže v tom to bylo zajímavou inspirací i pro naši rodinu.

Josef Podlipný

Vladimíre, rozumím. Co se ale fakticky změnilo při správě rodinného bohatství? Můžeš uvést jeden, dva příklady?

Vladimír Fichtner

Když člověk podniká, tak ten cílový výnos má stanovený někde jinde. Chce vydělávat 30 %, 20 % ročně.

Ale ve chvíli, když člověk má peníze, kdy už „má dost“  a už se místo podnikatele stává více správcem, tak je dobré přemýšlet o nastavení, které může dlouhodobě vydržet. Které má fungovat skutečně desítky nebo stovky let.

A nadace, která funguje dneska už přes 100 let, tak má za sebou zajímavé příběhy, zajímavá poučení. Nejenom ta, o kterých jsem mluvil, ale ještě se dostaneme určitě i k dalším.

A správné nastavení toho, co od toho majetku očekávám, je pro skutečně dobré starání se o ten majetek nesmírně podstatné. Když řeknu, že chci 20 procent, tak zároveň totiž říkám, nevadí mi ztráta a riziko. A to třeba Nobelova nadace nechce.

Josef Podlipný

Vladimíre, chápu tedy správně, že jsi slevil z dosavadního cíle výkonnosti?

Vladimír Fichtner

A rizika.

Josef Podlipný

A rizika.

Vladimír Fichtner

To je to, co my jako podnikatelé vnímáme málo, protože to riziko potřebujeme podstupovat. Potřebujeme jít mu naproti, protože jinak bychom neuspěli. Máme v hlavě často výnos, výnos, výnos.

Ale ten výnos nikdy není bez rizika. A všichni, kdo podnikání nezvládli, tak to ví. My jsme to zvládli, tak si myslíme, že jsme neprůstřelní, že to vždycky vyjde. A že nám se bude vždycky dařit. Ale bohužel to tak není.

Josef Podlipný

Pojďme ještě k další inspiraci. Čím může být Nobelova nadace inspirací právě pro rentiéra. A pro někoho, kdo má za sebou životní pouť plnou zkušeností, ať už vzestupů, tak pádů?

Vladimír Fichtner

Nobelova nadace má velmi zajímavou historii struktury portfolia.

Alfred Nobel, když odkazoval své nadaci peníze, což bylo někdy v roce 1899 nebo 1898, říkal, že by peníze v nadaci měly být investovány pouze bezpečným způsobem. A v té době bezpečná byla hotovost, dluhopisy a nemovitosti.

Takže se předpokládalo, že peníze, které Alfred Nobel věnoval nadaci, budou investovány do těchto tří typů finančních a nefinančních aktiv. Nemovitosti, hotovost, dluhopisy.

Josef Podlipný

Když nás teď poslouchá rentiér a říká si: Mám hotovost, dluhopisy, nemovitosti. Je tedy v bezpečí rodinné bohatství tohoto rentiéra?

Vladimír Fichtner

To platilo někdy do čtyřicátých, padesátých let minulého století. Tato struktura portfolia.

A pak přišla situace, která tady v ČR se objevila možná v roce 2019.

Najednou se v těch čtyřicátých a padesátých letech dvacátého století přihodilo to, že hotovost přestala nést. Byly nízké úrokové sazby.

Dluhopisy také přestaly nést. Měly nízké výnosy, nízké úroky, a dokonce když začaly růst úrokové sazby, tak ceny dluhopisů začaly klesat. Dokonce, což se dlouhou dobu předtím nestalo.

A nemovitosti také dosáhly svého vrcholu a nájemní výnosnost nemovitostí se ukázala, že je nesmírně nízká. Když si vzpomenete na rok 2019 v České republice, tak možná vám to bude něco připomínat. Tohle se stalo Nobelově nadaci, řekněme v padesátých letech dvacátého století.

Josef Podlipný

Vladimíre. Pojďme rovnou posluchačům prozradit, co tedy s tím Nobelova nadace udělala.

Vladimír Fichtner

Ti, kteří rozhodovali o Nobelově nadaci, byli před zajímavým rozhodnutím. Buď vzhledem k nízkým výnosům, které se v portfoliu začaly projevovat, nadace skončí během deseti, dvaceti let, protože hodnota majetku prostě začala klesat. Anebo budou muset změnit investiční strategii a budu do té strategie muset přidat akciové investice, které si Alfred Nobel ale původně nepřál.

Nakonec v roce 1953 zástupci Nobelovy nadace, kteří o tom mohli rozhodnout, se rozhodli, protože mnohem důležitější je zachovat odkaz Alfreda Nobela. A intelektuální bohatství lidstva neustále oceňovat.

A rozhodli se, že změní investiční strategii. Od té doby mají akcie v portfoliu Nobelovy nadace zhruba 55% podíl, plus mínus. Ale padesát pět procent je neutrální pozice.

Zajímavé je, že třeba nemovitostí mají 10 %. Což není tak daleko od toho, jak to mají největší a nejbohatší lidé ve Švýcarsku. Což je dost jiné, než to máme my v Čechách. Ale je to zajímavá inspirace. A od té doby se Nobelova nadace stala skutečně dlouhodobě udržitelná, ta její myšlenka. A skutečně dlouhodobě samo financovatelná.

Josef Podlipný

Vladimíre, děkuji moc za zajímavý příběh.

Vážení posluchači, s inspirací z Nobelovy nadace je spojen právě i odkaz. A ten může být dalším zajímavým prvkem. Protože při ochraně bohatství je důležitý právě odkaz. Když získáme shodu i mezigenerační shodu na tom, že odkaz spojený s rodinným bohatstvím je právě to klíčové. Tak nám to usnadní budoucí změny, ať už struktury portfolia nebo případně úpravu strategie. A přispěje to bezpochyby, na příkladu Nobelovy nadace je to vidět, k zachování rodinného bohatství a umožnění naplňování odkazu.

Vladimír Fichtner

Pepo, já bych se chtěl zeptat Tebe, kdy poprvé jsi se setkal s myšlenkou Nobelovy nadace a s tím, že možná může být inspirací pro tvoji rodinu nebo pro tvé známé? V tom, jak se stará o peníze nebo jakou má strukturu portfolia? Kde jsi to poprvé potkal ty? Nobelovu nadaci a její myšlenky? Nebo kterou část vlastně jsi potkal poprvé?

Josef Podlipný

Je zajímavé, že my jsme v rodině, ani já osobně, Nobelovu nadaci v minulosti nevnímali až tak jako něco, co je hodné našeho zřetele. Abychom čerpali inspiraci pro správu rodinného bohatství. Vnímali jsme ji jako neuvěřitelně skvělý počin někoho, kdo vybudoval nějaký rodinný majetek a spojil ho s opravdu skvělým odkazem. To ano. Jako příklad. Ale nedívali jsme se na to jako na něco, co je dobré zkoumat a zjišťovat, čím nám to může prospět.

Až v době, kdy jsme uvažovali o studiích našich dětí. A začali jsme se dívat na to, jak je financovaný Harvard nebo nějaké světově známé univerzity. Tak jsme se v podstatě v ten okamžik začali vracet k myšlence Alfreda Nobela a jeho odkazu. Protože jsme si říkali, že velká část rodičů dětí, které studují Harvard, jim studium financují. Anebo alespoň spolufinancují. A nemuseli by. Protože když se podíváte na ekonomiku Harvardu, tak zjistíte, že ona je v podstatě samofinancující se. To je zajímavý model.

Oni pracují se svým finančním majetkem, ale i finančním majetkem, který je vložen třeba do nemovitostí investičního charakteru tak dobře, že jsou schopni zachovat majetek. Mnoho desítek, stovek let ta univerzita s velkou pravděpodobností bude existovat na tomto světě i pro třetí, čtvrtou generaci po nás následující.

Vladimír Fichtner

Takže to není jenom Nobelova nadace, ale spousta dalších nadací, třeba amerických vzdělávacích institucí, jako jsou univerzity.

Josef Podlipný

Takže my jsme se do téhle oblasti dostali vlastně přes otázku vzdělání. Říkali jsme si, že to je ten skvělý model. A tak jsme začali víc zkoumat Nobelovu nadaci, a právě jsme přišli i do roku1953, který ty jsi zmínil. Říkali jsme si, co se tam vlastně změnilo? A co je vedlo k té změně?

A zjistili jsme, že ta síla toho odkazu je neuvěřitelně důležitá právě pro budoucí přístup k tomu rodinnému bohatství.

Takže my jsme se nechali velmi inspirovat tím samotným odkazem spojeným s rodinným bohatstvím a soustředili jsme naši diskusi, s velkou pokorou k našim předkům, právě na to, aby existoval nějaký odkaz. Byl všemi vnímán jako přijatelný a bylo tudíž možné rodinné bohatství zachovat i třeba pro sedmou po nás nastupující generaci.

Vladimír Fichtner

Takže odkaz byl to první, co vás inspirovalo. … Kdy jsi v průběhu života slyšel poprvé o té strategii? Vzpomeneš si třeba na tu změnu?. Aha, takovouhle změnu museli udělat. Protože v Čechách to fungovalo dost podobně. Spousta lidí akcie vynechávala. A do dnešní doby, myslím, že často vynechává, že to není úplně přirozená alternativa.

Většina z nás budovala svoje firmy, potom nemovitostní portfolio. A pak ty akcie…U mě to tak není, protože akcie jsou můj byznys, tak je přirozené se do nich dostávat. Ale hodně lidí, které znám a kamarádů, tak ty akcie pro ně byly také jako poslední v řadě v principu.

A ty jsi se taky potkal nejenom v rodině, ale se spoustou lidí velmi zajímavých. Vnímal někdo tu story  Nobelovy nadace? Nebo vyprávěl jsi jim jí někdy. Když ty jsi se s ní potkal? Tohle mě zajímá ještě.

Josef Podlipný

Z investiční strategie jsme na Nobelovu nadaci a na změny ve struktuře portfolia začali koukat v okamžiku, kdy jsme si říkali, že jsme získali v restituci nějaký majetek. A babička, i přestože byla ráda, měla zároveň strach, aby nepřišel znovu rok, kdy rodiny o majetek přijdou. Říkali jsme si, co vlastně tehdy mohli udělat jinak? Naši prarodiče nebo naši rodiče, aby o ten majetek nepřišli?

Říkali jsme si, asi nemít všechna vajíčka v jednom košíku. To znamená nemít třeba veškerý majetek v nemovitostech, nemít všechno v Čechách. A říkali jsme si, že vlastně podobně na to asi nahlížel i Alfred Nobel, byť vlastně nemovitosti zmiňoval v kontextu se zemí, které nejvíce věřil. Hotovost zmiňoval s měnou, které nejvíce věřil.

Ale pak přišla ta změna a najednou to portfolio bylo velmi zajímavě diverzifikované. Rozkládalo riziko, které by vlastně mohlo potkat některou ze složek toho portfolia. Takže jsme vlastně se nechali inspirovat i tím, že jsme začali ten koláč krájet na více dílků. A na každý ten dílek jsme se dívali tak, aby mohl fungovat, pokud možno v různých budoucích scénářích. Nejenom v jednom, na který vsadíme, že nám tady bude dobře. A že právě třeba v oblasti nemovitostí, půdy, lesů atd. budeme schopni zachovat hodnotu rodinného bohatství. A z toho prospěchu se těšit nejen my, ale i ti, kteří mají méně štěstí. Nemají třeba takový majetek, protože je potřeba rentiérství spojit i se správou rodinného bohatství. Takže také pomáhám, že se dělím o tu radost.

Vladimír Fichtner

S Nobelovou nadací hodně souvisí právě i to, jak nedělat tolik chyby. A to, co se mi hodně líbí na Nobelově nadaci jako na inspiraci pro rentiéry, je právě ten jasně stanovený a rozumný cíl.

Protože jedna z věcí, kterou vidím u hodně institucí dneska,  i u církví, třeba, které přebírají majetek nebo dostávají peníze od státu, aby se začaly starat vlastně o majetek samy. A financovat svoji budoucnost samy. Tak vidím, jak těžké je, aby ta instituce měla rozumný cíl. A to je jedno, jestli to je město, obec, kraj, církev.

Přemýšlel jsem, čím to je. A uvědomil jsem si, že na rozdíl od Nobelovy nadace ti lidé, kteří zastupují tyhle organizace, vlastně nemají tu zkušenost dlouholetou. Nikdo je neučil, co by měli chtít, jak by měli fungovat. A proto čas od času slyšíme – tady ten měl dvě miliardy tam a tam a asi o to přijde. Tady ten udělal tuhle chybu, tihle investovali tady a přišli o 100 milionů. A proto změnili strategii.

Já jsem si uvědomil, že Nobelova nadace je právě zajímavá v tom, že jí jednak řídí lidi, kteří vědí, co dělají a vědí, co chtějí. A mají takovou nit, podle které se orientovat, už kdysi dávno vytyčenou a na ní staví. Máš ty nějakou zkušenost s institucemi, které vlastně nebyly schopny říci strategii a dodržovat ji? Nebo i rentiér, to je to samé. Ale u těch institucí, když tu instituci zastupuje pětičlenná rada nebo dvanáctičlenný orgán, tak vlastně s nimi je velmi těžké najít společnou řeč na dlouhodobé investování. A dlouhodobé udržení cesty. Což je v případě Nobelovy nadace podle mě skvělá inspirace pro nás, jako pro všechny rentiéry.

Josef Podlipný

Nevím, klidně mě zastav, pokud bych neodpověděl přesně na tu otázku. Ale pokud jsem pochopil správně, tak uvedu příběh jednoho známého, který se spálil při investici části svého finančního majetku. A vlastně napadají mě dva příběhy. Tak nejprve ten jeden, který mě napadl první.

Tento člověk, říkejme mu třeba Jiří, část svého finančního majetku spojil s cílem, který zmatematizoval. Řekl si – očekávám od toho finančního majetku zhodnocení mezi devíti, deseti procenty ročně. A toto byl vlastně jediný nebo jeden možná ze dvou důvodů, proč investoval do korporátních dluhopisů. Přišlo mu to jako dobrý nápad. No až do okamžiku, než začal stále častěji číst o podobném prostředí, nakonec dokonce o tom, kam investoval. Že přináší také vyšší míru rizika.

On totiž s tím cílem nespojil tu druhou otázku, kolik je za to ochoten zaplatit. Za to, že získá těch devět až deset procent. A tím zaplacením nemám na mysli jenom nějaký poplatek tomu, kdo mu to zprostředkoval nebo poradil. Ale mám na mysli i klidný spánek, čas věnovaný analýze toho, do čeho investoval a sledování spousty dalších a dalších, někdy třeba i nefinančních investic z jeho strany.

Kdyby si tehdy řekl. Devět až deset procent, to je to, co očekávám. Ale jsem ochoten za to zaplatit nějakou konkrétní sumu. A zároveň ale chci být v klidu, nemám potřebu to dávat do nějaké kategorie nedobytných pohledávek. No tak by tuto investici neudělal. Hledal by nějakou jinou a velmi pravděpodobně by i nějakou jinou blízko tomuto výnosu možná našel. A když ne, tak by zjistil, že to není pro něj. A třeba by slevil právě z toho očekávaného výnosu, protože by s tím cílem spojil tu druhou otázku, kolik je za to ochoten zaplatit.

Vladimír Fichtner

To znamená, stejně jako Nobelova nadace, si neujasnil předem nějakou dlouhodobou výnosnost, riziko takové parametry. Nejenom ty výnosové, ale i ty riskantní a rizikové, a dobré spaní apod. Přišel o ty peníze nebo jak to dopadlo?

Josef Podlipný

No bohužel přišel. Přišel o celou investici a nejenom, že ho to zklamalo, na nějaký okamžik to paralyzovalo jeho rozhodování. Protože si říkal, že se raději vrátí do té oblasti, které rozumí. On hodně rozumí investicím do nemovitostí. Takže začal mnohonásobně rychleji zvětšovat portfolio v oblasti nemovitostí.

Vladimír Fichtner

A sází všechno na jednu českou kartu.

Josef Podlipný

Teď už ne. Ale v podstatě dlouho, několik let, sázel na v podstatě jednu kartu.

Vladimír Fichtner

No dobře, a ten druhý příběh?

Josef Podlipný

No a ten s těmi nemovitostmi souvisí. V podstatě investor, který měnil strukturu svého portfolia, nebyl jako rentiér, jako správce připraven na to, co bude dělat s penězi, které při prodeji části portfolia získá.

Neměl tu vizi, nepracoval s nějakým odkazem a neměl pevně danou nějakou strategii. Takže mu přistály na účet stovky milionů korun z prodeje dvou bytových domů. A on začal být netrpělivý. Říkal si, že všichni okolo vydělávají a on nemůže za žádnou cenu donutit tu svoji banku, aby s těmi stovkami milionů něco dělala.

Bylo to období, kdy v bankách nebyl zájem o hotovost. Úrokové sazby byly téměř u nuly. V Německu dokonce záporné. A tak říkal – co s tím budu dělat? A když už to trvalo několik měsíců, když už to trvalo přes rok, tak znova investoval do nemovitosti. A polovinu investice spálil. Protože investoval do špatné nemovitosti. Sice se to nabízelo jako skvělá investice v lokalitě, která byla zajímavá, ale až následně zjistil, že byla zatížena různými břemeny, stavební uzávěrkou a spoustou rizik, které mu ti, kteří ho přizvali do té investice, poněkud zatajili.

Sice se soudil a částečně vysoudil svoje finanční prostředky zpátky. Ale jak se říká – na holé dlani chlup nenajdeš. Takže těžko hledal nějaký ten finanční chlup na těch v uvozovkách holých investorech nebo spolu investorech. A jenom, pokud si dobře vzpomínám, mě říkal, že pracoval s jedinou jistotou a to, kolik zaplatí svému advokátovi. A bylo to ve vyšších řádech milionů, které zaplatil.

Vladimír Fichtner

To znamená, když to vrátíme k příběhu Nobelovy nadace, tak nepřemýšlel strategicky o tom, co se s penězi stane poté, co je dostane na účet. A jakmile je dostal, tak začal být ve větší a větší křeči. Tím, že to neměl předpřipravené, tak začal být ve větší a větší křeči. Co vlastně teď bude? Utíká mu příležitost, peníze nevydělávají. A vlastně nastoupil do něčeho, do čeho by možná v normálních časech, kdyby nebyl pod tlakem, ani nenastoupil.

Což je také důležitý odkaz Nobelovy nadace. Prostě přemýšlet strategicky, v klidu, dlouhodobě. Myslím, že pro spoustu lidí, kteří prodávají firmy (a o tom si budeme někdy taky povídat),  hodně lidí dělá tu chybu, že když prodává firmu, tak dělá jenom na té firmě. Dělá jenom na to, aby prodejní cena byla co nejlepší. A nepřipraví se půl roku dopředu, co udělá s těmi penězi. No ale to je téma na jindy.

Josef Podlipný

Vladimíre, celou dobu se bavíme o inspiraci, kterou můžeme čerpat z odkazu Alfreda Nobela. Pojďme teď pro naše posluchače shrnout, v čem tedy může rentiér být inspirován Nobelovou nadací?

Vladimír Fichtner

Tak první věc je, že Nobelova nadace se chová jako rentiér, chce dlouhodobě udržovat hodnotu majetku v reálném nastavení. A to je první inspirace.

Druhá věc je, že je samo- financovatelná. Má dlouhodobě udržitelný provoz, protože utrácí zhruba jenom polovinu toho, co vydělá. Když je tříprocentní inflace, tak vydělává zhruba šest procent. Půlku z toho utratí a půlku nechává na to, aby se jistina zvedla o inflaci.

Dále určitě platí to, že Nobelova nadace si umí rozumně stanovit své strategické cíle. A už taková podmnožina, ale pro české prostředí ne nedůležitá, má v akciových strategiích zhruba 55 procent majetku, v nemovitostech zhruba deset procent majetku a velmi důsledně diverzifikované.

Josef Podlipný

Vladimíre, děkuji. Vážení posluchači, věřím, že pro Vás  to také byla velmi zajímavá inspirace Nobelovou nadací. Pokud by Vás, naše vážené posluchače, napadlo něco, co by mohlo další rentiéry inspirovat, budeme rádi, když se o tuto inspiraci s námi podělíte. Pro dnešek se s vámi loučím a přeji krásný den. Na slyšenou.

Vladimír Fichtner

A příště zase někdy Mezi Rentiéry. Mějte se krásně, na shledanou.

Mnoho podnikatelů cítí odpor vůči dluhům. Ale nic není tak černobílé.

V této epizodě podcastu Mezi Rentiéry se zabýváme neprávem opomíjeným nástrojem rentiérů – lombardními úvěry.

Představíme tři hlavní výhody lombardních úvěrů, které mohou udělat rozdíl ve vašem majetku, ale i podnikání. Ale pozor, nic není jen růžové, a tak upozorníme i na past, ve které se z dobrého sluhy stane zlý pán.

Po poslechu této epizody budete mít lepší představu o tom, jak lombardní úvěry fungují, zda a případně k čemu je využít.

 

 

Pokud máte zájem o více detailu o švýcarském bankovnictví, máte nyní možnost získat zdarma report „Výhody a nástrahy uložení peněz ve Švýcarsku.”

Získat report o švýcarském bankovnictví

 

Textový přepis

Josef Podlipný

Vláďo, rentiér a dluh. Jde to vůbec k sobě?

Vladimír Fichtner

Na první pohled to tak nevypadá. Člověk má pocit, když je rentiér, že už dluh nemá nebo nemusí mít. A to je asi pravda a hodně lidí to tak vnímá, když prodá firmu, že splatí všechny své dluhy a je bez dluhů. Na druhou stranu, když se člověk naučí, obezřetně, pracovat s dluhem naopak mu může poskytnout jakousi pomoc. Protože někdy se ten dluh může hodit.

Josef Podlipný

Od nás dvou možná vyzní i vtipně to, že spousta byznysmenů, když slyší dluh, tak jim vstávají vlasy na hlavě. Je určité paradigma, že si byznysmeni říkají měl bych si koupit jenom to, na co mám nebo vydělám. A dluhům se  velkou oklikou vyhýbají. Nebo dluh většinou spojí jenom s tím, čemu rozumí, co mají pod kontrolou?

Vladimír Fichtner

Já myslím, že základ toho, proč se nám ježí vlasy hrůzou, když slyšíme dluh, je naše zkušenost s českými úvěrovými institucemi. Protože vzít si úvěr je spojeno často s neskutečnými požadavky bank nejen na úvěrování, na poplatek za úvěr, ale i na zajištění úvěru apod. A úvěr, o kterém já mluvím, rentiérský,  je spíš úvěr lombardní. To znamená úvěr proti portfoliu cenných papírů. Co to znamená? Mám ve Švýcarsku otevřený účet, na něm investuji do cenných papírů na celém světě a to portfolio má nějakou zástavní hodnotu. Má zástavní hodnotu, která je jasná každý den, každou minutu a já ho můžu měnit, můžu prodat akcie Apple, koupit akcie Mety, k tomu si koupit něco dalšího. A banka tomu nebrání, protože všechno je to na její platformě a ona to vidí v reálném světě. Jenom si dává pozor na to, aby ta zástava neodešla, abych ty peníze nevzal ze Švýcarska nebo neodvedl je do Čech. Protože pak by to portfolio mělo třeba malou zástavní hodnotu. Vzít si dluh ve Švýcarsku přes lombardní úvěr znamená jeden krátký e-mail mému švýcarskému bankéři, ať mi načerpá úvěr. A druhý den jsou ty peníze na účtě. Žádné papírování, žádné složitosti a já si ty peníze můžu použít na co chci.

Josef Podlipný

Rychlost je bezpochyby velkou výhodou a zároveň i svobodou a možností diverzifikovat finanční majetek a efektivně ho spravovat. A možnost půjčit si proti vlastnímu portfoliu pak nabízí spousty výhod z hlediska realizace nějakého záměru. Já si vzpomínám, že jsem v minulosti stával i na straně věřitele, banky, která půjčovala klientům. A myslím si, že jednou z výhod, když si na projekt, ať je jakýkoliv, půjčuji, je i to, že získávám druhý názor někoho, kdo s tím projektem není úplně spojen. A vlastně mi říká na toto ti nepůjčím. Což může být také vlastně výhoda, kterou investor může získat, když si úvěr bere na nějaký projekt. Dá se to přepálit, že si prostě půjčím na něco, co nevyjde.

Vladimír Fichtner

No určitě se to dá přepálit. Lombardní úvěr si člověk bere sám a nemá tam nikoho, kdo by mu řekl, že to je blbost.

Josef Podlipný

Přesně tak. A kolik procent by si měl optimálně půjčit, aby riziko nebylo příliš vysoké?

Vladimír Fichtner

Lombardní úvěr je možné, alespoň proti těm portfoliím, které my děláme s klienty, si vzít až do sedmdesáti procent hodnoty portfolia. Máte tam sto milionů, můžete si půjčit sedmdesát.

Josef Podlipný

To je skoro dost.

Vladimír Fichtner

Naše doporučení? Deset procent je okej. Možná patnáct, výjimečně dvacet, když to má nějaký důvod. Spíš záleží na důvodech. Jeden z těch důvodů, který my používáme, je nákup cenných papírů při poklesech. Když přijdou poklesy, že najednou akcie spadly o 30 % během jednoho měsíce. My doporučujeme nakupovat při poklesech a ne vždycky má člověk připravenou hotovost při tom poklesu. Protože je zainvestován, má různé projekty. S penězi z firmy se to také nemusí zrovna hodit. Tam to třeba řešíme tak, že my víme, že ten klient si bude vybírat ze své firmy dividendu, ale ta přijde v květnu nebo v červnu. Ale tuší, jaká bude. Jak se firmě dařilo a kolik zhruba bude na dividendě. Takže pokud v březnu v klidu přišel pokles, tak my jsme neměli problém si půjčit na Lombard. Věděli jsme, že za tři měsíce ty peníze přijdou jistojistě, přijdou z firmy jako výplata dividendy. A ten lombard jednoduše zaplatíme. V takovém případě si dokážu představit, že ten limit může být i patnáct až dvacet procent.  Pokud je ta příležitost zajímavá. A nákup při poklesu bývá často zajímavá příležitost.

Josef Podlipný

Rozumím. To znamená, že úvěr umožní překlenout nějaký krátkodobý nedostatek finančních prostředků, který v podstatě třeba i v krátkých měsících je znova splacen.

Vladimír Fichtner

Přesně tak, to je jeden typ. Další typ bývá až v okamžiku, kdy mám projekt, kterému opravdu rozumím. Mám ho vyzkoušený v malém a potřebuju ho trošku více škálovat. Potřebuju tam dát trošku víc peněz a mám vysokou míru jistoty, že když si půjčím za čtyři nebo za šest, tak vydělám dvacet nebo třicet. Nebo když si kupuju pozemek, u kterého vím, že ho předělám z orné půdy na stavební povolení. Tak ten výnos může být dramaticky vysoký. V tu chvíli může dávat smysl, při dodržení nějakých bezpečnostních rozumných polštářů, zafinancovat ten úvěr. Ne tím, že prodám svoje investiční portfolio nebo odprodám své nemovitosti nebo něco jiného. Ale tím, že si na přechodnou dobu, a to může být třeba rok nebo dva, ne týden nebo měsíc, půjčím přes lombardní úvěr.

Josef Podlipný

Úvěr nám tedy umožňuje, jako rentiérům, využít příležitost.

Vladimír Fichtner

Přesně tak, to je asi to nejpodstatnější. Většina lidí, se kterými jsem se potkal v minulosti a začínali jsme spolu  něco řešit v investicích, tak říkala „tady mám těch svých deset, dvacet nebo padesát milionů v hotovosti, kdyby přišla nějaká příležitost“. To je úplně typická věc v době, kdy byly nízké úrokové sazby, bylo to za nula, tak tam ty peníze ležely ladem. Dneska už je to trošku lepší, protože už něco můžou vydělávat, i když zdaleka ne tolik jako inflace. Ale ta situace je malinko lepší, takže teď už nás tolik netrápí, že ty peníze jsou mimo, ale přesto mohou vydělávat.

Josef Podlipný

A ty jsi teď zmínil vlastně druhý přínos. První je, že mohu využít díky úvěru příležitost. A druhý, že mohu efektivně spravovat finanční majetek, který v současné době držím. Určitě je ještě nějaký přínos z hlediska, řekněme dobrého úvěru, protože jsou jistě i špatné úvěry. Na to bych se rád zeptal a posluchače určitě i zajímá, jakou metrikou lze hodnotit vlastně dobrý a špatný úvěr.

Vladimír Fichtner

Ještě řeknu jednu příležitost, kterou vídám. Já jsem mluvil o té krátkodobé, překlenovací, toho cash flow. Ta střednědobá byla – mám lepší projekt, ale bude to trvat rok, dva, než se mi peníze vrátí. Potřebuju to zafinancovat. A podobný typ horizontu, možná ještě trošku dlouhodobější, je třeba jeden případ mého známého, který je partnerem ve firmě, kde potřebují financování od banky. To financování je vysoce pravděpodobné, ale vzhledem k tomu byznysu a tomu, že jsou relativně noví, tak to trvá dlouho. Než to vysoutěží, protože mají několik bankovních soutěží, než vlastně dostanou nabídku od všech, než projdou všemi prověrkami a než bude poskytnuto financování přes bankovní skupiny nebo přes bankovní úvěr. A on to dělá tak, že je ten financující společník a pak tam má dalšího společníka, který je, řekněme exekutivní manažer. On si půjčí na Lombard ve Švýcarsku.

Ty peníze mají jasnou cenovku, kolik stojí a on je jenom půjčí do té firmy. Nebere si za to nic navíc, jenom té firmě zjednoduší financování do té doby, dokud je to potřeba. To si myslím, že je další hezký způsob, jak Lombard využít – pokud to pořád splňuje přijatelnost z hlediska dobrého nebo špatného úvěru.

Josef Podlipný

Vracíme se zpátky k otázce – dobrý / špatný úvěr. Dá se nějak zjednodušit tato definice nebo to označení? Co je vlastně špatný úvěr?

Vladimír Fichtner

Špatný úvěr? Jeden z úhlu pohledu by mohl být ten, který nás přitlačí ke zdi a bude nás nutit dělat věci, které nechceme.

Josef Podlipný

Třeba

Vladimír Fichtner

Pokud byste si vzali úvěr, který je moc vysoký, třeba z hlediska zástavní hodnoty. Znám člověka, kterému se to stalo. On si vzal, řekněme, padesát procent hodnoty portfolia na úvěr. A když klesly ceny, (to už je zpátky někdy v roce 2011), tak najednou klesly ceny o dvacet nebo třicet procent. Na chvilku. Ne na dlouho, na pár měsíců. A najednou banka volala a říkala „hodnota vašeho portfolia přestala plnit tu zástavní hodnotu, už je moc malé. Tak to doplňte z nějakých jiných zdrojů, nebo budeme muset ty pozice do měsíce nuceně odprodat. A vlastně vaše ztráty na akciích zavřít.“ Prodat v poklesu v tom nejhorším bodě. V tom okamžiku my jsme s klienty nakupovali při poklesech. On ale neměl tu šanci, protože najednou byl příliš zaúvěrován. Jak v tu chvíli. Ten úvěr se může stát špatným, protože vás nutí dělat věci, které nechcete. Prodávat akcie při poklesech v okamžiku, kdy byste vlastně měli dělat to opačné.

Vladimír Fichtner

Takže vlastně nevyděláte navíc. A ještě možná jste přitlačeni ke zdi. Dopadlo to dobře, protože akcie se otočily a šly nahoru, takže on to nakonec nemusel dotáhnout do konce. Ale moc nescházelo.

Josef Podlipný

To znamená v podstatě velký podíl úvěrů na aktivech.

Vladimír Fichtner

To může být špatné a nebezpečné. A to se samozřejmě nám podnikatelům může stát jednoduše, protože o naší neomylnosti jsme vždycky přesvědčeni. Ale ty máš určitě také nějaký příběh tohoto typu.

Josef Podlipný

Mě napadá příklad investora v nemovitostech, který tím, jak se mu dařilo neustále rozšiřovat portfolio nemovitostí, vybudoval za deset let obrovský majetek v nemovitostech. Já jsem se s ním opravdu deset let neviděl. A po deseti letech jsem zíral na číslo velikosti jeho majetku. Napadla mě logická otázka Jak se to podařilo? A on se vítězně bil do prsou a říkal: „protože se banky předhánějí, aby mi na ty nemovitosti půjčily. Vidí, že dobře splácím a že se mi daří v mém byznysu“. Poslední rok už se do těch prsou tolik nebije, protože chtěl některé nemovitosti vyvázat. A ty samé banky, které mu předtím podávaly deštník, tak když začalo pršet, tak mu ho najednou berou.  A on říká, že je chápe. Akorát mu tehdy mělo dojít, že už v těch úvěrech je moc. A to, že je chápe, uvedl na konkrétním příkladu. Původně ocenili jednu konkrétní nemovitost, kterou teď chce vyvázat, na hodnotu blízkou 100 milionům. A teď mu ta samá banka říká, že mu tam pošle odhadce.

Josef Podlipný

Je to úplně ten samý člověk, který oceňoval tu nemovitost před několika lety. Ten odhadce přišel a řekl „nemůžete se na mě zlobit, já vám to tady ukazuju přes výnosové kalkulace, přes tržní ocenění, srovnávací ocenění. Ta nemovitost už nemá takovou hodnotu. Má hodnotu nižší“. A tím pádem ten můj kamarád říkal „Nemohu se divit, že banka nesouhlasí s vyvázáním této nemovitosti, protože podobně se snížilo to ocenění zřejmě u těch dalších nemovitostí. Na další ocenění nemám sílu, abych po nich žádal, a zvýšila se míra rizika. Takže on má zablokovaný majetek, v uvozovkách zablokovaný, z hlediska nějaké volnosti, likvidity, dostupnosti finančního kapitálu tím, že má nesprávný úvěr. Nesprávný, co se výše týče. A zároveň se změnilo úročení, takže jeho trápí to, že u některých z těch úvěrových linek, s aktualizací úrokové sazby, je logicky spojeno i to, že ho stojí ty úvěry víc, než na co byl v minulosti zvyklý.

Vladimír Fichtner

Místo dvou procent platí najednou šest, a je to úplně jiná matematika. To je samozřejmě velmi typické, nezafixovaná úroková sazba na nějakou dobu je vždycky potenciálním průšvihem. Lidé v minulosti viděli, jak sazby jdou dolů, a byli nešťastní, že mají zafixováno čtyři procenta, když to jde na dvě. A já jsem to měl také. Ale nikdy jsem toho nelitoval, protože jsem věděl, že když bude nižší sazba, no tak holt bych platil míň. Ale není to riziko. Platit méně je legrační záležitost. Ale když se to zvedne, což vidí dneska spousta lidí, tak to je opravdu potenciální průšvih. S úrokovou sazbou u toho lombardu tam je ještě jedna zajímavá věc. U lombardní úvěru ve Švýcarsku, se vlastně neplatí průběžně splátky, až na konci. Třeba za rok zaplatíš úroky, který ten rok nasbíral, ale můžeš si ho zase prodloužit, když chceš. Některé úvěry můžou být až na pět let. Takže špatný úvěr je ten, který se stane pánem nad námi. Ne ten, který nám umožní flexibilitu a svobodu. Aby se nestal pánem nad námi, o tom je potřeba přemýšlet dopředu.

Josef Podlipný

Vláďo, zmínili jsme i cenu peněz, úrokovou sazbu, která je spojená s úvěrem. Jak je to u lombardní úvěru? Je  úroková sazba lepší/horší ve srovnání s jinými, třeba investičními úvěry?

Vladimír Fichtner

V porovnání s Českem je lepší.

Josef Podlipný

A čím je to?

Vladimír Fichtner

Protože tam je konkurence na bankovním trhu. Ne oligopol jako tady v Čechách.

Josef Podlipný

A není to náhodou i tím, že je zajištěním právě to portfolio, které má banka pod drobnohledem a může tím pádem slevit z nějaké rizikové přirážky?

Vladimír Fichtner

To nevím. Já myslím, že základ je ten český bankovní oligopol. Jako v mnoha jiných oblastech v ČR, my jsme prostě malá země, nemáme euro, trh je malý, takže tady je pár hráčů a buďme rádi, že aspoň někdo tady je. Ale oni toho samozřejmě zneužívají v různých oblastech. Mě přijde, že Švýcarsko jen funguje tržně, že tam jsou tržní sazby a konkurence mezi nimi. A proto oni tam nemůžou nastřelit cenu, která je nesmyslná. Hlavně je to fakt jednoduché. Teď jsem potkal jednoho člověka (zdravím Jiřího) a ten řekl „Já bych to chtěl vyzkoušet, Vladimíre. Já tomu nevěřím, tomu co říkáte.“ To co zainvestoval, tak jsme vyzkoušeli na sto tisíc euro, že to opravdu tak je. Aby viděl, že to jde a může to kdykoliv využít. Protože to je až k neuvěření.

Josef Podlipný

Vážení posluchači, ať je důvodem lepší ceny úvěrových prostředků anebo jejich dostupnosti v zahraničí (konkrétně máme na mysli švýcarské bankovnictví) jakýkoliv důvod, tak je to pro nás rentiéry přínosné. Protože si můžeme proti našemu portfoliu finančního majetku půjčit na to, co nám dává smysl. Pokud by vás zajímalo více informací o švýcarském bankovnictví, v popisu tohoto podcastu máte odkaz na časopis Rentiér, ve kterém jsme se věnovali bezpečí švýcarského bankovnictví do většího detailu. K tomuto tématu se s vámi dnes loučím.

Pokud máte zájem o více detailu o švýcarském bankovnictví, máte nyní možnost získat zdarma report „Výhody a nástrahy uložení peněz ve Švýcarsku.”

Získat report o švýcarském bankovnictví